Taux d'endettement 35 % : ce que la banque compte vraiment

🧾 Un dossier « à 34 % » refusé : ce qui s'est passé

C'est un cas que l'on rencontre au premier appel. Un couple de cadres, 7 200 € de revenus nets à deux, cherche un trois-pièces entre le 11e et le 20e arrondissement. Le simulateur de leur banque affiche un taux d'endettement de 34 % pour la mensualité visée, assurance comprise. Ils font une offre, elle est acceptée. Trois semaines plus tard, la banque refuse le prêt. Motif : taux d'effort supérieur à 35 %.

Le simulateur n'avait rien oublié de ce qu'on lui avait donné. Il ignorait un crédit auto de 290 € par mois, qui court encore trois ans. Pendant ces trois années, les charges du couple montent à 2 740 € pour 7 200 € de revenus : 38 %. La banque ne regarde pas le taux d'effort au premier mois, elle le regarde chaque année, et retient la pire. Le dossier était hors norme dès le départ.

La règle du taux d'endettement à 35 % tient en une ligne. Son mode de calcul tient dans une FAQ de dix-sept pages que presque personne ne lit, ni les simulateurs, ni la plupart des pages qui prétendent l'expliquer. C'est pourtant là que se gagnent ou se perdent les quelques points qui font passer un dossier parisien. Ce guide la lit pour vous, texte à l'appui, et s'arrête sur la seule variable que vous contrôlez une fois le bien trouvé : l'assurance emprunteur.

⚖️ Taux d'endettement 35 % : d'où il vient, ce qu'il oblige

La règle vient du Haut Conseil de stabilité financière, pas des banques. Sa décision D-HCSF-2021-7 s'applique à tous les crédits immobiliers décaissés depuis le 1er janvier 2022. Son article 1 fixe deux critères cumulatifs : un taux d'effort qui n'excède pas 35 %, et une durée de crédit qui n'excède pas 25 ans (27 ans avec un différé, dans le neuf ou l'ancien avec gros travaux).

Trois mots de cet article 1 passent inaperçus et changent tout : les banques appliquent ces critères « outre leurs critères propres ». Les 35 % ne sont pas la condition d'accord d'un prêt, c'est un plafond réglementaire qui s'ajoute à la politique de risque de chaque banque. Être en dessous est nécessaire, jamais suffisant. C'est la seconde raison pour laquelle un dossier à 34 % peut être refusé ; on y revient plus bas.

La même décision définit le taux d'effort à son article 4 : les charges annuelles d'emprunt liées à l'endettement total, rapportées aux revenus annuels, et appréciées au maximum sur toute la durée du prêt. Trois précisions à garder en tête : « endettement total » (tous vos crédits), « maximum sur la durée » (la pire année), et revenus définis par renvoi au Code général des impôts (nets avant impôt).

Il existe une soupape. Chaque banque peut déroger aux deux critères pour 20 % de sa production de nouveaux crédits par trimestre. Depuis la décision D-HCSF-2023-2, au moins 70 % de cette marge va à la résidence principale, dont 30 % aux primo-accédants. Dans son communiqué du 15 septembre 2026, le HCSF maintient les règles et relève que les banques utilisaient 18,1 % de cette marge au deuxième trimestre 2026, contre 16,0 % un an plus tôt : la soupape est presque pleine. Le même communiqué donne le taux d'effort moyen des nouveaux crédits, 30,9 %. Les 35 % sont un plafond, pas le point de départ.

➕ Au numérateur : tout ce que vous remboursez, assurance comprise

Le numérateur, ce sont vos charges annuelles d'emprunt. La FAQ du HCSF (version du 29 janvier 2024) en donne le périmètre aux questions 11 et 12.

Question 11 : quels crédits compter ? Tous. La banque retient « l'ensemble des prêts déjà octroyés à l'emprunteur », qu'ils soient émis ou non par elle « et quel que soit l'objet de ce crédit » ; la FAQ cite l'exemple d'un crédit à la consommation accordé par une autre banque. Crédit auto, prêt étudiant, paiement en plusieurs fois : tout ce qui génère une échéance entre au numérateur. La seule exception est le crédit relais, exclu lorsque sa quotité ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu, selon la décision du 18 décembre 2023 résumée par service-public.fr.

Question 12 : l'assurance emprunteur est-elle dans les charges ? « Oui. » La FAQ s'appuie sur l'article R. 314-4 du Code de la consommation, qui inclut dans le TAEG « les coûts d'assurance et de garanties obligatoires » : les charges annuelles comprennent le remboursement du capital « et de l'ensemble des charges induites par le crédit, y compris charges d'intérêt et d'assurance », dès lors que l'assurance conditionne le prêt. L'assurance n'est pas « en plus » des 35 %. Elle est dedans.

Deux lignes méritent une lecture attentive. Votre loyer actuel n'entre pas dans le taux d'effort réglementaire ; mais la banque, au titre de ses critères propres, regarde le « saut de charge » entre ce loyer et la future mensualité, sans qu'aucune règle publique ne le chiffre. Et la pension alimentaire versée ne s'ajoute pas aux charges : selon la question 18, elle se déduit des revenus, sous conditions.

➗ Au dénominateur : le revenu que la banque retient

Le dénominateur est plus contre-intuitif que le numérateur, parce qu'il ne correspond ni à votre salaire brut, ni à ce qui arrive sur votre compte. La FAQ y consacre sept questions, de la 13 à la 19. Voici ce qu'elles disent, réponse par réponse.

• →Le revenu net avant impôt (Q13), défini par renvoi au revenu net global des articles 156 et 156 bis du Code général des impôts, abattements forfaitaires réintégrés, revenus exceptionnels retirés. Le prélèvement à la source ne se déduit pas : le dénominateur est plus élevé que votre « net sur le compte », en votre faveur.
• →Les décotes prudentes sont autorisées (Q13 et Q14). La définition fixe un maximum ; rien n'interdit à la banque de retenir moins. Un CDD compte, mais peut être décoté « pour tenir compte de la possible irrégularité des revenus ».
• →Les revenus exceptionnels sont exclus (Q15) : ceux qui « ne sont pas susceptibles de constituer une ressource stable et récurrente ». Une prime régulière sur trois bulletins peut passer ; un bonus unique, non.
• →Les dividendes à venir ne comptent pas (Q16) : leur obtention « est conditionnée par l'évolution des résultats des sociétés ».
• →Aucune hausse future (Q19). Les revenus s'apprécient au moment de l'octroi, « il n'y a donc pas lieu de retenir d'hypothèse d'augmentation ». La promotion de janvier : hors calcul.

🏠 Revenus locatifs : la décote, et la fin du calcul différentiel

Si vous possédez déjà un bien loué, ou si vous achetez pour louer, la question 17 de la FAQ fixe trois choses, et la plupart des pages de courtiers en citent une quatrième qui n'y figure pas.

Première règle : les revenus fonciers, « y compris les loyers futurs du bien faisant l'objet du crédit », entrent au dénominateur en revenu brut, avant abattements fiscaux et charges. Deuxième règle : il doit y être appliqué « une décote par les établissements de crédit pour refléter le risque locatif ». Troisième règle, la plus importante : « le calcul différentiel consistant à retirer les loyers de la charge de remboursement est exclu ». Avant 2022, de nombreuses banques soustrayaient le loyer de la mensualité du prêt locatif et ne comptaient que le reste ; cette méthode faisait passer des investisseurs très endettés. Elle est interdite.

La quatrième « règle », celle que vous lirez partout, est le chiffre de la décote : « les loyers sont retenus à 70 % ». La FAQ ne fixe aucun pourcentage. Le 70 % est une pratique de place, pas une norme : une banque peut retenir 80 %, une autre 60 % sur un meublé en location courte. La seule chose imposée est qu'il y ait une décote.

🔍 Pourquoi un dossier à 34 % peut être refusé

C'est le point que les simulateurs ratent, et il est écrit noir sur blanc à la question 20 de la FAQ : « le taux d'effort ne doit pas être uniquement considéré l'année de l'octroi, mais chaque année durant toute la durée du contrat de prêt ». Pour chaque année, on rapporte la totalité des charges aux revenus appréciés à l'octroi, et on retient le maximum. Ce calcul « est particulièrement important pour les emprunteurs ayant déjà des crédits, même si la maturité de ceux-ci est inférieure à la maturité du crédit immobilier ».

La FAQ donne elle-même l'exemple, celui que reproduit le couple du début. Un emprunteur gagne 50 000 € par an, veut un prêt immobilier de 17 000 € de charges annuelles sur 20 ans, et rembourse déjà un crédit à la consommation de 1 000 € par an, pour cinq ans encore.

Verdict officiel : « le prêt immobilier envisagé dans cet exemple est non conforme à la décision ». Il relève « éventuellement de la marge de flexibilité », celle dont il reste moins de 2 points au deuxième trimestre 2026. Le dossier est à 34 % pendant quinze ans sur vingt ; il est refusé pour les cinq premières. La question 21 applique la même logique aux mensualités progressives : son exemple tombe à 35,6 % en années 4 et 5, non conforme, pour un taux de croisière de 33,3 %.

La seconde raison est à la question 36, dans la rubrique « Divers » que personne n'ouvre : « d'autres critères que ceux de la décision du HCSF peuvent être pris en considération par les banques pour décider d'accorder ou non un crédit ». La décision « ne saurait justifier un assouplissement de leur politique de risque ». Apport, épargne après l'achat, stabilité de l'emploi, tenue des comptes, saut de charge, reste à vivre : tout cela peut faire refuser un dossier à 30 %. Un refus n'est pas forcément une erreur de calcul, ni définitif chez une autre banque.

• →Un crédit auto sur 36 mois fait monter les trois premières années ; la banque retient ces trois années, pas les vingt-deux suivantes.
• →Un prêt étudiant en différé compte dès l'année où ses échéances démarrent : le calcul se fait année par année.
• →Un PTZ en différé produit l'effet inverse : la mensualité monte quand le différé s'arrête, et c'est cette période que la banque teste. Notre guide sur le PTZ dans l'ancien à Paris en détaille les paliers.
• →Un co-emprunteur qui porte un crédit personnel l'apporte au dossier commun.

🧮 Le reste à vivre : le critère que chaque banque calcule à sa façon

Le reste à vivre est ce qui vous reste, une fois toutes vos charges de crédit payées, pour vivre un mois. C'est le critère le plus cité quand on parle de dérogation aux 35 %, et le moins défini. En octobre 2026, il n'existe ni dans la décision du HCSF, ni dans sa FAQ, ni dans la loi : aucun seuil réglementaire, aucun montant par personne. Chaque banque a son barème interne, qu'elle ne publie pas. Les montants que l'on trouve en ligne sont des ordres de grandeur de courtiers ; nous ne les reprenons pas, parce qu'ils n'engagent personne.

Ce qui existe, c'est un débat parlementaire. Le rapport d'information n° 2983 de la commission des finances de l'Assemblée nationale, déposé le 24 juin 2026 par le rapporteur spécial François Jolivet, porte sur « l'impact de la fixation du taux d'effort par le HCSF sur la politique publique du logement ». Sa recommandation n° 4 propose d'intégrer le reste à vivre « dans les critères d'appréciation dérogatoire du taux d'effort » ; sa recommandation n° 5, de porter la marge de flexibilité de 20 % à 25 %. Le rapporteur reconnaît que la notion « n'est pas toujours facile à mesurer ».

Le rapport rappelle aussi un arrêt de la Cour de cassation du 10 novembre 2021 (1re chambre civile, n° 20-10.450), rendu à propos du devoir de mise en garde du banquier : un taux d'endettement de 42 % n'y a pas été jugé excessif, parce que les emprunteurs conservaient un reste à vivre de 5 531 € après toutes leurs charges. C'est une décision de responsabilité civile, antérieure aux 35 %, pas une règle d'octroi : elle montre seulement que le juge raisonne en reste à vivre là où le régulateur raisonne en pourcentage.

🛡️ L'assurance emprunteur, la variable que vous contrôlez

Revenus, crédits en cours, loyers : au moment de faire une offre, vous ne changez plus rien à ces lignes. L'assurance emprunteur, si. Elle est dans les 35 %, elle se compare, elle se choisit, et la loi vous en donne les moyens. C'est la seule marge de manœuvre qui reste ouverte entre l'offre acceptée et l'offre de prêt.

Première chose à savoir lire : le TAEA. Depuis la loi Lemoine, l'article L. 313-8 du Code de la consommation impose que le coût de l'assurance soit exprimé « exclusivement » en taux annuel effectif de l'assurance, comparable d'une offre à l'autre comme le TAEG l'est pour le crédit, et en montant total en euros sur huit ans et sur la durée du prêt. Quand une banque vous dit « 0,30 % », demandez si c'est un TAEA ou un taux sur capital initial : les deux présentations ne donnent pas le même chiffre.

Deuxième chose : mesurer ce qu'elle pèse. Reprenons le couple de notre guide sur la capacité d'emprunt, avec des hypothèses écrites : revenus nets avant impôt de 6 000 € par mois, aucun autre crédit, mensualité plafond de 2 100 € assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen d'août 2026 publié par l'Observatoire Crédit Logement/CSA, 3,35 % hors assurance. L'assurance est calculée sur le capital initial, à deux taux pris comme exemples, 0,30 % et 0,10 % par an : des hypothèses de calcul, pas des tarifs constatés. Le calcul est le nôtre.

À mensualité égale, 66 € d'assurance en moins par mois deviennent 13 500 € de capital en plus. Au prix médian des appartements anciens à Paris au deuxième trimestre 2026, 9 560 € par m² selon les Notaires du Grand Paris, c'est environ 1,4 m². Pas la pièce en plus ; le placard, l'entrée séparée, ou l'écart entre l'offre qui passe et celle qui ne passe pas. La surface que votre budget achète, arrondissement par arrondissement, est sur notre page secteurs.

L'écart entre les deux lignes dépend de votre profil (âge, santé, tabac, profession) et de la quotité, la part du prêt couverte sur chaque tête d'un couple : deux fois 100 % coûte deux cotisations pleines, 50/50 une seule, pour une couverture moitié moindre. Ce choix entre, lui aussi, dans les 35 %.

Troisième chose : le plafond d'en haut. L'assurance joue aussi sur le taux d'usure. Selon la Banque de France, le TAEG d'un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus ne peut pas dépasser 5,40 % au 1er octobre 2026 (4,68 % de 10 à 20 ans, 4,09 % en dessous), assurance et garanties obligatoires comprises. La même publication donne le TAEG moyen du troisième trimestre sur 20 ans et plus, 4,05 %, contre 3,35 % de taux nominal moyen à 25 ans : l'écart, autour de 0,7 point (les deux séries ne couvrent pas exactement la même période), c'est l'assurance, la garantie et les frais. Pour un emprunteur de plus de 55 ans ou avec un antécédent de santé, une assurance bancaire chère peut pousser le TAEG au-dessus de 5,40 %, et le prêt devient impossible à ce taux. La délégation d'assurance est alors la solution, pas une option.

📝 Déléguer son assurance : ce que la loi garantit

La délégation d'assurance consiste à assurer votre prêt auprès d'un autre assureur que celui proposé par la banque. La peur classique est que la banque le prenne mal : refuse le contrat, remonte le taux, traîne. Le Code de la consommation répond point par point.

• →Elle ne peut pas refuser un contrat équivalent. Selon l'article L. 313-30, jusqu'à la signature de l'offre, le prêteur ne peut refuser un autre contrat « dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent » au sien. Tout refus doit être motivé et préciser les garanties manquantes.
• →Elle a dix jours ouvrés pour répondre si l'offre est déjà émise, et doit établir l'avenant dans le même délai, sans « exiger de frais supplémentaires » (article L. 313-31).
• →Elle ne peut pas toucher au taux. L'article L. 313-32 lui interdit de « modifier le taux, qu'il soit fixe, variable ou révisable, ou les conditions d'octroi du crédit » en contrepartie d'une autre assurance. Un « taux préférentiel si vous prenez notre assurance » contourne ce texte.
• →Vous pouvez changer à tout moment. La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a supprimé la fenêtre annuelle de résiliation : offres émises depuis le 1er juin 2022, contrats en cours depuis le 1er septembre 2022, sous réserve d'équivalence des garanties.
• →Pas de questionnaire de santé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par assuré et que le prêt se termine avant vos 60 ans ; droit à l'oubli ramené à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique pour un cancer ou une hépatite C.

Ces règles ont changé le marché. Le Comité consultatif du secteur financier, dans son avis du 26 mai 2026, relève que les demandes de changement d'assurance sont passées de 198 530 en 2021 à 496 654 en 2024, acceptées à près de 94 %. La part des crédits couverts par un assureur alternatif externe reste pourtant modeste : 17,48 % en 2024, contre 16 % en 2021, sur plus de 22 millions de contrats. La plupart des emprunteurs qui changent le font après coup, rarement au moment où cela compte le plus pour leur taux d'effort : avant l'offre de prêt.

Le même avis annonce des engagements des assureurs, appliqués dès le 1er septembre 2026 et généralisés au plus tard le 1er juin 2027 : le seuil de 200 000 € apprécié sur les seuls crédits immobiliers, des seuils d'invalidité harmonisés (66 % totale, 33 % partielle), et plus de « trou de garantie » au changement d'assureur.

✅ Avant la chasse : faire passer le dossier sous 35 % d'endettement

Chez Comète, une recherche démarre avec un budget validé par la banque, écrit dans le mandat ; c'est l'étape de cadrage de notre méthode. Pas pour la forme : à Paris, le vendeur choisit entre plusieurs offres, et il prend celle dont le financement ne fera pas tomber la vente deux mois plus tard. Voici, dans l'ordre, ce qui se corrige avant de chercher.

• →Lister tous vos crédits, avec leur date de fin. Crédit auto, prêt étudiant, paiement en plusieurs fois. Calculez votre taux d'effort pour chaque année où l'un d'eux court encore, pas seulement la première.
• →Solder le petit crédit qui dépasse. Un crédit auto de 290 € par mois sur 30 mois restants représente moins de 9 000 € : soldé avec une partie de l'apport, il fait tomber trois points de taux d'effort sur les années qui bloquent.
• →Choisir l'assurance avant l'offre de prêt, pas après. Faites établir un devis en délégation dès l'accord de principe, avec le TAEA et le coût sur la durée : c'est à ce moment qu'elle entre dans les 35 %.
• →Arbitrer durée et apport. Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité, donc le taux d'effort, pour un coût total plus élevé ; augmenter l'apport baisse le capital. Les deux leviers sont chiffrés sur notre simulateur de budget.
• →Refaire le calcul avec le revenu que la banque verra. Fixe seul, puis fixe plus variable moyen sur trois ans ; si l'un des deux ne passe pas, demandez à la banque quelle décote s'applique avant de viser un prix.
• →Primo-accédant : demander la marge de flexibilité. Les 30 % réservés aux primo-accédants sont là pour les dossiers à 36 ou 37 % de résidence principale ; cela se demande explicitement. Notre guide pour réussir son premier achat à Paris dit comment présenter le dossier.

Ce travail fait, vous savez ce que vous pouvez emprunter, dans quelle banque, à quelles conditions. C'est souvent ce qui fait la différence en négociation du prix : un vendeur accepte plus facilement une offre basse d'un acheteur dont le prêt ne tombera pas.