Prêt relais à Paris : ce que coûte acheter avant de vendre

🔑 Le 4 pièces est trouvé, le 3 pièces n'est pas vendu : ce qui se passe ensuite

C'est un cas que l'on rencontre au premier appel. Un couple propriétaire d'un 3 pièces dans le 11e arrondissement, deux enfants, un troisième qui arrive. Ils cherchent un 4 pièces depuis six mois, le trouvent un samedi dans le 15e, et le vendeur attend une offre avant mardi. Leur 3 pièces n'est pas en vente. Ils n'ont pas l'apport sans lui. La question qu'ils nous posent n'est pas « avons-nous droit à un prêt relais », la banque leur a déjà dit oui en principe. La question est : combien nous coûte chaque mois entre les deux ?

La plupart des pages qui parlent du prêt relais à Paris répondent par un taux affiché et un coût « tout compris » sans source. Ce guide lit les deux chiffres de la Banque de France que personne n'affiche côte à côte, le taux nominal et le TAEG moyen des relais, pose le calcul sur un 3 pièces parisien à 800 000 €, hypothèses visibles, et s'arrête sur deux coûts absents de toute simulation : le prix auquel vous vendrez sous pression, et l'exonération de plus-value que vous pouvez perdre en déménageant trop tôt.

La conclusion tient en une phrase, on la pose tout de suite : un relais tenu douze mois coûte moins cher qu'une vente bradée de 3 %. Le relais se gère par le prix et le calendrier de vente, pas par le taux.

Ce guide ne refait pas le calcul de votre capacité d'emprunt à Paris pour le prêt long, ni l'accord de principe qui le valide, ni le niveau des taux en 2026 : chacun a son guide dans la même série. Ici, on parle du crédit de transition entre deux logements : ce qu'il coûte, ce qu'il évite, et dans quel ordre signer.

🏦 Le prêt relais en deux phrases : la banque avance le prix de votre bien

Un prêt relais est une avance sur la vente. La banque vous prête une part de la valeur estimée du logement que vous allez vendre, vous achetez le nouveau avec, et vous la remboursez d'un coup le jour où le prix de vente arrive chez le notaire. C'est un crédit court, sans amortissement : pendant sa durée, vous ne payez que des intérêts, parfois rien du tout.

Deux paramètres fixent le montant. La quotité, d'abord : la part de la valeur estimée que la banque accepte d'avancer. BNP Paribas parle de 50 à 70 % en moyenne, la Caisse d'Épargne de 70 %, parfois 80 %, et le courtier Pretto situe la moyenne à 70 % avec un plafond à 80 %, exceptionnellement 90 % quand un compromis est déjà signé sur votre bien. Le capital restant dû de votre crédit en cours, ensuite : la banque le déduit, puisqu'il sera remboursé avec le prix de vente.

La durée est standard : douze mois, renouvelable une fois, soit vingt-quatre mois au plus. Au-delà, le capital reste dû : la banque transforme le relais en crédit long, si votre taux d'effort le permet, ou vous pousse à baisser le prix. Aucune indemnité de remboursement anticipé n'est due quand vous soldez un relais avant son terme, ce qui est son usage normal.

• →Ce que la banque vous demande : deux ou trois estimations de votre bien (agences, notaire, estimation en ligne), le tableau d'amortissement de votre crédit en cours, et le projet d'achat avec son financement complet.
• →Ce qu'elle retient : la plus prudente des estimations, moins une décote qu'elle fixe elle-même, puis la quotité.
• →Ce qu'elle ne couvre pas : l'écart entre son estimation et votre prix de vente réel. Si vous vendez moins cher que prévu, le relais est remboursé, mais il manque l'apport sur lequel votre nouveau prêt était bâti.

🔀 Prêt relais sec ou adossé : ce que change le prix du bien que vous achetez

La formule dépend d'une seule question : le prix de vente attendu couvre-t-il le prix d'achat ? Si oui, le relais seul suffit. Si non, il faut un second crédit, long celui-là, et c'est lui qui pèse dans votre taux d'endettement.

À Paris, le relais sec est rare chez un secundo-accédant : on vend un 3 pièces pour acheter un 4 pièces, et le 4 pièces coûte plus cher. Le cas courant est le relais adossé, et c'est lui que nous chiffrons plus bas. Le taux du prêt long, lui, se lit dans l'Observatoire Crédit Logement/CSA : 3,40 % en moyenne en septembre 2026, 3,45 % sur 25 ans.

Reste le mode de remboursement des intérêts, que les banques appellent franchise. En franchise partielle, vous payez les intérêts chaque mois et remboursez le capital à la vente. En franchise totale, vous ne payez rien pendant douze mois au plus, et les intérêts s'ajoutent au capital : ils produisent eux-mêmes des intérêts. Meilleurtaux rappelle les bornes : franchise totale douze mois au maximum, différé partiel de douze à vingt-quatre mois. La franchise totale allège le mois, elle alourdit la facture ; on le mesure dans le tableau de coût.

📉 Le vrai taux du prêt relais : 3,79 % affichés, 4,87 % payés

Deux chiffres publics suffisent, et ils ne disent pas la même chose. Le premier est le taux moyen des crédits relais publié par la Banque de France dans ses statistiques mensuelles sur les crédits aux particuliers : 3,79 % en août 2026, après 3,76 % en juillet. C'est un taux « au sens étroit » : hors frais, hors assurance, hors garantie. Le même tableau donne 3,32 % pour les crédits à l'habitat hors renégociations. L'écart entre un relais et un crédit classique est donc de 0,47 point.

Le second chiffre vient du calcul trimestriel des taux d'usure. Pour fixer le plafond légal, la Banque de France relève le taux effectif moyen pratiqué, frais, assurance et garanties compris : pour les prêts relais, 4,87 % au troisième trimestre 2026, et un taux d'usure de 6,49 % applicable au 1er octobre. C'est un TAEG moyen : ce que les emprunteurs ont réellement payé, en annualisé. À titre de comparaison, le même tableau donne 4,05 % pour les prêts à taux fixe de vingt ans et plus.

Un point de plus entre le taux affiché et le taux payé. Sur un relais, l'écart est mécanique : frais de dossier, garantie et assurance sont des montants fixes, et un TAEG les annualise sur douze à vingt-quatre mois, là où un crédit de vingt-cinq ans les dilue. C'est aussi pour cela que les fourchettes de taux des blogs ne valent rien : elles mélangent des nominaux et des TAEG, sans dire lequel.

🧮 Combien coûte un prêt relais à Paris : le calcul sur un 3 pièces à 800 000 €

Nous posons le cas du couple du 11e. Les hypothèses sont les nôtres, affichées pour que vous puissiez les remplacer par les vôtres. Un 3 pièces d'environ 83 m² estimé 800 000 €, soit le prix au mètre carré des appartements anciens à Paris que les Notaires du Grand Paris projettent à 9 600 €/m² en octobre 2026 (9 550 €/m² sur mai-juillet, source ADSN-BIEN - Notaires du Grand Paris ; les prix par quartier sont sur notre page Secteurs). Un capital restant dû de 150 000 € sur le crédit en cours. Une quotité de 70 %. Un relais en franchise partielle, intérêts payés chaque mois, au taux nominal moyen de 3,79 %.

Le montant du relais : 70 % de 800 000 €, moins 150 000 €, soit 410 000 €. À 3,79 %, les intérêts font 1 295 € par mois. Le reste se lit dans le tableau.

Trois lectures. Première : à Paris, un relais de douze mois coûte entre 15 000 et 20 000 € selon que l'on compte le taux nominal ou le coût complet. Deuxième : la franchise totale coûte 273 € de plus sur douze mois que la franchise partielle, parce que les intérêts non payés produisent des intérêts. C'est peu ; son vrai prix est ailleurs : elle masque la charge et retarde la décision de baisser le prix. Troisième : la ligne qui compte n'est pas la durée que vous prévoyez, c'est celle que vous subirez. Un relais signé pour six mois peut se tenir dix-huit.

Pour comparer avec une pratique bancaire publiée : la Caisse d'Épargne donne en exemple un relais de 175 000 € à 3,80 % en franchise partielle, environ 6 650 € d'intérêts sur douze mois et 9 975 € sur dix-huit. Même mécanique, à l'échelle d'un prix de province.

💸 Le coût qui ne figure dans aucune simulation : vendre sous pression

Les simulateurs calculent des intérêts. Ils ne calculent pas ce que vous perdez quand la vente traîne et que la banque, le calendrier et votre fatigue vous poussent à accepter l'offre basse. Sur notre 3 pièces à 800 000 €, au taux nominal de 3,79 % :

• →1 % cédé sur le prix : 8 000 €, soit six mois d'intérêts de relais.
• →3 % cédés : 24 000 €, plus qu'une année complète de relais, même au coût complet.
• →5 % cédés : 40 000 €, davantage que deux ans de relais, la durée maximale.

L'arithmétique renverse la question. Le bon réflexe n'est pas de négocier le taux du relais à 0,10 point près, c'est de ne pas brader. Et pour ne pas brader, deux choses se décident avant de signer l'offre sur le nouveau bien : une estimation prudente, et une mise en vente qui ne commence pas le jour où le relais court.

Un dernier coût n'a pas de chiffre sourcé, et on ne lui en inventera pas : porter deux logements en même temps, c'est deux lots de charges de copropriété, deux assurances habitation et, l'année suivante, deux avis de taxe foncière si la vente glisse au-delà du 1er janvier. Il s'ajoute aux intérêts, mois après mois.

⚖️ Pourquoi la banque accepte : le relais sort du taux d'endettement de 35 %

La question que tout le monde se pose : comment la banque peut-elle me prêter 410 000 € de relais plus un crédit long, alors que mon taux d'endettement est déjà plein ? Parce que le prêt relais n'entre pas dans le calcul. La règle des 35 % vient du Haut Conseil de stabilité financière, et sa décision du 18 décembre 2023, résumée par service-public.gouv.fr, exclut les crédits relais du taux d'effort « s'ils ne représentent pas plus de 80 % de la valeur de la vente ».

La FAQ du HCSF (question 8) va plus loin que le résumé. Le remboursement du capital d'un relais est toujours exclu des charges prises en compte. Quand la quotité est « suffisamment prudente », soit inférieure ou égale à 80 % de la valeur du bien mis en vente nette du capital restant dû, les intérêts sont exclus aussi. À 70 % de quotité, le cas courant, ni le capital ni les intérêts de votre relais ne pèsent dans vos 35 %.

Cette exclusion a une contrepartie. Si le bien ne se vend pas et que la banque transforme le relais en crédit long au bout de vingt-quatre mois, ce crédit-là entre dans les 35 %. Un couple déjà au plafond avec son prêt adossé n'a alors pas la place : il ne reste que la baisse du prix. La quotité et l'estimation prudente ne sont pas des détails de dossier, ce sont vos marges de sécurité.

📜 Condition suspensive de vente : possible seulement si vous avez déjà un acquéreur

Beaucoup d'acheteurs espèrent éviter le relais par une clause : « j'achète à condition de vendre mon bien ». La Chambre des notaires de Paris est nette. Sans acquéreur pour votre bien, « il est impossible de conditionner votre nouvel achat à la vente du bien », et la seule solution est le prêt relais. Avec un acquéreur engagé, une condition suspensive de vente devient possible, si le vendeur y consent ; et les notaires ajoutent que de nombreux vendeurs la refusent.

Le « impossible » n'est pas une prudence de notaire, c'est le Code civil. Son article 1304-2 dispose : « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. » Une condition « si je vends » sans acquéreur dépend de vous seul : de votre prix, de votre envie de vendre. Elle est nulle, et le vendeur qui l'accepterait signerait un engagement qui ne vous engage pas. Avec un compromis signé sur votre bien, la condition porte sur un événement extérieur, la réalisation de cette vente-là, et elle redevient valable.

• →Votre bien a un acquéreur sous compromis : demandez la condition suspensive de réitération de cette vente. Le vendeur peut refuser ; sur un bien disputé dans le 6e ou le 7e, il refusera.
• →Votre bien est en vente sans acquéreur : pas de condition possible. Le relais est le seul outil, et votre offre doit être financée sans lui faire porter la vente.
• →Votre bien n'est pas en vente : vous êtes dans la situation la plus chère. Mettez-le en vente avant l'offre, ou acceptez un relais long.

Une confusion coûte cher : la condition suspensive de prêt, obligatoire dès qu'une partie du prix est financée à crédit (article L313-41 du Code de la consommation, validité d'un mois au moins, sommes versées restituées intégralement si le prêt est refusé), protège l'achat, pas la vente. Si la banque accorde votre relais sur une estimation plus basse que prévu et que votre plan ne tient plus, le prêt n'a pas été refusé : la condition est réalisée, et vous êtes engagé. Le montant du relais demandé dans le compromis doit donc être celui de l'estimation prudente, pas de l'estimation optimiste. Comment rédiger ces clauses et dans quel ordre les signatures s'enchaînent : c'est dans notre guide de l'offre au compromis.

🧾 Le piège fiscal : un an pour vendre si vous avez déjà déménagé

Le relais a un effet secondaire que ni la banque ni le simulateur ne signalent. Vous emménagez dans le 4 pièces, le 3 pièces reste vide, en vente. Il n'est plus votre résidence principale. Or l'exonération totale de plus-value sur la vente de la résidence principale (service-public.gouv.fr) suppose que le logement le soit « au moment de la vente ». L'administration tolère un délai. Elle ne tolère pas n'importe quoi.

Sa doctrine est écrite au BOFiP, paragraphe 190 : l'exonération reste acquise si le logement a été occupé par le vendeur « jusqu'à sa mise en vente » et cédé « dans des délais normaux ». Puis la phrase qui compte : « Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. » Aucun délai n'est fixé a priori, le caractère normal s'apprécie au cas par cas, mais un an est la borne que l'administration donne elle-même. Et pendant ce délai, le logement ne doit avoir été ni loué, ni occupé gratuitement par un tiers.

Le risque est concret parce que les secundo-accédants parisiens vendent des biens tenus longtemps. Selon le focus des Notaires du Grand Paris publié en octobre 2025, la durée de détention médiane des appartements vendus à Paris atteint 15,7 ans en 2024 (source ADSN-BIEN - Notaires du Grand Paris), contre 11,4 ans en 2005. Quinze ans de marché parisien, c'est une plus-value que seule l'exonération protège. Le calendrier de vente a donc une date butoir fiscale, un an après le déménagement en principe, et une interdiction, louer.

📅 Vendre d'abord, acheter d'abord, ou signer le même jour : le calendrier qui coûte le moins

Trois calendriers existent, et le moins cher n'est pas le même selon le marché et le bien. Un repère vaut pour les trois : entre une promesse signée et l'acte définitif, « il s'écoule généralement trois mois », selon les Notaires de France. Un compromis signé sur votre bien, ce sont des fonds dans trois mois, pas demain. La durée réelle d'un relais, c'est le délai pour trouver un acquéreur, plus ces trois mois.

Le troisième calendrier est celui que les notaires parisiens décrivent : deux ventes le même jour, le prix de la première remployé dans la seconde, les fonds transitant par la comptabilité du notaire. Sa seule condition est logistique, « avoir organisé en amont la libération des lieux », puisque vous remettez les clés de l'ancien au moment où vous recevez celles du nouveau. Il demande deux compromis signés à quelques semaines d'écart, avec des conditions suspensives alignées. C'est rarement le fruit du hasard ; c'est une recherche pilotée en même temps qu'une vente.

• →Vendre d'abord convient si votre bien est très demandé (petite surface bien placée, 3e, 9e, 11e) et si vous avez un hébergement de repli : vous achetez avec un apport certain, sans relais.
• →Acheter d'abord convient si le bien trouvé est rare pour vous (le 4 pièces avec balcon dans l'école de secteur voulue) et si votre estimation est prudente : le relais achète du temps, pas un prix.
• →Signer le même jour convient quand les deux recherches, du vendeur et du bien, avancent ensemble, avec un notaire prévenu dès l'offre : c'est le calendrier que nous visons quand un client achète avant d'avoir vendu.
• →Dans tous les cas, le budget d'achat se valide avec le relais dedans, par écrit, avant la première visite ; l'accord de principe doit mentionner le relais, sa quotité et l'estimation retenue.

🧭 Ce que nous faisons quand un client achète avant d'avoir vendu

Un secundo-accédant mène deux opérations en même temps, et la seconde conditionne la première. Notre travail commence avant la recherche : le budget est validé par la banque avec le relais dedans, sur l'estimation prudente, et il est écrit dans le mandat. Vous savez ce que vous pouvez offrir le samedi où le bon 4 pièces apparaît, et le vendeur sait que votre offre tient.

Ensuite, on cale la recherche sur le calendrier de votre vente. La vente reste la vôtre ; nous vous disons ce que nous pensons des estimations reçues, même quand c'est moins que prévu, et nous rythmons la recherche du nouveau bien pour rapprocher les deux signatures, idéalement le même jour chez le notaire. Un relais de trois mois au lieu de douze, c'est 11 655 € d'intérêts en moins sur notre cas, et surtout aucune pression sur votre prix de vente.

Enfin, un relais accordé change votre place face à un agent immobilier : vous êtes un acheteur financé. Un agent préfère un financement écrit, une vente rapide et une relation qui dure ; c'est à cet acheteur-là qu'il montre un bien d'abord, avant sa publication. Environ 20 % des biens que nos clients visitent le sont en avant-première. Et un acheteur qui n'a pas besoin de la vente pour signer négocie mieux : nous visons 8 % de négociation en moyenne, et 45 jours en moyenne jusqu'à l'offre acceptée. Nos honoraires sont de 2,5 % TTC du prix négocié, minimum 10 000 €, dus chez le notaire et seulement si vous achetez. La méthode est détaillée sur la page Comment ça marche.

• →Avant : budget validé relais compris, estimation prudente retenue, calendrier de votre vente posé dès le mandat de recherche.
• →Pendant : recherche calée sur l'avancement de votre vente, offre financée, clauses du compromis relues pour que le relais ne porte pas la vente.
• →Après : signatures rapprochées, remploi du prix chez le notaire, et le délai d'un an de l'exonération de plus-value gardé en vue.