Rendement locatif réel à Paris : 3,08 % en loyer encadré

📊 Le chiffre : 3,08 % brut, et pourquoi c'est un plafond plus qu'un rendement

Un appartement acheté à Paris entre 2023 et 2025, loué au loyer de référence de son quartier, rapporte 3,08 % brut par an en médiane. Pour un acheteur sur deux, c'est moins : 45,1 % des ventes de la période ressortent sous 3 %. Sur la seule année 2025, la médiane monte à 3,20 % et la part des ventes sous 3 % redescend à 38 %. Ce sont nos chiffres, calculés sur 79 405 ventes réelles de la période, et nous les détaillons plus bas avec leur méthode et leurs limites.

Une autre façon de lire 3,08 % : il faut environ 32,5 années de loyer de référence pour égaler le prix d'achat. Et ce rendement est un plafond autant qu'une mesure : brut, avant frais d'acquisition, charges, taxe foncière, impôts, vacance et travaux, et calculé comme si le logement se louait exactement au loyer de référence. Ce que nous mesurons, c'est le rendement locatif réel à Paris au sens du droit : ce que le loyer encadré permet d'encaisser sur le prix effectivement payé.

Pourquoi ce calcul ? Parce que les rendements qu'on lit ailleurs, « 3 à 5 % selon les quartiers », « 4 % brut », sont des moyennes sans méthode : on ne sait pas s'ils sont calculés sur un loyer d'annonce ou sur un loyer légal, sur le prix ou sur le coût total. Nous chassons exclusivement pour des acheteurs, dont certains achètent pour louer. Avant de les laisser bâtir un plan de financement sur un rendement, nous avons voulu savoir ce que les ventes réelles disent.

🔬 Notre méthode, en cinq lignes

Le calcul croise deux jeux de données publics. D'un côté, les ventes d'appartements parisiens enregistrées par l'administration fiscale, les données DVF géolocalisées publiées par Etalab : 143 500 ventes de 2021 à 2025 après nettoyage, la même base que notre mesure de la décote des passoires thermiques à Paris. De l'autre, le jeu de données « Logement - Encadrement des loyers » de la Ville de Paris, qui publie chaque année les loyers de référence des 80 quartiers d'encadrement, par époque de construction, nombre de pièces et type de location.

• →Localisation. Chaque vente est placée dans son quartier d'encadrement à partir de ses coordonnées : 143 325 ventes trouvent leur quartier.
• →Cellule de loyer. On lit le loyer de référence correspondant à l'année de la vente, au quartier, au nombre de pièces déclaré dans DVF et à l'époque de construction de l'immeuble (année exacte de la base nationale des bâtiments pour 139 869 ventes, à défaut la période du DPE ou du registre des copropriétés).
• →Rendement. Loyer de référence non meublé en €/m²/mois, multiplié par 12 et par la surface, divisé par le prix de vente. Deux variantes : le loyer de référence majoré (+20 %, le plafond légal) et le loyer de référence meublé.
• →Couverture. 142 285 ventes sur 143 500 ont une cellule de loyer complète, soit 99,2 %. Les 1 215 ventes sans cellule sont un peu plus petites (38 m² de surface médiane contre 42,8 m²) et presque au même prix au m².
• →Lecture. On rapporte la distribution complète, pas une moyenne : déciles, quartiles, médiane et part des ventes sous 3 %. Le résultat est le même quand on ne garde que les ventes dont l'époque vient de la base nationale des bâtiments (médiane 2,89 % sur 2021-2025 dans les deux cas).

Un point de vocabulaire. Le loyer de référence est, pour chaque catégorie de logement et chaque secteur, le loyer médian observé par l'observatoire local des loyers, fixé par arrêté préfectoral chaque année. Selon l'article 140 de la loi ELAN, le loyer de référence majoré lui est supérieur de 20 % et le minoré inférieur de 30 % ; un bail ne peut pas dépasser le majoré, sauf complément de loyer justifié. Dans l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026, en vigueur du 1er juillet au 24 novembre 2026, le loyer de référence non meublé va de 15,1 à 38,2 €/m² selon la cellule, et le majoré monte jusqu'à 45,8 €/m² (notre lecture de l'annexe 2). D'une cellule à l'autre, le loyer légal varie du simple à plus du double.

📐 Les mètres carrés font le rendement

Le premier facteur n'est pas l'adresse, c'est la taille. Le prix au m² d'un studio est plus élevé que celui d'un grand appartement, mais le loyer de référence au m² l'est encore davantage : la grille de l'encadrement rémunère mieux les petites surfaces. Voici la distribution du rendement brut au loyer de référence non meublé, sur l'ensemble 2021-2025, par tranche de surface.

L'écart est net : plus de huit grands appartements sur dix se vendent à un prix que le loyer de référence ne rémunère pas à 3 %, contre un peu plus d'un studio sur trois. Les petites surfaces achetées entre 2023 et 2025 affichent même une médiane de 3,41 %, sur 23 438 ventes. Le nombre de pièces raconte la même histoire, dans le même ordre.

• →1 pièce : 3,31 % en médiane, 30,4 % des ventes sous 3 % (37 251 ventes).
• →2 pièces : 2,95 % en médiane, 53,7 % sous 3 % (49 127 ventes).
• →3 pièces : 2,67 % en médiane, 71,8 % sous 3 % (31 943 ventes).
• →4 pièces et plus : 2,43 % en médiane, 83,0 % sous 3 % (23 964 ventes).

Ce résultat ne dit pas qu'un studio est un meilleur placement qu'un trois-pièces. Il dit que le loyer légal rémunère mieux le m² d'un studio, à prix d'achat donné. Rotation des locataires, vacance, travaux et charges au m² jouent en sens inverse et ne sont pas dans ce chiffre. L'adresse compte après la surface : pour le prix et le loyer de référence de chaque arrondissement, notre page des secteurs de Paris les donne côte à côte, ventes DVF à l'appui.

📈 2021 à 2025 : un rendement légal qui remonte

Le rendement au loyer de référence n'est pas stable dans le temps. Entre 2021 et 2025, la médiane passe de 2,65 % à 3,20 %, et la part des ventes sous 3 % tombe de 73,8 % à 38,0 % : trois achats sur quatre sous ce seuil en 2021, un peu plus d'un sur trois en 2025.

La hausse touche toutes les tailles : la médiane des moins de 30 m² passe de 2,92 % à 3,53 %, celle des plus de 100 m² de 2,28 % à 2,60 %. Deux mouvements peuvent l'expliquer, un recul des prix de vente et une hausse des loyers de référence d'une année sur l'autre ; notre calcul ne les sépare pas, et nous ne tranchons donc pas la part de chacun. Ce que les ventes montrent, c'est le résultat : à loyer légal, un achat de 2025 se rémunère mieux qu'un achat de 2021.

Pour situer le niveau de prix derrière ces chiffres, les Notaires du Grand Paris relèvent, dans leur communiqué du 1er octobre 2026, un prix de 9 550 € le m² pour les appartements anciens à Paris à fin juillet 2026, en recul de 0,5 % sur un an, et projettent 9 600 € en octobre. Le marché ne baisse plus guère ; le rendement légal de 2026 dépendra donc surtout de la grille de loyers de juillet.

🏚️ Époque et DPE : le piège du rendement des passoires

L'époque de construction, qui est pourtant l'un des quatre critères de la grille d'encadrement, bouge peu le résultat : 2,92 % en médiane pour les immeubles d'avant 1946, 2,81 % pour 1946-1970, 2,85 % pour 1971-1990, 2,81 % après 1990. La grille rémunère un peu mieux l'ancien, le prix de l'ancien est un peu plus élevé, et les deux effets se compensent presque.

L'étiquette énergie, elle, produit un résultat trompeur. Sur les ventes dont nous connaissons le DPE, le rendement au loyer de référence monte à mesure que l'étiquette se dégrade : 2,95 % en médiane pour un C, 2,87 % pour un D, 2,93 % pour un E, 3,04 % pour un F et 3,16 % pour un G, sur 7 435 ventes. Rien d'étonnant : les passoires se vendent moins cher, nous l'avons mesuré dans notre étude de la décote DPE, alors que le loyer de référence de leur cellule ne dépend pas de l'étiquette.

Second verrou, plus discret : l'article 140 interdit tout complément de loyer pour un logement de classe F ou G. Le rendement d'une passoire est donc plafonné deux fois, par la grille et par l'interdiction de la dépasser.

🔓 Loyer majoré, meublé : jusqu'où monte le plafond légal

Le loyer de référence est la médiane de la cellule, pas son maximum. Un bailleur peut louer jusqu'au loyer de référence majoré, soit 20 % de plus, sans justification particulière. Et le loyer de référence meublé est plus élevé que le non meublé. Que deviennent nos chiffres si l'on retient ces deux plafonds ?

Au plafond légal non meublé, la médiane 2025 atteint 3,84 %, et seules 13,9 % des ventes restent sous 3 %. C'est sans doute de là que viennent les « 4 % » qu'on lit souvent : un rendement calculé au loyer maximal autorisé, pas au loyer médian. Le meublé se place entre les deux, avec un écart qui ne se lit pas seulement dans le loyer : la fiscalité et les prélèvements sociaux diffèrent, nous y venons.

Un repère utile pour situer notre médiane : la Ville de Paris écrit, sur sa page consacrée à l'encadrement, que l'investissement locatif y « offre un rendement locatif entre 3 % et 5 %, selon le quartier et le nombre de pièces ». Sur nos ventes, cette fourchette correspond à la moitié haute de la distribution : le troisième quartile est à 3,38 % au loyer de référence et à 4,06 % au majoré. Les deux lectures ne se contredisent pas ; la nôtre ajoute la moitié basse.

🧮 Du brut au net : ce que frais, fiscalité et charges retirent

Un rendement brut sur le prix de vente surestime deux fois la réalité. D'abord parce que l'acheteur ne paie pas le prix : il paie le prix plus les frais d'acquisition, proches de 8 % à Paris pour un investisseur selon la Chambre des notaires de Paris (le droit départemental est passé à 5 %, et seuls les primo-accédants en résidence principale en sont exonérés). Nos 3,08 % sur le prix deviennent 2,85 % sur le coût total. Ensuite parce que le loyer encaissé est imposé. Voici ce que cela donne, avec les seuls paramètres publiés par l'administration.

• →Location nue, micro-foncier : accessible si les loyers bruts n'excèdent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 % (impots.gouv.fr). Les 70 % restants supportent l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux à 17,2 %.
• →Location nue, régime réel : les charges, intérêts d'emprunt et travaux se déduisent, et un déficit foncier hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. C'est le régime d'un achat avec travaux.
• →Meublé, micro-BIC : abattement de 50 % en longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes pour 2025 et 83 600 € pour 2026 (service-public.gouv.fr), mais des prélèvements sociaux à 18,6 % au lieu de 17,2 % (impots.gouv.fr).
• →Meublé, régime réel : l'amortissement du logement et des meubles se déduit, ce qui efface souvent l'impôt pendant des années. Mais pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le net d'aujourd'hui se paie en partie demain.

Restent les postes qui dépendent de l'immeuble : la taxe foncière à Paris, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, la vacance, l'assurance et, tôt ou tard, les travaux. Aucune source publique ne mesure un rendement net observé à Paris ; toute « moyenne nette » que vous lirez est une estimation, pas une donnée.

Un point de comparaison : le Livret A est rémunéré à 1,7 % selon service-public.gouv.fr, net d'impôt et sans risque. Un appartement parisien au loyer légal ne se justifie donc pas par son seul rendement courant, mais par l'effet de levier du crédit, la plus-value espérée et l'usage que vous en ferez un jour. C'est une décision patrimoniale, et le calcul ci-dessus sert à ne pas se raconter d'histoire sur la première ligne.

📋 Le loyer réel n'est pas le loyer de référence

Notre calcul suppose que chaque logement se loue exactement au loyer de référence de sa cellule. C'est une convention, nécessaire pour comparer 142 000 ventes, et c'est aussi sa principale limite. Dans la réalité, le loyer s'écarte de la référence dans les deux sens.

Vers le haut, d'abord. Le 6e baromètre de l'encadrement publié par la Fondation pour le logement des défavorisés en septembre 2026 relève qu'à Paris, la part des annonces dépassant le loyer plafond est passée de 31 % à 46 % en un an. Cette mesure porte sur des annonces, pas sur des baux signés, et elle émane d'une association engagée sur le sujet ; elle dit néanmoins qu'une part du marché se loue au-dessus du majoré. Un acheteur qui reprend un bail en cours doit vérifier que le loyer est légal : un dépassement injustifié expose le bailleur à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, aux termes de l'article 140, et le locataire peut demander la diminution du loyer.

Vers le bas, ensuite. Le loyer de référence est la médiane observée dans la cellule, ce qui signifie par construction qu'une moitié des loyers lui est inférieure. L'observatoire des loyers donne un ordre de grandeur : dans l'édition 2026 du rapport « Les loyers du parc privé en France », le loyer médian d'un appartement de trois pièces à Paris s'établit à 24,2 € par m² en 2024, contre 15,9 € dans le reste de l'agglomération. Selon la cellule, le loyer de référence d'un trois-pièces peut être nettement au-dessus ou au-dessous : la cellule compte plus que la moyenne parisienne.

Enfin, le complément de loyer. L'article 140 l'autorise pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de même catégorie et de même secteur, et l'interdit pour les logements classés F ou G. Il peut être contesté par le locataire : un rendement calculé avec un complément de loyer tient tant que personne ne le conteste.

⚖️ Encadrement des loyers : ce qui change après le 24 novembre 2026

Tout ce calcul repose sur un dispositif qui a une date de fin. L'encadrement des loyers à Paris est une expérimentation prévue par l'article 140 de la loi ELAN, « pour une durée de huit ans » à compter de sa publication. L'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 le dit en toutes lettres dans ses considérants : le dispositif « prend fin le 24 novembre 2026 à minuit », et ses propres dispositions s'appliquent « à compter du 1er juillet 2026 jusqu'au 24 novembre 2026 ».

Pour un acheteur-investisseur, cela ne change rien au prix payé aujourd'hui et potentiellement beaucoup au loyer encaissé demain. Si l'encadrement s'éteignait, nos 3,08 % deviendraient un plancher théorique plutôt qu'une référence ; s'il est pérennisé ou prolongé, la grille de juillet 2027 fixera le rendement des achats de l'année. Dans les deux cas, bâtir un plan de financement sur un loyer supérieur au majoré, en pariant sur la fin du dispositif, est un pari politique, pas un calcul. Nous conseillons de raisonner au loyer de référence de la cellule et de considérer tout ce qui dépasse comme une marge, jamais comme un acquis.

🎯 Côté chasse : vérifier la cellule de loyer avant l'offre

Pour un acheteur qui compte louer, nous lisons la cellule de loyer avant de parler de prix. Elle dépend de quatre choses que l'annonce ne donne jamais ensemble, et chacune peut faire basculer le rendement.

• →Le quartier d'encadrement, qui n'est pas l'arrondissement : 80 quartiers regroupés en secteurs, et une même rue peut changer de cellule d'un côté à l'autre d'un carrefour. On vérifie l'adresse exacte sur la carte de la Ville, pas le nom du quartier dans l'annonce.
• →Le nombre de pièces au sens de la grille, qui ne compte ni la cuisine séparée ni la salle de bains. Un « 2 pièces » d'annonce avec cuisine ouverte sur séjour peut être un 1 pièce pour l'encadrement, et un studio se loue plus cher au m².
• →L'époque de construction de l'immeuble, avec quatre bornes : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990. Elle se lit dans le règlement de copropriété ou la base nationale des bâtiments, pas à la façade.
• →L'étiquette énergie, qui ne change pas le loyer de référence mais qui décide si l'on peut louer (G interdit depuis 2025, F en 2028) et si un complément de loyer est possible (jamais en F ou G).
• →Le bail en cours, s'il y en a un : son loyer, sa date, son éventuel complément. Un loyer en place au-dessus du majoré n'est pas une bonne nouvelle, c'est un risque de diminution à la prochaine contestation.

Une fois la cellule connue, le rendement se calcule sur le loyer de référence, avec le majoré comme borne haute, et sur le coût total frais compris. Si le vendeur ou l'agence présentent un rendement, nous demandons sur quel loyer et sur quel prix il est calculé : la réponse est souvent « au majoré, sur le prix net vendeur », ce qui ajoute près d'un point par rapport à notre convention. C'est la première étape de l'audit que nous menons avant chaque offre, décrite dans notre méthode ; la lecture de la copropriété vient ensuite.

🧭 Les limites de notre calcul

Un chiffre n'a de valeur que si l'on sait ce qu'il ne mesure pas. Voici ce que le nôtre laisse de côté, dans l'ordre d'importance.

• →Un rendement théorique. Le loyer retenu est celui de la grille, pas un loyer observé ni un loyer de marché. Le loyer réel peut être inférieur, ou supérieur par complément de loyer ou par non-respect de l'encadrement. Le rendement est brut, hors charges, taxe foncière, vacance, travaux et frais d'acquisition.
• →Une époque de construction approchée pour une minorité de ventes. Les périodes du DPE et du registre des copropriétés ne coïncident pas avec les bornes de l'encadrement, d'où des affectations approchées pour 2 718 ventes. Le résultat ne bouge pas quand on les écarte.
• →Un nombre de pièces déclaratif. Le champ DVF vient de l'acte : certains studios sont codés 0 ou 1, les cuisines séparées ne sont pas comptées comme dans la grille.
• →Une surface et un prix avec leurs approximations. Surface Carrez ou bâtie selon l'acte, prix pouvant inclure une cave ou un parking : les limites habituelles de DVF, les mêmes que dans notre étude sur la taille des copropriétés et le prix.
• →Une affectation de quartier à la parcelle. En bordure de quartier d'encadrement, une vente peut être rattachée à la cellule voisine. Et les loyers de référence 2026 ne sont pas dans le calcul : le jeu de données utilisé s'arrête à 2025.

Nous referons ce calcul chaque année, avec le nouveau millésime DVF et la grille de juillet.

❓ Questions fréquentes sur le rendement au loyer de référence