Outil du chasseur · Guide acheteur
Vrai ou faux off-market ?
À Paris, « off-market » est devenu un argument marketing avant d'être une réalité de marché. Voici la méthode interne Comète pour vérifier qu'un bien est réellement caché (4 étapes, 3 outils gratuits, une question au notaire) et éviter de payer une prime « exclusivité » indue.
du marché parisien est un vrai off-market (Type A) : succession, divorce, vente discrète.
HomeSelect 2026 / Notaires de Paris
des biens présentés comme off-market est un vrai Type A. Les deux autres : pré-market ou recyclé.
Méthode terrain Comète
la prime « exclusivité » indue qu'une vérification de 20 minutes peut éviter.
Fourchette biens parisiens
de part off-market au-delà de 5 M€ : la confidentialité grimpe avec le prix.
Foncière Euris / Ulys, marché luxe Paris 2026
Avant de vérifier
Trois « off-market », un seul est authentique
Sous le même mot se cachent trois réalités qui n'ont ni la même valeur, ni le même risque. Savoir lequel on vous propose change tout.
Le vrai off-market
Jamais publié. Succession, divorce, vendeur fortuné discret. Mandat de moins de 30 jours, ou pas de mandat formel (notaire en direct).
≈ 15 % du marché · le plus précieux
Le pré-market agence
Réservé à un cercle restreint 7 à 15 jours avant publication. Authentique sur cette fenêtre. Pas une arnaque : un calendrier de mise en marché.
Acceptable si la date de publication est annoncée
Le faux off-market
Annonce qui circule depuis des semaines, recyclée en « confidentiel, pour vous seul ». Urgence artificielle + prime « exclusivité ».
À fuir · se vérifie en 20 minutes
Repère marché
La part de l'off-market grimpe avec le prix
Le marché caché est structurel à Paris, surtout dans le haut de gamme. Ce qui se vérifie n'est pas son existence, mais son authenticité sur un bien donné.
Ordres de grandeur 2026 (HomeSelect, synthèses marché). À Paris intra-muros, ~32 000 ventes/an (Notaires de Paris) ; le vrai off-market reste rare, mais réel : d’où l’enjeu de la vérification.
La méthode interne Comète
4 étapes pour vérifier : cochez au fur et à mesure
Aucune étape ne demande d’abonnement payant. La séquence prend 20 à 30 minutes par bien. Si une seule étape révèle une trace dans les 6 derniers mois : ce n’est pas un Type A.
Lecture comportementale
Les 5 signaux d’alerte
Au-delà de la méthode, certains comportements trahissent presque toujours un faux off-market. Cochez ce que vous observez : le verdict se met à jour en direct.
Loi Hoguet : article 6
Aucun acompte avant le compromis
La loi du 2 janvier 1970 interdit la perception de toute somme avant la conclusion de l’opération chez notaire. Aucune « prime de réservation » ni « garantie de blocage » (5 à 10 k€) ne peut être exigée avant signature du compromis. Toute demande de ce type est juridiquement contestable et se signale à la DGCCRF ou à la FNAIM. Un professionnel sérieux ne demande jamais d’acompte avant compromis.
Cas client
32 000 € de prime « exclusivité », évitables
- Contexte
- Charles rentre de Singapour, budget 1,8 M€, cible un 90 m² dans le 6ᵉ. Une agence lui présente, en « off-market exclusif », un bien rue de Seine à 1 920 000 € : trois acheteurs intéressés, décision sous 48 h, prime d’exclusivité de 4 %.
- Vérif négligée
- Wayback Machine aurait révélé un pré-mandat de 5 semaines. Castorus aurait confirmé une fiche agence repérable. La date de mandat annoncée : « il y a 6 semaines », incompatible avec un vrai Type A.
- Réalité
- Un Type B (pré-market) vendu au prix d’un Type A. Trois semaines plus tard, le même appartement paraît sur SeLoger, photos identiques, au même prix.
- Coût
- −32 000 €
de frais d’agence majorés non remboursables. Vingt minutes de méthode auraient suffi à faire tomber la prime.
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Une carte interactive des micro-quartiers parisiens : ambiance, repères, profil acheteur et niveau de prix.
Un doute sur un bien « exclusif » ?
Nous le vérifions gratuitement avec vous, en 30 minutes, avec la méthode ci-dessus. Aucun engagement, aucun acompte : la transparence d'un chasseur mandaté et rémunéré par l'acheteur, jamais par le vendeur.
Sources : HomeSelect (tendances marché parisien 2026) · Notaires de Paris (marché francilien, T1 2026) · synthèses marché off-market 2025-2026 (Foncière Euris, Ulys Immobilier) · loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », article 6 · cas client Comète anonymisé. Méthode informative, non contractuelle. © Comète, votre chasseur immobilier à Paris, 100 % côté acheteur.