Gambetta — Père-Lachaise
Village du 20ᵉ autour de Gambetta, recherché.
Repères · Cimetière du Père-Lachaise, place Gambetta, rue des Pyrénées.
8 700 €/m²
Jeunes familles, CSP+.990 ventes · DVF 2024-25
Chasseur immobilier · Paris 20e
Chasseur immobilier dans le 20e : le charme de village, à saisir vite
Belleville, Ménilmontant, Gambetta, Charonne : une mosaïque de villages parisiens, créatifs et populaires, ponctués d'ateliers d'artistes et bordés par le Père-Lachaise. Le dernier coin de l'est encore accessible — mais le bien plein de charme y part en quelques jours. Notre rôle : vous le trouver avant les autres, dans la bonne rue.
7 850 – 8 700 €/m² selon le quartierVillages, ateliers, créatif et populaire-8 %négocié en moyenne
3 626
Ventes enregistrées
dans le 20e · DVF 2024-25
30 jours
Notre délai moyen
pour trouver votre bien
-8%
Négocié en moyenne
sur le prix affiché
~20%
Biens off-market
hors des portails
Acheter dans le 20e : la vraie difficulté
Le 20e n'est pas un arrondissement, c'est une collection de villages : Gambetta et son cœur autour du Père-Lachaise, Belleville la cosmopolite, Charonne et ses ruelles bobo, Saint-Fargeau et ses villas verdoyantes. C'est l'un des derniers secteurs de l'est parisien encore abordable — de 7 850 €/m² vers Saint-Fargeau à 8 700 €/m² du côté de Gambetta — et l'un des plus attachants.
Mais ce charme attire, et le bien qui l'incarne — atelier d'artiste, dernier étage avec vue, appartement de village au calme — est rare et part en quelques jours. La difficulté du 20e, c'est aussi sa diversité : une rue paisible et arborée peut jouxter un axe bruyant ou un secteur encore populaire. Sans lire ces lignes invisibles, on se trompe d'adresse — ou on arrive trop tard sur la bonne.
Quartier par quartier
Le 20e n'est pas un bloc : 4 quartiers, 4 marchés
On chasse à l'échelle de la rue. Voici comment se découpe l'arrondissement — ambiance, repères et prix réels au m².
€€
Belleville
Cosmopolite et artistique, populaire et vivant.
Repères · Rue de Belleville, parc de Belleville, rue Dénoyez, Couronnes.
8 500 €/m²
Jeunes actifs, investisseurs.779 ventes · DVF 2024-25
Charonne — Bagnolet
Village de Charonne, bobo et authentique.
Repères · Saint-Germain-de-Charonne, rue de Bagnolet, La Flèche d'Or, Alexandre-Dumas.
8 200 €/m²
Jeunes familles, CSP+ tendance.999 ventes · DVF 2024-25
Saint-Fargeau — Pelleport
Calme et résidentiel, villas et verdure.
Repères · Place Saint-Fargeau, villas, square du Sorbier, Pelleport.
7 850 €/m²
Familles, primo exigeants.858 ventes · DVF 2024-25
Où va votre budget
De 7 850 à 8 700 €/m² dans le seul 20e
Soit ~11 % d'écart d'un quartier à l'autre. Quelques rues changent tout : c'est précisément là qu'un chasseur arbitre pour vous.
Gambetta — Père-Lachaise
8 700 €
Belleville
8 500 €
Charonne — Bagnolet
8 200 €
Saint-Fargeau — Pelleport
7 850 €
Prix de vente médians au m² — DVF 2024-25 (data.gouv.fr), agrégés par quartier.
Côté investisseur
Rendement locatif brut : 3.1 % à 3.4 % dans le 20e
Calculé à partir du loyer de référence et du prix de vente réel (DVF) de chaque quartier. Un repère pour arbitrer entre cadre de vie et rentabilité — on affine ensuite bien par bien.
Belleville
3.4 %
Saint-Fargeau — Pelleport
3.2 %
Charonne — Bagnolet
3.1 %
Gambetta — Père-Lachaise
3.1 %
Rendement brut indicatif = loyer de référence × 12 ÷ prix de vente au m² (DVF 2024-25). Hors charges, fiscalité et vacance.
Au quotidien
La qualité de vie du 20e, en chiffres
Au-delà du prix, ce qui fait le quotidien d'un quartier. On en tient compte pour cibler le bien qui colle à votre vie.
83écolesmaternelles & élémentaires
7 %d'espaces vertspart moyenne de la surface
69stations Vélibmaillage cyclable
7marchésmarchés alimentaires
Sources : open data Ville de Paris & Île-de-France Mobilités, agrégées par arrondissement.
Carte interactive
Explorez le 20e quartier par quartier
Prix réels au m², écoles, marchés, Vélib, espaces verts : promenez-vous dans l'arrondissement avant même la première visite.
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Belleville
€€Cosmopolite et artistique, populaire et vivant.
- Repères
- Rue de Belleville, parc de Belleville, rue Dénoyez, Couronnes.
- Profil acheteur
- Jeunes actifs, investisseurs.
Le saviez-vous ? Édith Piaf serait née sur le trottoir du 72 rue de Belleville ; la colline, longtemps terre d'immigration, est devenue un foyer d'artistes et de street art.
Pourquoi un chasseur dans le 20e
Le 20e se mérite : il faut être tôt, et lire chaque rue
Les biens de charme du 20e — atelier, dernier étage, appartement de village — se comptent et se disputent. Nous sommes prévenus tôt, réseau d'agents et avant-premières à l'appui, et nous visitons à votre place dans la journée. Vous ne décidez que sur des biens déjà filtrés, encore disponibles.
L'arrondissement est une mosaïque : on connaît les rues qui restent calmes, les villas verdoyantes de Saint-Fargeau, les copropriétés saines, les expositions qui tiennent leurs promesses. On vous évite de surpayer l'effet « village » et on négocie sur les vraies références du micro-quartier.
- Visites menées pour vous dans la journée, pendant que le bien de charme est encore là.
- Lecture micro-quartier : calme réel, exposition, ambiance de la rue, copropriété.
- Négociation appuyée sur les vraies références DVF, pas sur l'effet village.
En toute transparence
L'avis de notre chasseur sur le 20e
Aucun quartier n'est parfait. Voici, sans filtre, ce qui fait sa force et ce sur quoi on garde l'œil pour vous.
Les atouts
- Parmi les secteurs les plus abordables de l'est parisien.
- Identité forte : villages, vie créative, ateliers d'artiste, Père-Lachaise.
- Demande soutenue et fort potentiel : bon profil à la revente.
Les points de vigilance
- Les biens de charme partent en quelques jours.
- Fortes disparités d'une rue à l'autre.
- Copropriétés parfois fragiles : audit indispensable.
Architecture & patrimoine
Ateliers d'artiste, maisons de village et immeubles de faubourg
Le 20e a l'un des bâtis les plus singuliers de Paris : ateliers d'artiste et anciennes cours d'artisans, petites maisons de village et villas confidentielles à Saint-Fargeau et Charonne, immeubles de faubourg et copropriétés modestes à Belleville et Ménilmontant.
Cette diversité fait le charme — et appelle la vigilance. Solidité, isolation, état des parties communes varient fortement d'un immeuble à l'autre. Sur l'atelier ou la maison de village, on vérifie de près avant de s'engager.
- Ateliers d'artiste, maisons de village et villas, immeubles de faubourg : du cachet à revendre.
- Copropriétés parfois fragiles : audit des parties communes indispensable.
Le saviez-vous
Un peu d'histoire du 20e
Connaître un quartier, c'est aussi connaître son âme. Quelques repères qu'on aime partager avec nos clients.
Le Père-Lachaise (1804), plus grand cimetière de Paris, attire des millions de visiteurs chaque année.
Belleville, village de 65 000 habitants annexé en 1860, a gardé une identité forte et populaire.
Édith Piaf est célébrée rue de Belleville, même si son acte de naissance indique l'hôpital Tenon.
La Campagne à Paris (1926) aligne ses pavillons en meulière : un village-jardin caché du 20e.
Ce qu'on cherche pour vous dans le 20e
L'appartement de village plein de charme pour y vivre, ou le bien à potentiel pour investir — toujours dans la bonne rue.
Premier achat de charme
2 et 3-pièces de caractère côté Gambetta et Charonne, pour entrer dans Paris sans renoncer à l'âme de village.
Atelier ou maison de village
Le 20e cache des perles rares — ateliers d'artiste, derniers étages avec vue, petites maisons : on les voit à temps.
Investissement à potentiel
Belleville et Ménilmontant, vivants et recherchés : on cible le bien à bon rendement sans surpayer l'effet de mode.
Pour aller plus loin
Continuer votre projet d'achat dans le 20e
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