Buttes-Chaumont — Combat
Autour du parc, familial et recherché.
Repères · Parc des Buttes-Chaumont, mairie du 19ᵉ, rue de Meaux, Laumière.
8 800 €/m²
Jeunes familles, CSP+.892 ventes · DVF 2024-25
Chasseur immobilier · Paris 19e
Chasseur immobilier dans le 19e : le potentiel, pas le gouffre à travaux
Buttes-Chaumont, La Villette, Place des Fêtes : l'un des derniers arrondissements vraiment abordables de Paris, vert et en plein renouveau. Mais ici, beaucoup de biens sont à rénover et les secteurs se transforment à des rythmes différents. Notre métier : vous trouver le potentiel réel, sans le mauvais bien ni le chantier sans fin.
7 400 – 8 800 €/m² selon le quartierAbordable, vert, en plein renouveau-8 %négocié en moyenne
2 811
Ventes enregistrées
dans le 19e · DVF 2024-25
30 jours
Notre délai moyen
pour trouver votre bien
-8%
Négocié en moyenne
sur le prix affiché
~20%
Biens off-market
hors des portails
Acheter dans le 19e : la vraie difficulté
Le 19e attire pour de bonnes raisons : c'est l'un des arrondissements les plus abordables de Paris — autour de 7 400 €/m² vers Pont-de-Flandre, jusqu'à 8 800 €/m² aux abords des Buttes-Chaumont — et l'un des plus verts, entre le parc, le bassin de la Villette et ses canaux. Pour un primo-accédant, c'est souvent la porte d'entrée dans Paris.
Mais le 19e est aussi l'arrondissement où l'on achète le plus de biens à rénover. Derrière un prix attractif se cachent parfois une copropriété fragile, un budget travaux sous-estimé, ou un micro-secteur qui mettra des années à se transformer. La vraie difficulté ici, ce n'est pas de trouver pas cher, c'est de distinguer la vraie bonne affaire du gouffre — et de viser la rue qui montera.
Quartier par quartier
Le 19e n'est pas un bloc : 4 quartiers, 4 marchés
On chasse à l'échelle de la rue. Voici comment se découpe l'arrondissement — ambiance, repères et prix réels au m².
€€€
Place des Fêtes — Amérique
Collines populaires, vues dégagées, abordable.
Repères · Place des Fêtes, rue de Belleville, buttes-Chaumont (limite).
7 700 €/m²
Primo-accédants, familles.811 ventes · DVF 2024-25
La Villette — Bassin
Canaux et culture, en plein renouveau.
Repères · Parc de la Villette, bassin de la Villette, Cité des sciences, Philharmonie.
7 600 €/m²
Jeunes familles, investisseurs.818 ventes · DVF 2024-25
Pont-de-Flandre — Corentin-Cariou
Périphérie en mutation, logements récents.
Repères · Cité des sciences, canal de l'Ourcq, porte de la Villette.
7 400 €/m²
Primo-accédants, investisseurs.290 ventes · DVF 2024-25
Où va votre budget
De 7 400 à 8 800 €/m² dans le seul 19e
Soit ~19 % d'écart d'un quartier à l'autre. Quelques rues changent tout : c'est précisément là qu'un chasseur arbitre pour vous.
Buttes-Chaumont — Combat
8 800 €
Place des Fêtes — Amérique
7 700 €
La Villette — Bassin
7 600 €
Pont-de-Flandre — Corentin-Cariou
7 400 €
Prix de vente médians au m² — DVF 2024-25 (data.gouv.fr), agrégés par quartier.
Côté investisseur
Rendement locatif brut : 3.0 % à 3.4 % dans le 19e
Calculé à partir du loyer de référence et du prix de vente réel (DVF) de chaque quartier. Un repère pour arbitrer entre cadre de vie et rentabilité — on affine ensuite bien par bien.
Pont-de-Flandre — Corentin-Cariou
3.4 %
La Villette — Bassin
3.3 %
Place des Fêtes — Amérique
3.3 %
Buttes-Chaumont — Combat
3.0 %
Rendement brut indicatif = loyer de référence × 12 ÷ prix de vente au m² (DVF 2024-25). Hors charges, fiscalité et vacance.
Au quotidien
La qualité de vie du 19e, en chiffres
Au-delà du prix, ce qui fait le quotidien d'un quartier. On en tient compte pour cibler le bien qui colle à votre vie.
77écolesmaternelles & élémentaires
13 %d'espaces vertspart moyenne de la surface
61stations Vélibmaillage cyclable
5marchésmarchés alimentaires
Sources : open data Ville de Paris & Île-de-France Mobilités, agrégées par arrondissement.
Carte interactive
Explorez le 19e quartier par quartier
Prix réels au m², écoles, marchés, Vélib, espaces verts : promenez-vous dans l'arrondissement avant même la première visite.
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La Villette — Bassin
€€Canaux et culture, en plein renouveau.
- Repères
- Parc de la Villette, bassin de la Villette, Cité des sciences, Philharmonie.
- Profil acheteur
- Jeunes familles, investisseurs.
Le saviez-vous ? Le parc de la Villette, aménagé sur d'anciens abattoirs, est le plus grand de Paris ; ses « folies » rouges et la Philharmonie en font un pôle culturel.
Pourquoi un chasseur dans le 19e
Le 19e récompense ceux qui chiffrent juste et lisent le secteur
Un prix bas n'est une bonne affaire que si le bien tient la route. On évalue l'état réel, le budget travaux et la solidité de la copropriété avant que vous vous engagiez — pour que le prix d'entrée attractif ne se transforme pas en chantier sans fin.
Le 19e se transforme, mais pas partout au même rythme. Autour des Buttes-Chaumont, on sécurise un cadre vert déjà recherché qui se revend bien. Vers la Villette et le nord, le potentiel est réel mais demande de connaître les projets d'aménagement et l'ambiance réelle des rues pour ne pas se tromper d'adresse.
- Audit de l'état réel et du budget travaux : la bonne affaire vérifiée, pas le gouffre.
- Solidité de la copropriété et potentiel de revente, secteur par secteur.
- Négociation appuyée sur les vraies références DVF du micro-quartier.
En toute transparence
L'avis de notre chasseur sur le 19e
Aucun quartier n'est parfait. Voici, sans filtre, ce qui fait sa force et ce sur quoi on garde l'œil pour vous.
Les atouts
- Parmi les arrondissements les plus abordables de Paris.
- Très vert : Buttes-Chaumont, bassin de la Villette, canaux.
- Fort potentiel de valorisation et bon rendement locatif.
Les points de vigilance
- Beaucoup de biens à rénover : budget travaux à chiffrer.
- Copropriétés parfois fragiles : audit indispensable.
- Secteurs en mutation à des rythmes très inégaux.
Architecture & patrimoine
Du faubourg ouvrier aux résidences récentes du canal
Le 19e a un bâti très varié : immeubles de rapport du faubourg, petites copropriétés modestes des collines de la Place des Fêtes et de l'Amérique, anciens entrepôts reconvertis, et résidences récentes le long du bassin de la Villette et vers Pont-de-Flandre.
Cette diversité fait le charme — et le risque. État des parties communes, isolation, performance énergétique varient fortement d'un immeuble à l'autre. Sur le bien à rénover, on chiffre le vrai budget avant de vous engager.
- Immeubles de faubourg, ateliers reconvertis, résidences récentes au bord du canal.
- Copropriétés parfois fragiles : audit des parties communes et des travaux indispensable.
Le saviez-vous
Un peu d'histoire du 19e
Connaître un quartier, c'est aussi connaître son âme. Quelques repères qu'on aime partager avec nos clients.
Le parc des Buttes-Chaumont (1867), aménagé sur d'anciennes carrières, est l'un des plus spectaculaires de Paris.
La Villette occupe les anciens abattoirs de Paris, reconvertis en parc et pôle culturel.
La Cité des sciences, inaugurée en 1986, est bâtie sur une ancienne halle aux bestiaux.
La Philharmonie de Paris, signée Jean Nouvel, a ouvert ses portes en 2015.
Ce qu'on cherche pour vous dans le 19e
Le premier achat verdoyant et accessible, ou le bien à potentiel pour investir — toujours dans le bon secteur et au bon budget travaux.
Premier achat au vert
2 et 3-pièces autour des Buttes-Chaumont et de la Place des Fêtes, pour entrer dans Paris au calme et à un prix encore accessible.
Investissement à potentiel
Secteurs en renouveau le long du canal et au nord : on cible le bien à fort rendement, en évitant les fausses bonnes affaires.
Bien à rénover bien chiffré
Le 19e regorge de biens à retravailler : on sépare le projet rentable du gouffre, budget travaux à l'appui.
Pour aller plus loin
Continuer votre projet d'achat dans le 19e
Votre projetRéussir son premier achat à ParisNotre accompagnement pas-à-pasVotre projetInvestir dans le locatif à ParisRepérer le potentiel sans les piègesÀ côtéTous nos secteurs à ParisPrix et quartiers, arrondissement par arrondissementLa méthodeNotre méthode en 4 étapesDu cadrage à la remise des clés
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