Porte Saint-Martin
Théâtres et vie nocturne, multiculturel et animé.
Repères · Porte Saint-Martin, rue du Château-d'Eau, bd Saint-Martin.
9 750 €/m²
Jeunes actifs, investisseurs.780 ventes · DVF 2024-25
Chasseur immobilier · Paris 10e
Chasseur immobilier dans le 10e : le loft se trouve avant l'annonce
Canal Saint-Martin, Porte Saint-Martin, faubourgs : l'un des quartiers les plus convoités de Paris — lofts, ateliers, appartements de caractère. Les plus beaux partent entre initiés, avant la moindre annonce. Notre métier : vous y placer en premier.
8 550 – 9 750 €/m² selon le quartierLofts et ateliers très disputés~20 %de nos achats en off-market
2 669
Ventes enregistrées
dans le 10e · DVF 2024-25
30 jours
Notre délai moyen
pour trouver votre bien
-8%
Négocié en moyenne
sur le prix affiché
~20%
Biens off-market
hors des portails
Acheter dans le 10e : la vraie difficulté
Le 10e a longtemps été un arrondissement de passage ; il est devenu l'un des plus convoités de Paris. Le long du canal Saint-Martin, autour de 9 250 €/m², on s'arrache les lofts, les ateliers reconvertis et les appartements de caractère. Quelques rues plus loin, vers les gares ou Saint-Vincent-de-Paul (autour de 8 550 €/m²), le marché est plus mixte, encore en mutation — d'autres règles, d'autres risques.
La vraie difficulté ici, ce n'est pas le budget, c'est l'accès et la lecture. Les biens atypiques — ceux qui font tout le charme du 10e — sont rares et partent souvent entre initiés, avant la moindre annonce. Et entre une rue bobo et un axe encore difficile, la valeur à la revente n'est pas la même. Acheter dans le 10e sans réseau ni connaissance fine du terrain, c'est arriver après les autres.
Quartier par quartier
Le 10e n'est pas un bloc : 4 quartiers, 4 marchés
On chasse à l'échelle de la rue. Voici comment se découpe l'arrondissement — ambiance, repères et prix réels au m².
€€
Porte Saint-Denis
Populaire et commerçant, bobo en lisière du Sentier.
Repères · Porte Saint-Denis, rue du Faubourg-Saint-Denis, Cour des Petites-Écuries.
9 650 €/m²
Jeunes actifs, investisseurs.497 ventes · DVF 2024-25
Canal Saint-Martin — Hôpital Saint-Louis
Le long du canal, très bobo et recherché.
Repères · Canal Saint-Martin, hôpital Saint-Louis, quai de Jemmapes.
9 250 €/m²
CSP+ tendance, jeunes familles.773 ventes · DVF 2024-25
Saint-Vincent-de-Paul — Gares
Près des gares du Nord et de l'Est, mixte et en mutation.
Repères · Gare du Nord, gare de l'Est, église Saint-Vincent-de-Paul.
8 550 €/m²
Investisseurs, jeunes actifs.619 ventes · DVF 2024-25
Où va votre budget
De 8 550 à 9 750 €/m² dans le seul 10e
Soit ~14 % d'écart d'un quartier à l'autre. Quelques rues changent tout : c'est précisément là qu'un chasseur arbitre pour vous.
Porte Saint-Martin
9 750 €
Porte Saint-Denis
9 650 €
Canal Saint-Martin — Hôpital Saint-Louis
9 250 €
Saint-Vincent-de-Paul — Gares
8 550 €
Prix de vente médians au m² — DVF 2024-25 (data.gouv.fr), agrégés par quartier.
Côté investisseur
Rendement locatif brut : 3.0 % à 3.6 % dans le 10e
Calculé à partir du loyer de référence et du prix de vente réel (DVF) de chaque quartier. Un repère pour arbitrer entre cadre de vie et rentabilité — on affine ensuite bien par bien.
Saint-Vincent-de-Paul — Gares
3.6 %
Porte Saint-Denis
3.2 %
Canal Saint-Martin — Hôpital Saint-Louis
3.1 %
Porte Saint-Martin
3.0 %
Rendement brut indicatif = loyer de référence × 12 ÷ prix de vente au m² (DVF 2024-25). Hors charges, fiscalité et vacance.
Au quotidien
La qualité de vie du 10e, en chiffres
Au-delà du prix, ce qui fait le quotidien d'un quartier. On en tient compte pour cibler le bien qui colle à votre vie.
30écolesmaternelles & élémentaires
2 %d'espaces vertspart moyenne de la surface
54stations Vélibmaillage cyclable
3marchésmarchés alimentaires
Sources : open data Ville de Paris & Île-de-France Mobilités, agrégées par arrondissement.
Carte interactive
Explorez le 10e quartier par quartier
Prix réels au m², écoles, marchés, Vélib, espaces verts : promenez-vous dans l'arrondissement avant même la première visite.
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Saint-Vincent-de-Paul — Gares
€€Près des gares du Nord et de l'Est, mixte et en mutation.
- Repères
- Gare du Nord, gare de l'Est, église Saint-Vincent-de-Paul.
- Profil acheteur
- Investisseurs, jeunes actifs.
Le saviez-vous ? La gare du Nord, plus fréquentée d'Europe, arbore une façade ornée de 23 statues figurant les villes qu'elle dessert.
Pourquoi un chasseur dans le 10e
Sur les biens rares du 10e, l'accès fait la différence
Loft près du canal, atelier d'artiste, dernier étage atypique : le 10e regorge de biens qui ne ressemblent à aucun autre — et qui ne passent presque jamais par les portails. Nous activons un réseau d'agents, de gardiens et de notaires qui nous signalent ces ventes en préparation, souvent des semaines avant qu'elles ne soient affichées.
Et parce que l'arrondissement est contrasté, on ne se contente pas de trouver : on arbitre. On connaît les rues qui restent calmes près du canal animé, les copropriétés saines, les secteurs dont la transformation profitera à votre patrimoine. Vous décidez sur des biens déjà filtrés, et on négocie pour ne pas surpayer l'effet de mode.
- Accès aux lofts, ateliers et appartements de caractère en off-market, avant les portails.
- Offre calée sur les transactions réelles du quartier (DVF), pas sur l'effet canal.
- Un seul interlocuteur du premier café jusqu'à la remise des clés.
En toute transparence
L'avis de notre chasseur sur le 10e
Aucun quartier n'est parfait. Voici, sans filtre, ce qui fait sa force et ce sur quoi on garde l'œil pour vous.
Les atouts
- Hyper-central et ultra-desservi : gares du Nord et de l'Est, métros, accès Eurostar.
- Le canal Saint-Martin, l'une des adresses les plus prisées de la capitale.
- Biens atypiques (lofts, ateliers) rares ailleurs, forte demande locative.
Les points de vigilance
- Fortes disparités d'une rue à l'autre : du très bobo au secteur encore en mutation.
- Vie nocturne et animation soutenues sur certains axes.
- Biens atypiques à auditer de près : isolation, copropriété, aménagements.
Architecture & patrimoine
Faubourgs, cours d'ateliers et lofts industriels
Le 10e raconte le Paris industrieux du XIXe : immeubles de rapport des faubourgs Saint-Martin et Saint-Denis, anciennes cours d'artisans, entrepôts et ateliers reconvertis en lofts. Peu de haussmannien lisse, beaucoup de volumes et de verrières — un terrain de jeu pour qui cherche du caractère.
Cette diversité fait le charme et le risque : derrière une belle verrière peuvent se cacher une isolation médiocre, une copropriété fragile ou un plan à retravailler. On vérifie l'état réel, l'exposition et les parties communes avant de vous engager.
- Ateliers et entrepôts reconvertis, verrières, immeubles de rapport des faubourgs : du volume et du cachet.
- Atypique = vigilance : isolation, copropriété, plan, conformité des aménagements.
Le saviez-vous
Un peu d'histoire du 10e
Connaître un quartier, c'est aussi connaître son âme. Quelques repères qu'on aime partager avec nos clients.
Le canal Saint-Martin a été inauguré en 1825 ; ses passerelles font aujourd'hui tout son charme.
L'hôpital Saint-Louis, fondé par Henri IV en 1607, est un joyau d'architecture en brique.
La gare du Nord, reconstruite dans les années 1860, est la plus fréquentée d'Europe.
La porte Saint-Denis (1672) est un arc de triomphe célébrant les victoires de Louis XIV.
Ce qu'on cherche pour vous dans le 10e
Du loft de caractère près du canal à l'investissement locatif bien placé, dans l'un des quartiers les plus vivants de Paris.
Loft & atelier de caractère
Anciens ateliers, verrières, derniers étages atypiques près du canal : le rare qui ne s'affiche pas, notre terrain de jeu.
Investissement locatif
Forte demande locative autour du canal et des faubourgs : on cible le rendement sans sacrifier la revente.
Premier achat vivant
2 et 3-pièces côté Porte Saint-Denis ou Saint-Martin, pour entrer dans un Paris central et animé au bon prix.
Ils ont acheté dans le 10e avec Comète
« Service au top ! J'avais des critères très précis et peu de temps pour chercher. Mon chasseur a tout géré, des visites à la signature chez le notaire. »
« Investissement locatif dans le 10e : Comète a identifié un bien avec un rendement de 5,2 % brut, géré toute la négo et l'administratif. Professionnel et efficace de bout en bout. »
Pour aller plus loin
Continuer votre projet d'achat dans le 10e
Votre projetInvestir dans le locatif à ParisCibler le rendement sans rater la reventeVotre projetRéussir son premier achat à ParisNotre accompagnement pas-à-pasÀ côtéTous nos secteurs à ParisPrix et quartiers, arrondissement par arrondissementLa méthodeNotre accès au marché off-marketComment on capte les biens avant l'annonce
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