Le lexique de l'achat immobilier à Paris

Professionnel mandaté exclusivement par l'acheteur pour rechercher, sélectionner et négocier un bien. Contrairement à l'agent immobilier classique qui représente le vendeur, le chasseur défend uniquement les intérêts de l'acquéreur, de la définition du cahier des charges jusqu'à la signature de l'acte authentique.

Contrat par lequel un acheteur confie à un chasseur immobilier la mission de trouver un bien correspondant à son cahier des charges. Il fixe la durée de la mission (≤ 3 mois d'engagement, ≤ 12 mois au total), le périmètre géographique, le budget et les honoraires. Réglementé par la loi Hoguet (n° 70-9).

Forme de mandat de recherche qui n'interdit pas à l'acheteur de chercher par lui-même ou de mandater simultanément plusieurs chasseurs. Les honoraires ne sont dus qu'au chasseur qui a effectivement présenté le bien acquis.

Forme de mandat dans laquelle l'acheteur s'engage à ne mandater qu'un seul chasseur pour la durée du contrat. L'exclusivité doit figurer en mention très apparente. Il est révocable librement après 3 mois d'engagement (art. 78 du décret n° 72-678).

Bien immobilier commercialisé sans publication sur les portails d'annonces grand public. La transaction se noue directement entre le propriétaire (ou son mandataire) et un réseau d'acquéreurs qualifiés — notaires, agents partenaires, mandats discrets.

Document de cadrage rédigé en début de mission qui précise les critères de recherche : type de bien, surface, nombre de pièces, étage, exposition, état, périmètre géographique et budget maximum. Il constitue la base du mandat de recherche.

Montant que l'acheteur investit sur ses fonds propres dans le projet immobilier. Il couvre généralement au minimum les frais de notaire. Un apport élevé améliore les conditions de prêt et réduit le coût total du crédit.

Montant maximal que la banque peut prêter à un emprunteur, calculé à partir de ses revenus nets, de ses charges existantes et de son apport. Elle est directement liée au taux d'endettement maximal de 35 % fixé par le HCSF.

Rapport entre les charges de remboursement mensuelles (crédit immobilier + autres crédits en cours) et les revenus nets mensuels de l'emprunteur. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe un plafond de 35 % en France.

Ensemble des sommes versées au notaire lors d'une transaction : droits de mutation collectés pour l'État et les collectivités, débours et émoluments du notaire. Dans l'ancien à Paris, ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente.

Emprunt contracté auprès d'un établissement financier pour financer l'achat d'un bien. Les conditions (taux, durée, montant, garanties) sont fixées dans l'offre de prêt, que l'emprunteur ne peut accepter qu'après un délai légal de réflexion de 10 jours.

Proposition écrite adressée au vendeur par laquelle l'acheteur s'engage à acquérir le bien à un prix déterminé, sous conditions. Elle peut être inférieure au prix affiché. Une fois acceptée par le vendeur, elle engage les deux parties.

Avant-contrat (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent mutuellement : le premier à vendre, le second à acheter, à un prix et des conditions définis. Il déclenche le délai de rétractation légal de 10 jours pour l'acheteur non-professionnel.

Avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acheteur à un prix convenu, pour une durée donnée. L'acheteur n'est pas obligé d'acheter mais verse généralement une indemnité d'immobilisation s'il n'exerce pas son option à terme.

Clause insérée dans le compromis qui subordonne la réalisation de la vente à la survenance d'un événement futur et incertain. La plus fréquente est l'obtention du prêt immobilier. Si la condition ne se réalise pas, la vente est annulée et les sommes versées sont restituées.

Période de 10 jours accordée à l'acheteur non-professionnel après réception de la notification du compromis ou de la promesse de vente. Durant ce délai, l'acheteur peut se rétracter sans pénalité ni justification. La lettre de rétractation doit être envoyée par LRAR.

Contrat définitif de vente signé devant notaire qui transfère officiellement la propriété du bien. C'est à ce moment que le prix d'acquisition, les honoraires du chasseur et les frais de notaire sont réglés.

Somme (généralement 5 à 10 % du prix) versée par l'acheteur lors de la signature du compromis de vente. Elle est conservée par le notaire jusqu'à la signature de l'acte authentique. En cas de rétractation dans les 10 jours SRU, elle est restituée intégralement.

Dépenses communes d'un immeuble en copropriété (entretien, gardiennage, eau, électricité des parties communes, ascenseur…) réparties entre les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes. Elles comprennent des charges courantes et, le cas échéant, des appels de fonds pour travaux.

Professionnel ou bénévole mandaté par l'assemblée générale des copropriétaires pour gérer l'immeuble : administration courante, exécution des décisions d'assemblée, tenue de la comptabilité et conservation des archives. Le syndic professionnel détient une carte professionnelle Gestion.

Document fondateur d'un immeuble en copropriété qui fixe les règles de vie collective, la répartition des charges et la destination des lots (habitation, commerce…). Il est publié au service de publicité foncière et s'impose à tous les copropriétaires présents et futurs.

Unités abstraites qui expriment la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes et servent de base au calcul des charges et des droits de vote en assemblée générale. Plus un lot est grand ou bien situé dans l'immeuble, plus ses tantièmes sont généralement élevés.

Réserve financière obligatoire constituée par les copropriétés de plus de 10 lots pour anticiper les dépenses de travaux importants. La cotisation annuelle minimale est de 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.

Document obligatoire qui évalue la consommation énergétique et les émissions de CO₂ d'un logement, classifié de A (très performant) à G (passoire énergétique). Depuis 2021, il est opposable. Les logements classés G sont progressivement interdits à la location.

Surface privative d'un lot de copropriété calculée selon les règles de la loi Carrez (1996) : planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Sa mention est obligatoire dans tout avant-contrat de vente. Une erreur supérieure à 5 % ouvre droit à une réduction du prix.

Document fourni par le syndic lors de la vente d'un lot de copropriété, récapitulant la situation financière du lot : charges dues, procédures en cours, appels de fonds prévisionnels, montant du fonds de travaux. Son coût est à la charge du vendeur.

Défauts non apparents d'un bien immobilier, antérieurs à la vente, qui le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné ou en diminuent significativement l'usage. L'acheteur peut exercer l'action en garantie des vices cachés dans un délai de 2 ans à compter de leur découverte.

Prix en dessous duquel la moitié des transactions immobilières ont été réalisées sur un périmètre et une période donnés. À Paris, il varie fortement selon l'arrondissement, le type de bien et son état. Indicateur de référence publié par la chambre des notaires de Paris-Île-de-France.

Réduction de prix appliquée à un bien en raison de défauts objectifs identifiables : étage bas sans ascenseur, vue dégradée, travaux importants, DPE défavorable, nuisances sonores ou olfactives. Bien évaluée, la décote permet d'acquérir un bien en dessous du prix de marché.

Phase de la transaction pendant laquelle l'acheteur (ou son chasseur) propose un prix inférieur au prix affiché, en s'appuyant sur l'analyse comparative du marché, les atouts et les défauts du bien et les délais de mise en vente du vendeur.

Mention qui signifie que le prix affiché intègre les honoraires de l'agence mandatée par le vendeur. Ces honoraires sont donc supportés par l'acheteur au travers du prix global. À distinguer des honoraires du chasseur immobilier, mandaté par l'acheteur.