Montmartre — Grandes-Carrières
Versant village de Montmartre, recherché et arboré.
Repères · Place Jules-Joffrin, rue Caulaincourt, cimetière de Montmartre.
9 350 €/m²
Familles, CSP+ tendance.2 058 ventes · DVF 2024-25
Chasseur immobilier · Paris 18e
Chasseur immobilier dans le 18e : le charme de Montmartre, sans les pièges
Montmartre, Abbesses, Jules-Joffrin : l'un des derniers villages de Paris, plein de cachet — et de contrastes. Ici, une rue change tout : exposition, calme, sécurité, valeur à la revente. Notre métier, c'est de vous trouver le charme sans les mauvaises surprises.
7 200 – 9 350 €/m² selon le quartierFort potentiel, fortes disparités-8 %négocié en moyenne
5 411
Ventes enregistrées
dans le 18e · DVF 2024-25
30 jours
Notre délai moyen
pour trouver votre bien
-8%
Négocié en moyenne
sur le prix affiché
~20%
Biens off-market
hors des portails
Acheter dans le 18e : la vraie difficulté
Le 18e est l'un des arrondissements les plus recherchés des primo-accédants et des amoureux du vieux Paris — et l'un des plus piégeux. Sur le versant village de Montmartre, autour de 9 350 €/m², on achète du cachet et du calme. Quelques centaines de mètres plus bas, vers la Goutte-d'Or ou La Chapelle, on tombe à 7 200 €/m² : un marché en pleine mutation, avec un potentiel réel mais des risques tout aussi réels.
La vraie difficulté ici n'est pas le prix, c'est de lire le micro-quartier. Une rue paisible et arborée peut côtoyer un axe bruyant ou un secteur encore difficile le soir. Un immeuble de charme peut cacher une copropriété fragile. Acheter dans le 18e sans connaître ces lignes invisibles, c'est jouer à pile ou face avec son patrimoine.
Quartier par quartier
Le 18e n'est pas un bloc : 4 quartiers, 4 marchés
On chasse à l'échelle de la rue. Voici comment se découpe l'arrondissement — ambiance, repères et prix réels au m².
€€€
Abbesses — Clignancourt
Cœur touristique et bohème de Montmartre.
Repères · Sacré-Cœur, place des Abbesses, rue Lepic, place du Tertre.
9 100 €/m²
Investisseurs, pied-à-terre.2 309 ventes · DVF 2024-25
Goutte-d'Or — Barbès
Très populaire et multiculturel, en gentrification.
Repères · Barbès, rue de la Goutte-d'Or, marché Dejean, Château-Rouge.
7 200 €/m²
Primo-accédants, investisseurs.625 ventes · DVF 2024-25
La Chapelle — Marx-Dormoy
Populaire et en mutation, près des gares.
Repères · Rue Marx-Dormoy, La Chapelle, rue Ordener, gare du Nord (proche).
7 200 €/m²
Primo-accédants, investisseurs.419 ventes · DVF 2024-25
Où va votre budget
De 7 200 à 9 350 €/m² dans le seul 18e
Soit ~30 % d'écart d'un quartier à l'autre. Quelques rues changent tout : c'est précisément là qu'un chasseur arbitre pour vous.
Montmartre — Grandes-Carrières
9 350 €
Abbesses — Clignancourt
9 100 €
Goutte-d'Or — Barbès
7 200 €
La Chapelle — Marx-Dormoy
7 200 €
Prix de vente médians au m² — DVF 2024-25 (data.gouv.fr), agrégés par quartier.
Côté investisseur
Rendement locatif brut : 3.1 % à 4.0 % dans le 18e
Calculé à partir du loyer de référence et du prix de vente réel (DVF) de chaque quartier. Un repère pour arbitrer entre cadre de vie et rentabilité — on affine ensuite bien par bien.
Goutte-d'Or — Barbès
4.0 %
La Chapelle — Marx-Dormoy
3.5 %
Abbesses — Clignancourt
3.2 %
Montmartre — Grandes-Carrières
3.1 %
Rendement brut indicatif = loyer de référence × 12 ÷ prix de vente au m² (DVF 2024-25). Hors charges, fiscalité et vacance.
Au quotidien
La qualité de vie du 18e, en chiffres
Au-delà du prix, ce qui fait le quotidien d'un quartier. On en tient compte pour cibler le bien qui colle à votre vie.
77écolesmaternelles & élémentaires
5 %d'espaces vertspart moyenne de la surface
62stations Vélibmaillage cyclable
4marchésmarchés alimentaires
Sources : open data Ville de Paris & Île-de-France Mobilités, agrégées par arrondissement.
Carte interactive
Explorez le 18e quartier par quartier
Prix réels au m², écoles, marchés, Vélib, espaces verts : promenez-vous dans l'arrondissement avant même la première visite.
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Montmartre — Grandes-Carrières
€€€Versant village de Montmartre, recherché et arboré.
- Repères
- Montmartre, place Jules-Joffrin, rue Caulaincourt, cimetière de Montmartre.
- Profil acheteur
- Familles, CSP+ tendance.
Le saviez-vous ? Le cimetière de Montmartre abrite Stendhal, Berlioz et Nijinski ; à deux pas vit le dernier vignoble de Paris.
Pourquoi un chasseur dans le 18e
Le 18e récompense ceux qui lisent le quartier rue par rue
Aucun arrondissement n'a autant à gagner — ni à perdre — selon la rue exacte. Sur le versant Montmartre, on sécurise du charme qui se revendra toujours. Plus bas, dans les secteurs en mutation, le potentiel est réel mais demande de vraiment connaître le terrain pour ne pas se tromper d'adresse.
On marche ces rues à toute heure, on connaît les copropriétés saines des fragiles, les expositions, les projets d'aménagement qui feront monter — ou non — un secteur. Vous profitez du charme et du potentiel du 18e, sans hériter d'un bien qu'on ne pourra pas revendre.
- Lecture micro-quartier : calme réel, sécurité le soir, exposition, ambiance de la rue.
- Audit copropriété et potentiel de revente, secteur par secteur.
- Négociation appuyée sur les vraies références DVF du micro-quartier, pas sur l'effet Montmartre.
En toute transparence
L'avis de notre chasseur sur le 18e
Aucun quartier n'est parfait. Voici, sans filtre, ce qui fait sa force et ce sur quoi on garde l'œil pour vous.
Les atouts
- Parmi les arrondissements centraux les plus abordables.
- Cachet du village de Montmartre, fort potentiel de valorisation.
- Bon rendement locatif, demande soutenue.
Les points de vigilance
- Très fortes disparités d'une rue à l'autre.
- Certains secteurs encore en pleine mutation.
- Copropriétés parfois fragiles : audit indispensable.
Architecture & patrimoine
Du faubourg populaire aux maisons de village
Le 18e a l'un des bâtis les plus hétérogènes de Paris : immeubles de rapport du faubourg, anciens ateliers, petites copropriétés modestes et, sur la Butte, de vraies maisons de village avec jardin. Chaque rue a sa logique.
Cette diversité fait le charme — et le risque. Solidité, isolation, état des parties communes varient fortement. Sur Montmartre, on sécurise le cachet ; ailleurs, on audite de près avant de s'engager.
- Maisons de village et ateliers d'artiste sur la Butte, immeubles de rapport en contrebas.
- Copropriétés parfois fragiles : audit des parties communes indispensable.
Le saviez-vous
Un peu d'histoire du 18e
Connaître un quartier, c'est aussi connaître son âme. Quelques repères qu'on aime partager avec nos clients.
Montmartre cultive une vigne depuis le Xe siècle : le Clos Montmartre produit ~1 500 bouteilles par an.
Le Sacré-Cœur (1875-1923) culmine à 83 m ; on y prie sans interruption depuis 1885.
Le Moulin Rouge a ouvert en 1889 — temple du French cancan immortalisé par Toulouse-Lautrec.
Longtemps hors de Paris, le village de Montmartre échappait à la taxe du mur des Fermiers généraux.
Ce qu'on cherche pour vous dans le 18e
Le charme de Montmartre pour y vivre, ou le bien à potentiel pour investir — toujours dans le bon secteur.
Premier achat plein de charme
Studios et 2-pièces de caractère côté Abbesses et Jules-Joffrin, pour entrer dans Paris sans renoncer à l'âme du quartier.
Investissement à potentiel
Secteurs en mutation à fort rendement locatif : on cible le bien qui profitera de la transformation, en évitant les fausses bonnes affaires.
Maison ou atelier de village
Le 18e cache des perles rares — petites maisons, ateliers d'artiste, derniers étages avec vue sur tout Paris.
Pour aller plus loin
Continuer votre projet d'achat dans le 18e
Votre projetRéussir son premier achat à ParisNotre accompagnement pas-à-pasVotre projetInvestir dans le locatif à ParisRepérer le potentiel sans les piègesÀ côtéTous nos secteurs à ParisPrix et quartiers, arrondissement par arrondissementLa méthodeNotre méthode en 4 étapesDu cadrage à la remise des clés
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