Saint-Ambroise — Voltaire
Résidentiel branché, bistrots, très demandé.
Repères · Bd Voltaire, rue de la Roquette, square Maurice-Gardette.
10 200 €/m²
Jeunes familles, CSP+.1 022 ventes · DVF 2024-25
Chasseur immobilier · Paris 11e
Chasseur immobilier dans le 11e : les bons biens partent en 48 h
Oberkampf, Voltaire, Bastille : l'un des arrondissements les plus vivants — et les plus disputés — de Paris. Le stock existe, mais le moindre 2-pièces lumineux et bien placé déclenche une dizaine d'offres en deux jours. Notre rôle : vous y positionner en premier, au bon prix.
9 600 – 10 200 €/m² selon le quartierMarché très liquide, donc très rapide-8 %négocié en moyenne
4 438
Ventes enregistrées
dans le 11e · DVF 2024-25
30 jours
Notre délai moyen
pour trouver votre bien
-8%
Négocié en moyenne
sur le prix affiché
~20%
Biens off-market
hors des portails
Acheter dans le 11e : la vraie difficulté
Le 11e a un faux air de marché facile : on y compte des milliers de ventes par an, bien plus que dans les arrondissements de prestige. Sauf que cette abondance attire tout le monde — jeunes actifs, primo-accédants, investisseurs — et que la concurrence sur les beaux biens y est féroce. Un appartement clair, calme malgré le quartier festif, sans travaux lourds : il part en un week-end.
La vraie difficulté ici, ce n'est pas de trouver des annonces, c'est de trier vite et de décider juste. Repérer en deux visites le bien repeint qui cache des défauts, distinguer la rue qui dort de celle qui ne dort jamais, et faire une offre crédible avant les dix autres. C'est un travail de réactivité et de connaissance fine du terrain.
Quartier par quartier
Le 11e n'est pas un bloc : 4 quartiers, 4 marchés
On chasse à l'échelle de la rue. Voici comment se découpe l'arrondissement — ambiance, repères et prix réels au m².
€€€
Bastille — Roquette
Entre Bastille et Charonne, festif et bobo.
Repères · Rue de la Roquette, rue de Charonne, rue de Lappe.
10 000 €/m²
Jeunes actifs, CSP+ tendance.1 321 ventes · DVF 2024-25
Folie-Méricourt — Oberkampf
Vie nocturne d'Oberkampf, créatif et branché.
Repères · Rue Oberkampf, rue Saint-Maur, bd Richard-Lenoir.
9 800 €/m²
Jeunes actifs CSP+, investisseurs.938 ventes · DVF 2024-25
Charonne — Sainte-Marguerite
Village du 11e, plus calme et familial à l'est.
Repères · Rue de Charonne, Nation (proche), rue d'Avron.
9 600 €/m²
Familles, primo-accédants.1 157 ventes · DVF 2024-25
Où va votre budget
De 9 600 à 10 200 €/m² dans le seul 11e
Soit ~6 % d'écart d'un quartier à l'autre. Quelques rues changent tout : c'est précisément là qu'un chasseur arbitre pour vous.
Saint-Ambroise — Voltaire
10 200 €
Bastille — Roquette
10 000 €
Folie-Méricourt — Oberkampf
9 800 €
Charonne — Sainte-Marguerite
9 600 €
Prix de vente médians au m² — DVF 2024-25 (data.gouv.fr), agrégés par quartier.
Côté investisseur
Rendement locatif brut : 2.9 % à 3.0 % dans le 11e
Calculé à partir du loyer de référence et du prix de vente réel (DVF) de chaque quartier. Un repère pour arbitrer entre cadre de vie et rentabilité — on affine ensuite bien par bien.
Charonne — Sainte-Marguerite
3.0 %
Folie-Méricourt — Oberkampf
3.0 %
Bastille — Roquette
2.9 %
Saint-Ambroise — Voltaire
2.9 %
Rendement brut indicatif = loyer de référence × 12 ÷ prix de vente au m² (DVF 2024-25). Hors charges, fiscalité et vacance.
Au quotidien
La qualité de vie du 11e, en chiffres
Au-delà du prix, ce qui fait le quotidien d'un quartier. On en tient compte pour cibler le bien qui colle à votre vie.
39écolesmaternelles & élémentaires
3 %d'espaces vertspart moyenne de la surface
57stations Vélibmaillage cyclable
6marchésmarchés alimentaires
Sources : open data Ville de Paris & Île-de-France Mobilités, agrégées par arrondissement.
Carte interactive
Explorez le 11e quartier par quartier
Prix réels au m², écoles, marchés, Vélib, espaces verts : promenez-vous dans l'arrondissement avant même la première visite.
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Folie-Méricourt — Oberkampf
€€€Vie nocturne d'Oberkampf, créatif et branché.
- Repères
- Rue Oberkampf, rue Saint-Maur, bd Richard-Lenoir.
- Profil acheteur
- Jeunes actifs CSP+, investisseurs.
Le saviez-vous ? La rue Oberkampf, du nom de l'inventeur des toiles de Jouy, est devenue l'épicentre de la vie nocturne parisienne des années 2000.
Pourquoi un chasseur dans le 11e
Sur un marché qui va vite, la réactivité fait gagner le bien
Quand un bon bien tient 48 h, l'acheteur qui visite le mardi soir après le travail a déjà perdu. Nous sommes prévenus tôt — réseau d'agents et avant-premières — et nous visitons à votre place, dans la journée, avec une grille de lecture précise du quartier.
Festif ne veut pas dire invivable, mais ça se joue à la rue près. On connaît celles qui restent calmes la nuit, les copropriétés saines, les expositions qui tiennent leurs promesses. Vous ne décidez que sur des biens déjà filtrés — et on négocie pour ne pas surpayer l'effet de mode.
- Visites menées pour vous dans la journée, pendant que le bien est encore disponible.
- Tri du repeint-qui-cache-tout : exposition, calme réel, copropriété, travaux à prévoir.
- Offre rapide mais argumentée, pour ne pas surpayer dans la fièvre des enchères.
En toute transparence
L'avis de notre chasseur sur le 11e
Aucun quartier n'est parfait. Voici, sans filtre, ce qui fait sa force et ce sur quoi on garde l'œil pour vous.
Les atouts
- Central, vivant, parfaitement desservi (métro dense).
- Encore accessible pour un arrondissement aussi central.
- Très forte demande locative : bonne sécurité à la revente.
Les points de vigilance
- Concurrence féroce : les bons biens partent en 48 h.
- Bruit et vie nocturne sur les axes festifs (Oberkampf, Lappe).
- Beaucoup de « repeint » qui masque l'état réel : à trier.
Architecture & patrimoine
Le faubourg des artisans, devenu patchwork
Le 11e raconte le Paris populaire et industrieux : faubourg Saint-Antoine et ses cours d'ébénistes, immeubles de rapport du XIXe, anciens ateliers reconvertis en lofts. Peu de haussmannien lisse, beaucoup de caractère.
Le neuf y est rare : on achète surtout de l'ancien, déjà rénové ou à refaire. La qualité varie énormément d'un immeuble à l'autre — d'où l'importance de vérifier l'état, l'isolation phonique et la copropriété.
- Cours d'artisans, ateliers reconvertis, immeubles de rapport : du cachet à revendre.
- Qualité hétérogène : on distingue le rénové sérieux du simple coup de peinture.
Le saviez-vous
Un peu d'histoire du 11e
Connaître un quartier, c'est aussi connaître son âme. Quelques repères qu'on aime partager avec nos clients.
La Bastille, forteresse de Charles V (1370) devenue prison d'État, fut prise le 14 juillet 1789.
La rue Oberkampf doit son nom à l'inventeur de la toile de Jouy, manufacture royale fondée en 1759.
Le boulevard Voltaire a été rebaptisé en 1870 en hommage au philosophe des Lumières.
Berceau du Paris ouvrier et révolutionnaire du XIXe — une identité de quartier qui perdure.
Ce qu'on cherche pour vous dans le 11e
Du premier achat malin à l'investissement locatif bien placé, dans un arrondissement qui ne dort jamais.
Premier achat
2 et 3-pièces lumineux côté Voltaire ou Charonne, le bon compromis budget / cadre de vie pour s'installer.
Investissement locatif
Forte demande locative autour d'Oberkampf et Bastille : on cible le rendement sans sacrifier la revente.
Appartement atypique
Ancien atelier, loft, dernier étage : le 11e regorge de biens de caractère, à condition de les voir à temps.
Ils ont acheté dans le 11e avec Comète
« Expatriés à Londres, on cherchait un pied-à-terre parisien sans pouvoir faire les visites. Notre chasseur Comète a tout géré à distance : sélection, visites filmées, négociation. Résultat : un 3 pièces dans le 11e, 15 000 € en dessous du prix affiché. »
Pour aller plus loin
Continuer votre projet d'achat dans le 11e
Votre projet dans le quartier
Un chasseur dédié à votre achat dans le 11e
Laissez votre numéro : on vous rappelle sous 24 h pour cadrer votre recherche, sans engagement.