À Paris, « off-market » est devenu un argument marketing avant d'être une réalité de marché. Voici la méthode interne Comète pour vérifier qu'un bien est réellement caché (4 étapes, 3 outils gratuits, une question au notaire) et éviter de payer une prime « exclusivité » indue.
Sous le même mot se cachent trois réalités qui n'ont ni la même valeur, ni le même risque. Savoir lequel on vous propose change tout.
Jamais publié. Succession, divorce, vendeur fortuné discret. Mandat de moins de 30 jours, ou pas de mandat formel (notaire en direct).
≈ 15 % du marché · le plus précieuxRéservé à un cercle restreint 7 à 15 jours avant publication. Authentique sur cette fenêtre. Pas une arnaque : un calendrier de mise en marché.
Acceptable si la date de publication est annoncéeAnnonce qui circule depuis des semaines, recyclée en « confidentiel, pour vous seul ». Urgence artificielle + prime « exclusivité ».
À fuir · se vérifie en 20 minutesLe marché caché est structurel à Paris, surtout dans le haut de gamme. Ce qui se vérifie n'est pas son existence, mais son authenticité sur un bien donné.
Ordres de grandeur 2026 (HomeSelect, synthèses marché). À Paris intra-muros, ~32 000 ventes/an (Notaires de Paris) ; le vrai off-market reste rare, mais réel : d'où l'enjeu de la vérification.
Aucune étape ne demande d'abonnement payant. La séquence prend 20 à 30 minutes par bien. Si une seule étape révèle une trace dans les 6 derniers mois : ce n'est pas un Type A.
Au-delà de la méthode, certains comportements trahissent presque toujours un faux off-market. Cochez ce que vous observez : le verdict se met à jour en direct.
⚠️ Loi Hoguet, article 6 : aucun acompte avant le compromis
La loi du 2 janvier 1970 interdit la perception de toute somme avant la conclusion de l'opération chez notaire. Aucune « prime de réservation » ni « garantie de blocage » (5 à 10 k€) ne peut être exigée avant signature du compromis. Toute demande de ce type est juridiquement contestable et se signale à la DGCCRF ou à la FNAIM. Un professionnel sérieux ne demande jamais d'acompte avant compromis.
Nous le vérifions gratuitement avec vous, en 30 minutes, avec la méthode ci-dessus. Aucun engagement, aucun acompte : la transparence d'un chasseur mandaté et rémunéré par l'acheteur, jamais par le vendeur.
Demander un check off-market gratuit