Capacité d'emprunt à Paris en 2026 : combien de m² ?

🧮 Capacité d'emprunt : trois simulateurs, trois réponses

C'est une situation que l'on entend souvent au premier appel. Prenons un couple qui gagne 6 000 € nets par mois à deux, a 60 000 € de côté et cherche un trois-pièces dans l'est parisien. Trois simulateurs en ligne lui donnent trois montants, par exemple 360 000 €, 410 000 € et 450 000 €. Entre le plus bas et le plus haut, 90 000 €, soit près de 10 m² à Paris, et aucune idée du chiffre que la banque retiendra.

Les trois simulateurs ne se trompent pas vraiment. Ils ne partent simplement pas des mêmes hypothèses : taux d'une autre semaine, revenus après impôt au lieu d'avant, assurance oubliée, durée de 20 ans au lieu de 25. Votre capacité d'emprunt n'est pas une opinion de banquier : c'est une règle écrite, appliquée à quelques chiffres que vous connaissez déjà. Une fois la règle comprise, le calcul se refait à la main en dix minutes.

Ce guide fait ce calcul pas à pas, avec les taux publiés à la fin de l'été 2026, puis le traduit dans la seule unité qui compte pour un acheteur parisien : des mètres carrés, dans un quartier donné. Il complète nos guides sur l'apport personnel et le PTZ dans l'ancien, sans les répéter.

⚖️ La règle : 35 % de vos revenus, 25 ans, assurance comprise

La règle vient du Haut Conseil de stabilité financière. Sa décision D-HCSF-2021-7, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, s'applique à tous les nouveaux crédits immobiliers et fixe deux critères cumulatifs. D'après l'article 1 de la décision, publié sur Légifrance, le taux d'effort de l'emprunteur ne doit pas dépasser 35 % et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans.

Quatre précisions changent tout, et ce sont elles que les simulateurs traitent différemment.

• →Les revenus retenus sont vos revenus nets avant impôt, et non ce qui arrive sur votre compte après le prélèvement à la source. Pour un couple, on additionne les deux.
• →L'assurance emprunteur est dans les 35 %. La FAQ publiée par le HCSF inclut dans les charges d'emprunt le capital, les intérêts et l'assurance. Un simulateur qui l'oublie vous surestime.
• →Vos crédits en cours comptent aussi : voiture, consommation, prêt étudiant. Leurs mensualités se retranchent de vos 35 %.
• →La banque ne parie pas sur votre avenir. La même FAQ demande d'apprécier les revenus au moment de l'octroi, sans hypothèse d'augmentation. La promotion prévue l'an prochain ne compte pas.

La durée a une exception, prévue par le même article 1. Pour un achat dans le neuf (VEFA), une construction, ou un logement ancien avec des travaux représentant une part suffisante du coût total de l'opération, la banque peut accorder un différé d'amortissement, égal au décalage entre le déblocage des fonds et l'entrée dans les lieux, dans la limite de 27 ans au total. L'amortissement du prêt reste plafonné à 25 ans. Pour les travaux, la décision du 18 décembre 2023 a abaissé ce seuil de 25 % à 10 % du coût de l'opération. C'est un point à connaître si vous visez un appartement à rénover ou un programme neuf.

Dans la pratique, les banques ne prêtent pas toutes à la limite. Le communiqué du HCSF du 15 septembre 2026 relève un taux d'effort moyen de 30,9 % sur les crédits accordés en juin 2026. Les 35 % sont un plafond, pas un objectif.

✍️ Le calcul pas à pas, sur un vrai budget

Reprenons le couple du début : 6 000 € de revenus nets avant impôt, aucun autre crédit, une recherche à Paris dans l'ancien. Le calcul se fait en quatre temps.

• →La mensualité maximale. 35 % de 6 000 €, moins les crédits en cours : 2 100 € par mois, assurance comprise.
• →La part de l'assurance. Avec une assurance à 0,30 % par an du capital emprunté, hypothèse moyenne que nous utilisons faute de source publique, environ 100 € partent en assurance. Il reste environ 2 000 € pour le crédit lui-même.
• →Le capital. Sur 25 ans au taux moyen d'août 2026 (3,35 %), cette mensualité rembourse environ 406 000 €. Sur 20 ans (3,27 %), environ 354 000 €.
• →L'enveloppe. Capital plus apport : 406 000 + 60 000, soit environ 466 000 € pour acheter, frais compris.

Le capital se calcule avec la formule classique des prêts à mensualités constantes. Vous n'avez pas à la retenir : notre simulateur de budget la fait pour vous, avec les mêmes règles. Ses taux par durée proviennent d'une autre source de marché que celle de cet article, mise à jour chaque trimestre : ses résultats peuvent différer de quelques pour cent, ce qui ne change pas l'ordre de grandeur.

📊 Ce que vos revenus permettent d'emprunter en 2026

Voici le même calcul pour quatre niveaux de revenus. Hypothèses : aucun crédit en cours, assurance à 0,30 % par an, taux fixes moyens d'août 2026 publiés par l'Observatoire Crédit Logement/CSA (3,27 % sur 20 ans, 3,35 % sur 25 ans). Ce sont des ordres de grandeur, arrondis au millier d'euros.

Deux lectures s'imposent. D'abord, passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 13 %, au prix de plus d'intérêts payés sur la durée. C'est ce que font la plupart des acheteurs : d'après le tableau de bord d'août 2026 de Crédit Logement, 49,3 % des prêts accordés portent sur 25 ans ou plus. Ensuite, le rapport est presque linéaire : chaque tranche de 1 000 € de revenus mensuels ajoute environ 68 000 € de capital sur 25 ans.

La question se pose souvent à l'envers : combien faut-il gagner pour emprunter une somme donnée ? Sur 25 ans, aux mêmes hypothèses, il faut environ 4 440 € de revenus nets par mois pour emprunter 300 000 €, 5 920 € pour 400 000 € et 7 390 € pour 500 000 €. À un ou à deux, la règle est la même : ce sont les revenus du foyer emprunteur qui comptent. Si vous achetez à deux sans être mariés, lisez aussi notre guide pour acheter à deux ou en SCI : la façon d'emprunter et de détenir le bien se décide ensemble.

📈 Les taux de 2026 : ce qu'un dixième de point change

Les taux ont peu bougé en 2026, mais ils ont remonté. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA d'août 2026, le taux moyen des prêts accordés atteint 3,31 % hors assurance, pour une durée moyenne de 252 mois. Par durée, le tableau de bord donne 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans, contre 3,09 %, 3,17 % et 3,25 % en décembre 2025.

La Banque de France mesure autre chose et arrive au même niveau : 3,30 % en juillet 2026 pour les crédits à l'habitat nouveaux, hors renégociations. Crédit Logement observe les prêts qu'il garantit, la Banque de France l'ensemble des crédits nouveaux ; les deux convergent, ce qui rend le repère solide.

Ces taux sont hors assurance. Le coût réel d'un crédit se lit dans son TAEG, qui ajoute l'assurance, les frais de dossier et de garantie. La Banque de France publie chaque trimestre le TAEG moyen observé : 3,97 % au deuxième trimestre 2026 pour les prêts de 20 ans et plus. L'écart avec le taux nominal, de l'ordre de 0,6 à 0,7 point, c'est le prix de tout ce qui entoure le crédit. Le même organisme fixe le plafond légal, le taux d'usure, à 5,29 % pour ces durées au troisième trimestre.

Et un dixième de point, combien ça pèse ? Pour le couple à 6 000 € sur 25 ans, la capacité passe d'environ 421 000 € à 3,00 % à 406 000 € à 3,35 %, puis à 380 000 € à 4,00 %. Autour des taux actuels, chaque dixième de point coûte donc environ 4 000 € de capacité. C'est moins que ce qu'on imagine, et beaucoup moins que l'effet de la durée ou d'un crédit en cours. Le taux se négocie dans une marge étroite. Votre profil, lui, se prépare.

⚠️ Ce qui fait baisser votre capacité, et de combien

À revenus égaux, deux dossiers n'obtiennent pas le même montant. Voici les cinq écarts que l'on retrouve le plus souvent, chiffrés sur le couple à 6 000 € quand c'est possible.

• →Un crédit en cours. Une voiture à 300 € par mois fait tomber la capacité de 406 000 € à 348 000 € sur 25 ans : 58 000 € de moins, soit environ 6 m² à Paris. Solder un petit crédit avant de voir la banque est souvent le geste le plus rentable du dossier.
• →Une assurance chère. Comme elle est dans les 35 %, elle réduit le capital : 419 000 € avec une assurance à 0,10 % par an, 393 000 € à 0,50 %. L'âge et la santé font l'écart ; la délégation d'assurance peut le réduire.
• →Un CDD ou des revenus variables. Le HCSF demande de compter les revenus en CDD, mais autorise la banque à appliquer une décote prudente quand ils sont irréguliers. Pour les indépendants, les banques regardent en pratique plusieurs exercices : c'est leur usage, pas une règle.
• →Des loyers perçus. Ils comptent, mais avec une décote pour le risque locatif que chaque banque fixe elle-même. Beaucoup retiennent 70 % des loyers : c'est une pratique courante, pas un chiffre réglementaire. Le HCSF interdit en revanche de déduire les loyers de la mensualité. Pour un projet locatif, voir notre guide de l'investissement locatif à Paris.
• →Un bien à vendre avant d'acheter. Depuis la décision du 18 décembre 2023, le crédit relais est sorti du calcul du taux d'effort, à condition de ne pas dépasser 80 % de la valeur du bien à vendre, comme le rappelle service-public.gouv.fr.

🏠 De la capacité d'emprunt à la capacité d'achat

La banque vous dit combien elle prête. Elle ne vous dit pas combien vous pouvez payer un appartement. Entre les deux, il y a votre apport, et les frais qui s'ajoutent au prix.

Le principal poste, ce sont les frais dits de notaire : droits de mutation, émoluments, débours. Depuis la hausse des droits de mutation, applicable aux ventes signées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, la Chambre des notaires de Paris les estime proches de 8 % du prix dans l'ancien. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à la hausse. Le détail par budget est dans notre guide des frais de notaire à Paris.

La conversion se fait en une ligne : prix d'achat possible = (capital emprunté + apport) ÷ 1,08. Pour le couple à 6 000 € avec 60 000 € d'apport, cela donne environ 431 000 € de prix d'achat, frais de notaire réglés à côté.

• →L'apport couvre d'abord les frais. La plupart des banques attendent que les frais d'acquisition soient payés avec vos fonds propres. Au niveau national, l'apport moyen est proche de 40 000 € d'après le panorama des prêts à l'habitat de la Banque de France de juillet 2026.
• →Le PTZ s'ajoute au capital pour les primo-accédants éligibles, sous conditions de ressources. Nos calculs dans le guide du PTZ 2026 dans l'ancien.
• →Les honoraires d'un chasseur, si vous en mandatez un, entrent aussi dans l'enveloppe. Chez nous, 2,5 % du prix au succès, minimum 10 000 €, payés chez le notaire. Notre simulateur les inclut.
• →Une réserve pour les premiers travaux : peinture, cuisine, mise aux normes. Mieux vaut la prévoir que la découvrir au premier appel de fonds de la copropriété.

Pour aller plus loin sur la constitution de l'apport, sa provenance et ce que la banque en attend, notre guide de l'apport pour acheter à Paris détaille chaque cas.

📐 Ce que votre budget achète à Paris, en mètres carrés

C'est la traduction que les simulateurs ne font presque jamais. Les Notaires du Grand Paris donnent un prix médian de 9 560 € le m² pour un appartement ancien à Paris au deuxième trimestre 2026, en hausse de 0,6 % sur un an. L'écart entre arrondissements est de près du simple au double : 7 690 € dans le 19e, 13 980 € dans le 6e.

Le couple du début peut donc viser un grand deux-pièces au prix médian parisien, un trois-pièces dans le 19e, un deux-pièces compact rive gauche. La recherche change de nature selon la case du tableau : ce n'est pas le même marché, ni les mêmes concurrents à la visite.

Un prix médian reste une moyenne de quartiers très différents. Pour voir la surface que votre budget achète dans chacun des vingt arrondissements, notre page secteurs de Paris refait ce calcul arrondissement par arrondissement, sur les ventes réelles enregistrées dans les données publiques DVF.

🔓 Au-delà des 35 % : la marge de flexibilité des banques

La règle des 35 % a une soupape. Chaque banque peut accorder une partie de sa production hors des critères : jusqu'à 20 % des crédits accordés chaque trimestre, selon l'article 2 de la décision de 2021. La décision D-HCSF-2023-2 en fixe l'usage : au moins 70 % de cette marge doivent aller à l'achat d'une résidence principale, et à l'intérieur de ces 70 %, au moins 30 % à des primo-accédants.

Les banques s'en approchent sans l'atteindre. Au deuxième trimestre 2026, 18,1 % de leur production sortait des critères, contre 16,0 % un an plus tôt, d'après le communiqué du HCSF du 15 septembre 2026, pour un plafond de 20 %. La marge existe donc, mais elle se mérite : en pratique, elle va aux dossiers où le risque reste faible malgré le dépassement.

• →Les hauts revenus, pour qui dépasser les 35 % laisse encore un reste à vivre confortable.
• →Les primo-accédants au profil solide, en début de carrière, avec une progression de revenus lisible. Notre guide du premier achat à Paris détaille leur parcours.
• →Les emprunteurs avec une épargne importante qui reste disponible après l'achat.
• →Les clients que la banque veut garder : domiciliation des revenus, épargne, autres produits.

Ne construisez pas votre recherche sur une dérogation. Elle se négocie une fois le dossier monté, souvent avec l'aide d'un courtier, et elle n'est jamais garantie d'une banque à l'autre.

🏦 Ce que la banque regarde en plus de vos 35 %

Le taux d'effort ouvre la porte ; le reste du dossier décide du taux et de la réponse. Les banques n'en publient pas la grille, mais les mêmes points reviennent dans tous les rendez-vous.

• →La tenue des comptes sur les trois derniers mois : pas de découvert répété, une épargne qui se constitue régulièrement.
• →L'épargne qui reste après l'achat. Un dossier qui vide tous les comptes à la signature inquiète plus qu'un dossier avec un apport moindre et une réserve.
• →La stabilité professionnelle : CDI hors période d'essai, ancienneté, régularité des revenus d'indépendant.
• →La cohérence du projet : un prix en ligne avec le quartier, des travaux chiffrés, un bien sans défaut juridique majeur.

Pour savoir où vous en êtes avant de pousser la porte d'une agence bancaire, les ADIL, le réseau départemental de l'ANIL, proposent un diagnostic de financement gratuit, avec un conseiller. C'est un avis neutre, qui ne vend ni crédit ni assurance.

🎯 Côté chasse : on part d'un budget validé, pas d'un simulateur

Une capacité d'emprunt calculée à la maison sert à cadrer la recherche. Elle ne suffit pas à faire une offre. À Paris, face à un bien recherché, le vendeur et son agent choisissent souvent l'acheteur dont le financement est le plus sûr, pas celui qui propose quelques milliers d'euros de plus. Une offre accompagnée d'une simulation bancaire ou d'un accord de principe pèse plus lourd qu'une offre « sous réserve d'obtention du prêt » sans autre pièce.

C'est pour cela que nous commençons chaque mandat par le budget. Il est vérifié avec votre banque ou votre courtier et écrit dans le mandat de recherche : il fixe le périmètre, les arrondissements, la surface réaliste. On ne vous emmène pas visiter un appartement qui dépasse ce que la banque financera, et on sait dire à un vendeur que votre dossier est prêt. Le cadrage est la première étape de notre méthode.

Votre capacité d'emprunt n'est pas un plafond à atteindre. C'est le cadre d'une recherche qui aboutit : un budget juste, un quartier réaliste, et une offre qui tient face aux autres acheteurs.

❓ Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt