PTZ 2026 dans l'ancien à Paris : qui y a vraiment droit

Un couple de primo-accédants, 145 000 € d'épargne, arrive au premier rendez-vous avec un budget de 800 000 €. Le calcul tient parce qu'il inclut un prêt à taux zéro de 90 000 €. Dix minutes plus tard, le budget est à 690 000 €. Le PTZ n'existait pas pour eux : ils achetaient dans l'ancien, à Paris. Personne ne le leur avait dit, ni le simulateur en ligne, ni l'agence qui leur avait fait visiter un trois-pièces dans le 10e.

Cette scène, nous la vivons plusieurs fois par mois chez Comète. Le PTZ dans l'ancien à Paris est l'aide la plus recherchée par les acheteurs de la capitale et la moins accessible. Ce guide dit le droit exact en 2026, chiffre ce que le dispositif produit réellement à Paris, décrit les deux seules portes qui restent ouvertes dans l'ancien, puis reconstruit ce qu'un primo-accédant parisien peut vraiment mobiliser : le Prêt Paris Logement, l'éco-PTZ, et un plan de financement qui ne compte que sur les aides existantes.

🧾 La réponse courte : Paris est en zone A bis, et l'ancien n'y ouvre pas droit au PTZ

Le prêt à taux zéro est régi par les articles L31-10-1 à L31-10-14 du Code de la construction et de l'habitation, et prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Il finance une partie de l'achat d'une première résidence principale, sans intérêt, sous plafonds de ressources. La règle qui compte pour un Parisien tient en deux lignes de la fiche officielle « achat d'un logement ancien », mise à jour le 13 février 2026 : le logement ancien doit être situé en zone B2 ou C, et faire l'objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.

Paris est classée en zone A bis, la plus tendue du zonage ABC (le simulateur de service-public.fr le confirme pour tout code postal 750xx). Un appartement ancien dans le 11e, le 15e ou le 18e n'est donc pas éligible au PTZ, quels que soient vos revenus, votre apport ou le montant de vos travaux. La condition des 25 % de travaux, que beaucoup d'acheteurs croient suffisante, ne s'apprécie qu'en zone détendue : à Paris, elle n'entre même pas en discussion.

📉 Zéro PTZ à Paris en 2024 : le chiffre que personne ne cite

Les règles ci-dessus ont une conséquence mesurable, et l'ADIL de Paris la publie chaque année dans son observatoire. D'après les données de la SGFGAS, l'organisme qui gère les prêts aidés pour le compte de l'État, le nombre de prêts à taux zéro accordés dans le département de Paris est passé de 6 228 en 2011 à moins de 50 par an depuis 2017, puis à 14 en 2019, 9 en 2020, 5 en 2021, 6 en 2022, 9 en 2023. Et pour 2024, la formule de l'observatoire de l'ADIL de Paris est sans appel : « En 2024, aucun PTZ n'a été octroyé. »

Zéro. Dans une ville où se signent chaque année plusieurs dizaines de milliers de ventes d'appartements, le dispositif que tous les simulateurs proposent en première ligne n'a financé aucune opération. La série est trop courte pour distinguer le neuf de l'ancien, et l'ADIL ne ventile pas des effectifs inférieurs à dix. Mais la lecture est simple : à Paris, le PTZ est devenu un objet statistique, pas un outil de financement.

Pour situer Paris dans le pays : sur les neuf premiers mois de 2025, la SGFGAS recense environ 20 800 PTZ en France, dont près de deux tiers dans le neuf, un tiers dans l'ancien avec travaux et 6 % pour des ventes de logements sociaux ; la zone C, celle des communes rurales et des petites villes, en concentre 43 % à elle seule. Le dispositif fonctionne, mais il fonctionne loin de Paris. C'est précisément l'inverse de ce que le marché parisien laisserait supposer, où le besoin d'aide à l'entrée est le plus fort.

🧮 Ce que le PTZ ancien exige là où il existe

Comprendre les conditions du PTZ ancien en zone détendue aide à ne plus le confondre avec le neuf, et à évaluer honnêtement une hypothèse que certains acheteurs parisiens envisagent : acheter hors de Paris pour y avoir droit. En zone B2 ou C, le prêt finance jusqu'à 50 % du coût de l'opération pour les revenus de la première tranche, 40 % pour les deuxième et troisième tranches, 20 % pour la quatrième. Le coût de l'opération retenu est plafonné, par exemple à 110 000 € pour une personne seule en zone B2 et 165 000 € pour deux personnes. Les travaux doivent atteindre 25 % de ce coût total et amener le logement au moins en classe D après rénovation. Le remboursement s'étale sur 25 ans au maximum, avec un différé possible.

• →Les revenus retenus : le plus élevé entre le revenu fiscal de référence de l'année N-2 de tous les occupants et le coût de l'opération divisé par neuf. Un achat cher avec de faibles revenus déclarés est donc recalé par la seconde règle.
• →Les plafonds de ressources : en zone B2, 31 500 € pour une personne seule, 47 250 € pour deux, 56 700 € pour trois. Les plafonds de la zone A bis (49 000 € pour une personne, 73 500 € pour deux, 88 200 € pour trois) ne servent, à Paris, qu'aux opérations dans le neuf.
• →Les travaux éligibles : amélioration, modernisation, assainissement, économies d'énergie. Les devis et le calendrier sont demandés par la banque, et les travaux doivent être achevés dans les trois ans suivant l'offre de prêt.
• →La résidence principale : le logement doit être occupé dans l'année suivant l'achat ou la fin des travaux, et rester résidence principale pendant la durée du prêt sauf exceptions (mutation, séparation, décès).

Pour un acheteur qui hésite entre Paris et la petite couronne, la question mérite d'être posée avec précision : les communes limitrophes sont en zone A bis ou A, comme Paris. Le PTZ ancien ne réapparaît qu'en zone B2 ou C, c'est-à-dire, en Île-de-France, en grande couronne éloignée. Ce n'est pas un arbitrage entre le 12e et Vincennes, c'est un changement de vie. Nous le disons aux clients qui nous en parlent, parce qu'un plan de financement bâti sur un déménagement qu'on ne fera pas vaut moins qu'un budget honnête.

🚪 Les deux vraies portes dans l'ancien parisien

Il existe deux situations où un logement ancien situé à Paris ouvre droit au prêt à taux zéro. Elles sont réelles, juridiquement solides, et concernent une minorité d'acheteurs. Les connaître évite de rater une aide quand on y a droit, et d'y croire quand on n'y a pas droit.

La première est la vente d'un logement social à son occupant. La fiche dédiée de service-public.fr le précise : l'achat de son logement HLM ouvre droit au PTZ dans toutes les zones, y compris A bis, avec ou sans travaux. La contrepartie est double : il faut être locataire du logement ou d'un logement du même bailleur, sous plafonds de ressources, et la part financée est limitée à 20 % du coût total de l'opération. Pour un locataire du parc social parisien à qui son bailleur propose d'acheter, c'est une aide concrète, d'autant qu'elle se cumule avec le Prêt Parcours Résidentiel de la Ville, réservé aux locataires du parc social et dont nous parlons plus bas.

La seconde porte est plus étroite : l'ancien rénové « à l'état neuf ». Un logement existant qui fait l'objet de travaux tels qu'il est considéré comme neuf au sens de la TVA, c'est-à-dire selon l'article 257 du Code général des impôts, est assimilé à un logement neuf pour le PTZ. Il faut pour cela remettre à neuf la majorité des fondations, des éléments porteurs ou des façades hors ravalement. Autant dire que cela concerne des opérations de réhabilitation lourde menées par des professionnels, vendues ensuite comme du neuf, et non un appartement dans lequel vous feriez refaire la cuisine et l'électricité. Quand un vendeur ou un promoteur présente un immeuble ancien restructuré comme éligible au PTZ, demandez l'attestation de ce régime fiscal : elle existe ou elle n'existe pas.

🏛️ Le Prêt Paris Logement 0 % : la vraie aide parisienne dans l'ancien

Là où l'État se retire, la Ville de Paris maintient un prêt sans intérêt qui, lui, finance l'ancien. Le Prêt Paris Logement 0 % est destiné aux Parisiens qui achètent un logement à Paris, neuf ou ancien, avec ou sans travaux, comme le rappelle la fiche de l'ADIL de Paris. Son montant est de 24 200 € pour une personne seule sans personne à charge, et de 39 600 € dans toutes les autres situations, remboursables sur quinze ans, sans intérêt, et cumulables avec le PTZ de l'État quand celui-ci s'applique.

Les conditions sont cumulatives, et c'est là que beaucoup de dossiers s'arrêtent. Chacune se vérifie avant de déposer la demande, pas après.

• →Un an de résidence principale à Paris au moment de l'offre de prêt, sauf pour les agents de la Ville et du Département, les policiers de la Préfecture de police, les sapeurs-pompiers de Paris et le personnel soignant de l'AP-HP, dispensés de cette condition.
• →Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant l'année de l'opération ni les deux années précédentes.
• →Un financement à crédit : le total des emprunts de plus de cinq ans, prêt de la Ville compris, doit représenter au moins 90 % du prix d'achat hors travaux et frais de notaire. Un achat financé majoritairement par l'apport n'y a pas droit.
• →Un logement classé A, B ou C depuis 2018, justifié par un diagnostic de performance énergétique de moins de dix ans.
• →Un revenu fiscal de référence sous plafond, de l'année N-2 ou N-1 si elle est plus favorable, selon le tableau ci-dessous.

La condition énergétique est celle qui pèse le plus à Paris. Dans un parc dont plus d'un tiers date d'avant 1919, un DPE en classe C est rare sur un appartement ancien non rénové ; il est courant sur un logement déjà rénové ou dans un immeuble récent. Concrètement, le Prêt Paris Logement rencontre son bénéficiaire dans une configuration précise : un Parisien locataire depuis plus d'un an, sous plafonds, qui achète avec un apport modéré un bien classé A, B ou C. Si vous visez au contraire une passoire thermique à rénover, ce prêt n'est pas pour vous, et c'est l'éco-PTZ qui prend le relais sur la partie travaux.

🔧 Éco-PTZ, Action Logement, bail réel solidaire : ce qui finance les travaux ou un autre modèle

Trois autres dispositifs reviennent dans les conversations sur le PTZ à Paris, souvent confondus avec lui. Aucun ne finance l'achat d'un appartement ancien classique dans les conditions du prêt à taux zéro, mais chacun a une utilité précise.

L'éco-PTZ mérite une place à part, parce qu'il est le seul de la liste à concerner l'acheteur parisien type, celui qui achète un appartement ancien à rénover. Il ne réduit pas le prix d'achat, mais il permet de financer sans intérêt l'isolation, le chauffage ou les menuiseries, et il se cumule avec MaPrimeRénov'. Pour un projet dans un appartement à rénover, c'est lui qu'il faut chiffrer, pas le PTZ. Sa version collective, votée en assemblée générale, finance les travaux sur les parties communes, ce qui compte dans un immeuble haussmannien où l'essentiel des déperditions vient de la toiture et des façades.

📍 Cas client : reconstruire un plan de financement sans PTZ

Ce cas dit une chose simple : l'aide à laquelle on n'a pas droit coûte plus cher que l'aide qu'on ignore. Un budget surestimé de 100 000 € fait visiter des biens hors de portée, fait signer des offres qu'un refus de prêt annule, et fait perdre les semaines pendant lesquelles le bon bien passe. Chez Comète, l'éligibilité aux aides est la deuxième chose que nous vérifions au premier rendez-vous, juste après l'apport et la capacité d'emprunt : zone, type de bien, statut de primo-accédant, revenus fiscaux de référence de l'année N-2. Nous ne conseillons pas sur le crédit, nous ne sommes pas courtiers ; nous refusons simplement de chercher un bien sur un budget qui n'existe pas.

✅ Ne compter que sur les aides réelles : la check-list avant l'offre

Avant de formuler une offre sur un appartement ancien à Paris, cinq vérifications suffisent pour que le plan de financement tienne face à la banque. Aucune ne prend plus d'une heure, et toutes évitent la scène du premier paragraphe.

• →Confirmer la zone : Paris et sa petite couronne sont en A bis ou A. Aucun PTZ dans l'ancien, sauf vente HLM à l'occupant ou rénovation à l'état neuf attestée.
• →Tester le Prêt Paris Logement : un an de résidence à Paris, primo-accédant, revenu fiscal sous plafond, emprunts à plus de 90 % du prix, DPE A, B ou C. Cinq conditions, toutes obligatoires.
• →Chiffrer l'éco-PTZ si travaux : devis, audit énergétique pour la rénovation globale, cumul avec MaPrimeRénov'. C'est la seule aide à 0 % qui concerne l'acheteur parisien d'un bien à rénover.
• →Demander la simulation bancaire sans aucune aide : c'est le budget plancher. Les aides confirmées viennent s'y ajouter, jamais l'inverse.
• →Relire le compromis avec la condition suspensive de prêt : si une aide y figure, elle doit avoir été validée par la banque avant la signature, sinon la condition ne vous protège pas comme vous le croyez, comme nous l'expliquons dans notre guide de l'offre au compromis.

Reste la question que se posent beaucoup de primo-accédants parisiens : vaut-il mieux attendre une réforme ? Le PTZ est prorogé jusqu'à fin 2027 et chaque loi de finances peut en modifier le périmètre. Mais aucun texte en vigueur ni aucun projet publié ne rouvre l'ancien en zone tendue, et le recentrage des dernières années est allé dans le sens inverse. Un acheteur qui a les moyens d'acheter aujourd'hui ne doit pas différer son projet pour une aide hypothétique ; celui qui n'en a pas les moyens ne les aura pas davantage grâce à un prêt de 20 % qui n'existe pas dans l'ancien parisien. Notre guide du premier achat à Paris détaille le reste du parcours, des frais de notaire à la négociation.

• →Ce que le PTZ fait à Paris en 2026 : financer le neuf, sous plafonds, et la vente HLM à son occupant.
• →Ce qu'il ne fait pas : financer un appartement ancien, avec ou sans travaux, dans quelque arrondissement que ce soit.
• →Ce qui le remplace : le Prêt Paris Logement pour les Parisiens éligibles sur un bien A, B ou C ; l'éco-PTZ pour les travaux.
• →Ce qui reste vrai partout : un budget se construit sur les aides validées par la banque, jamais sur celles d'un simulateur.

❓ Questions fréquentes sur le PTZ dans l'ancien à Paris