Location meublée ou vide à Paris : ce qui change pour vous

🏙️ À Paris, près d'une location privée sur trois est meublée

En 2022, le parc locatif privé représentait 44 % des résidences principales parisiennes : 31 % de logements loués vides et 13 % de meublés, selon l'Insee, qui a travaillé avec l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne. Rapporté au seul parc privé, cela fait près d'une location sur trois en meublé (13 sur 44, le calcul est le nôtre). Et la part monte : entre 2016 et 2022, le nombre de meublés a progressé de 32 % quand celui des logements loués vides reculait de 11 %.

Si vous cherchez un appartement à louer à Paris, vous allez donc tomber sur les deux, souvent dans le même immeuble, parfois au même étage. Et vous allez vous poser la question que tout le monde se pose : location meublée ou vide, qu'est-ce que ça change pour moi ? Tapez-la dans un moteur de recherche et vous lirez des pages entières sur la rentabilité, la fiscalité et le statut du loueur en meublé. Elles s'adressent au propriétaire. Pas à vous.

Cet article prend l'autre côté de la table. Durée du bail, dépôt de garantie, préavis, charges, loyer plafonné, mobilier obligatoire : voici ce que dit exactement la loi de 1989 pour le locataire, avec les textes en lien, et un chiffre que nous avons calculé nous-mêmes à partir de l'arrêté préfectoral qui encadre les loyers parisiens.

📋 Meublé ou vide : le tableau en un coup d'œil

Les deux locations relèvent de la même loi, la loi du 6 juillet 1989, mais pas des mêmes articles. Le vide suit le titre Ier (articles 1 à 25), le meublé un titre Ier bis ajouté en 2014 (articles 25-3 à 25-11). Le service public en a tiré une fiche comparative que nous reprenons ici, complétée par ce qui compte à Paris.

Une ligne qu'on oublie souvent : les honoraires de l'agence qui loue pour le compte du propriétaire sont plafonnés par la loi, à Paris comme ailleurs, et la fiche du service public précise qu'en meublé l'inventaire du mobilier ne peut pas vous être facturé en plus de l'état des lieux. Le reste de ce tableau mérite d'être lu ligne par ligne, parce que c'est là que se jouent vos deux ou trois prochaines années.

📅 Un an ou trois ans : ce que la durée change vraiment

Le bail vide est « conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques », six ans pour une personne morale, dit l'article 10 de la loi. Le bail meublé est « conclu pour une durée d'au moins un an », selon l'article 25-7. Dans les deux cas, si personne ne bouge, le bail se reconduit tacitement, pour trois ans en vide, pour un an en meublé.

Lu de votre côté, cette durée ne vous engage pas : locataire, vous pouvez partir quand vous voulez, en respectant le préavis. Ce qu'elle change, c'est la fréquence à laquelle le propriétaire peut reprendre la main. Il ne donne congé qu'à l'échéance du bail. En vide, cette échéance tombe tous les trois ans. En meublé, elle tombe tous les ans.

• →En vide, le bailleur vous prévient six mois avant la fin des trois ans, pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Entre deux échéances, il ne peut pas vous faire partir.
• →En meublé, les mêmes motifs valent, mais le congé se donne trois mois avant chaque échéance annuelle, précise l'article 25-8. Un propriétaire qui veut récupérer son studio pour un enfant étudiant le fera à la rentrée suivante, pas dans trois ans.
• →Dans les deux cas, un congé donné pour un motif inventé est un congé frauduleux : l'amende va jusqu'à 6 000 € pour un bailleur particulier, 30 000 € pour une société.
• →Après 65 ans, avec des ressources modestes, le locataire est protégé contre le congé sans relogement, en meublé comme en vide.

C'est la vraie contrepartie du meublé, et elle est rarement dite aux candidats : vous gagnez en souplesse pour partir, vous perdez en visibilité pour rester. Si votre projet parisien est de vous installer, le bail de trois ans vaut plus que la différence de loyer. Si vous venez pour une mission, un premier poste ou le temps d'une recherche d'achat, le bail d'un an colle à votre calendrier.

🎓 Bail étudiant, bail mobilité : les deux variantes du meublé

Un meublé peut se louer sous deux formes plus courtes, prévues pour des situations précises. Elles ne vous concernent que si votre statut y donne droit, et le propriétaire reste libre de proposer un bail d'un an classique.

• →Le bail étudiant est un bail meublé dont « la durée peut être réduite à neuf mois » si le locataire est étudiant (article 25-7). Il n'est pas reconduit tacitement : à la fin de l'année universitaire, il s'arrête, sauf nouveau bail. Le dépôt de garantie reste celui du meublé, deux mois, et le préavis est d'un mois.
• →Le bail mobilité, créé par la loi ELAN, est réservé notamment aux personnes en formation, en études, en apprentissage, en stage, en service civique, ou en « mutation professionnelle ou en mission temporaire ». Il dure de un à dix mois, n'est ni renouvelable ni reconductible, et, point décisif, « aucun dépôt de garantie ne peut être exigé », rappelle la fiche officielle.
• →Le bail meublé d'un an reste la règle pour tous les autres, et il est souvent préféré par les bailleurs parisiens, qui y trouvent la reconduction automatique.

Si vous arrivez à Paris pour une mutation, le bail mobilité est une vraie option pour les premiers mois : nous l'avons détaillé dans notre guide pour trouver un logement à Paris à distance quand on est muté. Il ne remplace pas un bail d'un an : au bout de dix mois au plus, il faut avoir trouvé la suite.

💶 Dépôt de garantie : un ou deux mois, et ce que ça représente

En vide, le dépôt de garantie « ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal », c'est-à-dire hors charges, selon l'article 22. En meublé, l'article 25-6 le porte à deux mois. Ce sont des plafonds : rien n'interdit au propriétaire d'en demander moins, mais à Paris, où les candidatures ne manquent pas, le plafond est la pratique.

La règle de restitution est la même dans les deux cas, et elle protège le locataire : le dépôt vous est rendu dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. Passé ce délai, le bailleur vous doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Le détail est sur la fiche dépôt de garantie du service public.

Ce qui change pour vous, c'est donc la somme à avancer le jour de la signature, et elle est loin d'être symbolique à Paris. Reprenons un exemple que nous détaillons plus bas : un deux pièces de 35 m² loué au plafond légal dans un immeuble d'avant 1946 d'un quartier central. En vide, le dépôt représente 1 326,50 €. En meublé, deux mois d'un loyer lui-même plus élevé : 3 024 €. Soit 1 697,50 € de plus à immobiliser à l'entrée, que vous récupérerez à la sortie si le logement est rendu en l'état.

✉️ Préavis à Paris : un mois partout, à une condition en vide

C'est le point où le meublé est le plus simple. L'article 25-8 permet au locataire d'un meublé de résilier « à tout moment », avec un mois de préavis, sans avoir à se justifier, y compris sur un bail étudiant de neuf mois. Vous envoyez votre lettre recommandée, ou vous la remettez en main propre contre signature, et un mois plus tard vous rendez les clés.

En vide, la règle de base est différente : « lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois », dit l'article 15. Le même article le ramène à un mois dans plusieurs situations, dont la première concerne tout Paris : les logements situés en zone tendue. Paris entière en fait partie : la ville figure sur la liste des communes annexée au décret du 10 mai 2013, à laquelle renvoie l'article 17 de la loi. Un locataire parisien en vide a donc droit, lui aussi, à un mois de préavis.

Dans un sens comme dans l'autre, le préavis court à compter de la réception de la lettre par le bailleur, pas de son envoi. Si vous enchaînez deux locations à Paris, c'est souvent ce décalage d'une ou deux semaines, plus que le type de bail, qui décide si vous paierez un double loyer.

📊 Le loyer : un meublé est encadré aussi, environ 14 % plus haut

Une idée circule chez les candidats comme chez certains bailleurs : le meublé échapperait à l'encadrement des loyers. C'est faux. L'article 140 de la loi ELAN, qui fonde l'encadrement, s'applique aux deux. Le loyer de référence est la médiane observée par l'observatoire des loyers, le loyer de référence majoré est fixé 20 % au-dessus, et le loyer de base d'un bail signé ou renouvelé ne peut pas dépasser ce plafond, meublé ou non. La seule différence est que l'arrêté préfectoral publie deux grilles, « non meublé » et « meublé », la seconde étant obtenue en ajoutant à la première « une majoration unitaire par mètre carré » déterminée à partir des écarts constatés.

De combien ? L'arrêté ne donne pas de pourcentage, seulement 224 cases. Nous avons fait le calcul. Notre lecture de l'arrêté 2026 : nous avons extrait l'annexe 2, soit 224 cellules croisant les secteurs géographiques, le nombre de pièces et l'époque de construction, et rapporté pour chacune le loyer de référence meublé au loyer de référence vide. Le résultat tient dans une fourchette étroite : le loyer de référence d'un meublé vaut celui d'un vide majoré de 13,8 à 14,3 %, soit 14,0 % en médiane, ce qui correspond à 2,1 à 5,3 € de plus par mètre carré sur le loyer de référence, et un peu plus sur le plafond, puisque la majoration de 20 % s'applique aux deux. Nous avons refait le même calcul sur l'arrêté 2025 : même écart médian. Ce n'est donc pas « légèrement plus cher », ni « 10 à 20 % » comme on le lit ici et là sans source : à Paris, un meublé vaut légalement 14 % de plus qu'un vide équivalent.

Traduit en euros, pour un deux pièces de 35 m² situé dans le premier secteur de l'arrêté, dans un immeuble construit avant 1946 :

Deux précisions pour lire ce tableau honnêtement. Ce sont des plafonds légaux, pas des loyers observés : une partie des annonces parisiennes les dépasse, et c'est précisément ce que vous devez vérifier avant de signer. Et le propriétaire peut ajouter un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, à condition de le justifier dans le bail ; ce complément est interdit dans un logement classé F ou G. Si le loyer de base dépasse le plafond, le recours est gratuit devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge, rappelle la fiche F1314, et le bailleur s'expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €. Pour comprendre comment ces loyers de référence sont construits quartier par quartier, nous les avons disséqués dans notre étude du rendement locatif réel à Paris en loyer encadré.

Dernier point : le loyer d'un meublé n'est pas libre non plus dans le temps. L'article 25-9 lui applique les mêmes règles qu'au vide pour la révision annuelle, indexée sur l'indice de référence des loyers, et pour la hausse éventuelle au renouvellement, qui reste plafonnée et étalée.

🛋️ Ce qu'un meublé doit contenir, et l'inventaire à vérifier

Un meublé n'est pas un vide avec un canapé. La loi en donne une définition : « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 25-4). La liste minimale est fixée par un décret de 2015, dont l'ANIL détaille les onze rubriques :

• →Literie avec couette ou couverture
• →Volets ou rideaux dans les pièces à usage de chambre
• →Plaques de cuisson
• →Four ou four à micro-ondes
• →Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur avec un compartiment à −6 °C au plus
• →Vaisselle en nombre suffisant pour prendre les repas
• →Ustensiles de cuisine
• →Table et sièges
• →Étagères de rangement
• →Luminaires
• →Matériel d'entretien ménager adapté au logement

Cette liste a une conséquence que peu de locataires connaissent. Si le logement n'offre pas l'ensemble des meubles et équipements prévus, écrit l'ANIL, « la location sera considérée comme une location vide ». Autrement dit, le bail d'un an avec dépôt de deux mois signé pour un studio où il manque la table, le four et la vaisselle peut être requalifié en bail de trois ans, avec un dépôt d'un mois. Nous ne vous conseillons pas de signer un meublé incomplet en comptant sur cette requalification, qui suppose une démarche et souvent un juge. Mais à la visite, comptez les rubriques : un « meublé » réduit à un matelas et deux chaises se négocie comme ce qu'il est.

Le mobilier s'accompagne d'un inventaire et d'un état détaillé, signés à l'entrée et à la sortie (article 25-5), et le bailleur ne peut rien vous facturer pour cet inventaire au-delà des frais d'état des lieux. Enfin, le meublé a une particularité sur les charges : l'article 25-10 autorise le bailleur à choisir entre des provisions régularisées chaque année, comme en vide, et un forfait de charges fixé au bail. Ce forfait n'est jamais régularisé, ni dans un sens ni dans l'autre, il est révisé chaque année comme le loyer et ne doit pas être « manifestement disproportionné » par rapport aux charges réelles. Demandez le montant des charges de copropriété de l'année précédente : un forfait très supérieur se discute avant la signature, pas après.

🧭 Meublé ou vide : choisir selon votre situation

Il n'y a pas de bonne réponse en général, il y a la vôtre. Le bon critère n'est ni le charme du logement ni le discours de l'agence, c'est la durée que vous prévoyez de rester, croisée avec ce que vous possédez déjà et ce que vous pouvez avancer à l'entrée.

Sur le coût, raisonnez en mois d'écart plutôt qu'en prix de meubles. Dans notre exemple du deux pièces de 35 m², le meublé coûte 185,50 € de plus par mois au plafond, soit 2 226 € par an. Sur douze mois, c'est le prix d'un ameublement simple ; sur trois ans, c'est 6 678 € pour un mobilier qui ne vous appartiendra jamais. Le meublé est une location de temps, pas une économie.

Quel que soit votre choix, le dossier que vous présenterez est le même et il se prépare de la même façon : pièces d'identité, justificatifs de revenus, avis d'imposition, et un garant si votre statut l'exige. Nous avons listé les pièces exactes, et celles qu'un bailleur n'a pas le droit de demander, dans notre guide du dossier de location à Paris, et ce que coûte chaque solution quand on doit louer sans garant à Paris.

🔎 Ce que nous regardons dans une recherche

Chez Comète, nous cherchons des appartements en location à Paris intra-muros pour des locataires qui n'ont pas le temps, ou pas la possibilité, de le faire eux-mêmes. La question meublé ou vide figure telle quelle dans notre formulaire, à côté du budget et des arrondissements. Voici ce que cette réponse change dans notre travail.

• →Nous cadrons la durée avec vous. Si vous nous dites « deux ans, peut-être plus », nous regardons les deux marchés et nous comparons bail par bail, parce qu'un vide bien placé à trois ans peut valoir mieux qu'un meublé à un an que le propriétaire reprendra à la première échéance.
• →Nous contrôlons le loyer contre la grille. Pour chaque annonce retenue, nous relevons le secteur, l'époque et le nombre de pièces, et nous comparons le loyer de base au loyer de référence majoré de la bonne colonne, meublé ou non meublé. Un dépassement sans complément de loyer justifié se signale avant la visite.
• →Nous visitons à votre place, et nous comptons. En meublé, la visite en vidéo et le compte rendu passent les onze rubriques du décret en revue, notent l'état réel des appareils et le montant du forfait de charges s'il y en a un.
• →Nous préparons l'entrée. Dépôt de garantie d'un ou deux mois, premier loyer, honoraires de l'agence du bailleur : vous savez ce que vous aurez à verser le jour de la signature, sans surprise.

Nos conditions sont dites d'avance : Paris intra-muros uniquement, un loyer d'au moins 1 200 € charges comprises, des revenus nets d'au moins trois fois le loyer charges comprises, les mêmes repères que ceux des assurances loyers impayés des bailleurs. Nos honoraires sont un forfait de 2 000 € TTC, quel que soit le loyer et le nombre de visites, dû au succès à la signature du bail, sans frais de dossier ; si nous ne trouvons pas, rien n'est dû. Nous visons moins de trente jours entre le cadrage de votre recherche et la signature. Le fonctionnement complet d'un chasseur d'appartement en location à Paris est sur la page du service, et nous avons raconté une recherche de bout en bout dans notre mode d'emploi du chasseur d'appartement en location.

❓ Vos questions sur le meublé et le vide à Paris