Combien coûte un appartement par an à Paris en 2026

💶 Le chiffre à retenir : 0,6 à 0,9 % du prix chaque année, avant crédit et travaux

Un couple visite un trois-pièces de 65 m² dans le 11e. Le courtier a validé la mensualité, le notaire a chiffré les frais d'acquisition, le vendeur a transmis le dernier relevé de charges. Personne n'a fait l'addition de ce que coûtera l'appartement chaque année une fois les clés en main. Elle tombe quelques mois après l'emménagement, en trois courriers : l'appel de charges du syndic, l'avis de taxe foncière, l'échéance d'assurance. Entre 3 500 et 5 500 € selon l'immeuble, hors crédit, hors travaux.

Combien coûte un appartement par an à Paris, une fois acheté ? C'est la question que la mensualité ne pose jamais. Ce guide y répond ligne par ligne, puis la chiffre pour quatre profils parisiens : un studio loué, un deux-pièces de premier achat, un trois-pièces familial et un pied-à-terre. Les montants sont un calcul Comète, avec ses hypothèses écrites en clair, et un avertissement honnête : la ligne qui fait varier le budget n'est pas la taxe foncière, ce sont les charges de l'immeuble et, certaines années, les travaux qu'il vote.

Hors remboursement du crédit et hors travaux votés, détenir un appartement parisien coûte de l'ordre de 0,6 à 0,9 % de son prix d'achat par an. Sur un deux-pièces de 40 m² au prix médian parisien, cela représente 2 300 à 3 500 € par an ; sur un trois-pièces de 65 m², 3 500 à 5 500 €. Un pied-à-terre monte à 1 à 1,3 % du prix, parce qu'il paie une taxe de plus. Rapporté au mois, comptez 200 à 500 € qui s'ajoutent à la mensualité et que le calcul de la capacité d'emprunt ne montre pas.

Ce ratio est un ordre de grandeur, pas une statistique : aucune source publique ne mesure le budget annuel complet d'un propriétaire parisien. Nous l'avons reconstitué en additionnant les cinq lignes du budget, chacune adossée à une source primaire quand elle existe, à une hypothèse Comète étiquetée comme telle quand elle n'existe pas. Le prix de référence est le prix médian des appartements anciens à Paris au deuxième trimestre 2026, 9 560 € par m², publié par les Notaires du Grand Paris.

🧾 Ce que paie un propriétaire et pas un locataire : les cinq lignes du budget

Un locataire parisien connaît son loyer, ses charges récupérables et son assurance habitation. Le jour où il achète, trois lignes nouvelles apparaissent, et deux anciennes changent de nature. Voici la liste complète, puis qui la paie selon ce que vous faites du bien.

• →La taxe foncière, TEOM comprise : un seul avis en automne, au nom du propriétaire, que le logement soit habité ou loué.
• →Les charges de copropriété : le fonctionnement de l'immeuble, appelé par le syndic chaque trimestre, régularisé une fois l'an.
• →La cotisation au fonds de travaux : obligatoire, versée avec les charges, jamais restituée.
• →Les travaux votés : votre quote-part de ce que l'assemblée générale décide, ravalement en tête à Paris.
• →L'assurance : multirisque habitation si vous occupez, propriétaire non occupant si vous louez, et l'assurance emprunteur si vous avez emprunté.

La taxe foncière est la ligne la plus prévisible, parce qu'elle figure sur un document que le vendeur possède déjà. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale propre à chaque lot, ce qui explique que deux appartements voisins puissent payer des montants différents. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur le même avis et représente près d'un quart du total ; elle est établie au nom du propriétaire même si le logement est loué, et récupérable sur le locataire hors frais de gestion, comme le rappelle service-public.fr. Le taux parisien, le mécanisme de calcul, ce qui se joue chez le notaire l'année de l'achat et les cas d'exonération sont détaillés dans notre guide de la taxe foncière à Paris en 2026 ; ici, nous ne retenons qu'un montant par profil.

Une ligne manque volontairement à ce tableau : le crédit. Il est propre à chaque acheteur, et son coût réel dépend du taux, de la durée et de l'apport, ce que nous traitons dans notre guide de la capacité d'emprunt à Paris. Le budget qui suit est un budget de détention : ce que coûte le bien lui-même, que vous l'ayez payé comptant ou à crédit.

🏢 Les charges de copropriété, la ligne qui fait varier le budget du simple au double

C'est la ligne la plus lourde et la plus dispersée. Le 12e Observatoire des charges de la FNAIM du Grand Paris, bâti sur les écritures comptables 2023 de 27 334 lots répartis dans 1 271 immeubles de Paris intra-muros, situe les charges à 43,34 € par m² de surface assurée et 2 453,95 € par lot, lot principal et annexes compris. Leur hausse a été de 10,71 % en 2023, pour une inflation de 4,9 %.

Le « m² assuré » demande une précision, car il piège la plupart des calculs que vous lirez ailleurs : il additionne les parties privatives et les parties communes assurées. Multiplier 43,34 € par la surface Carrez d'un appartement sous-estime donc la facture. Le chiffre par lot est plus parlant, et il est confirmé par un second observatoire : Foncia, qui gère plus de 50 000 copropriétés, relève 2 251 € de charges par lot à Paris en 2025, quasi stables sur un an, avec des assurances en hausse de 9,5 %.

La moyenne masque l'essentiel. Chez Foncia, un lot chauffé collectivement paie 905 € pour ce seul poste, un immeuble avec gardien 586 € d'employés d'immeuble, contre 103 € d'ascenseur et 220 € d'eau. Ces postes ne s'additionnent pas pour tout le monde : seuls les immeubles qui ont le chauffage collectif ou le gardien les paient. C'est ce qui sépare, dans nos hypothèses, un immeuble sobre, autour de 30 € par m² habitable, d'un immeuble à gardien, ascenseur et chauffage collectif, autour de 60 €. À surface égale, le budget double. Dans un immeuble haussmannien du 16e avec loge et chauffage central, le compteur tourne deux fois plus vite que dans un immeuble faubourien du 20e sans ascenseur.

• →Postes qui ont le plus augmenté en 2023 (FNAIM GP) : eau froide +12,8 %, chauffage collectif +11,7 %, entretien et maintenance +10,8 %, primes d'assurance +10,1 %, électricité +8,8 %.
• →Postes en hausse en 2025 (Foncia) : assurances +9,5 %, fournitures et petits travaux +17,6 %, pour un total stable à −0,2 %.
• →Ce qui ne change pas : les honoraires de syndic, +3,74 % en 2023, pèsent peu dans la dérive ; l'énergie et les salaires font le reste.

Nous nous arrêtons ici sur le montant. La lecture des relevés, le plan pluriannuel de travaux, ce que le vendeur doit encore et comment ces documents pèsent dans une négociation font l'objet de notre guide des charges de copropriété à Paris pour un acheteur. La taille de l'immeuble joue aussi sur le prix au m², ce que nous avons mesuré sur les ventes réelles dans notre note sur le prix et la taille de la copropriété.

🏗️ Fonds de travaux et travaux votés : la ligne qu'on oublie

Depuis le 1er janvier 2023, toute copropriété de plus de dix ans cotise à un fonds de travaux. L'article 14-2-1 de la loi de 1965 fixe la cotisation annuelle à 5 % au moins du budget prévisionnel, et à 2,5 % au moins du coût des travaux prévus quand un plan pluriannuel a été adopté. Sur un lot à 2 250 € de charges, c'est une centaine d'euros par an. Peu, mais à fonds perdus : les sommes entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur quand il cède son lot. L'acheteur reprend le solde avec les murs.

Les travaux votés sont une autre affaire. Ils ne figurent dans aucune moyenne annuelle, et pourtant ils sont la plus grosse dépense d'une copropriété parisienne sur la durée. La FNAIM du Grand Paris mesure un ratio travaux sur charges de 1,66 à Paris en 2023 : pour un euro dépensé en charges courantes, 1,66 € est dépensé en travaux, soit 2,6 milliards d'euros investis par les copropriétés parisiennes dans l'année. Ce ratio est une moyenne de parc, très concentrée sur les immeubles en chantier. Il ne se lit pas comme une provision annuelle à ajouter à votre budget, mais comme la mesure de ce qu'une année de ravalement ou de toiture peut coûter : de quoi doubler, parfois tripler, le budget de détention de l'année.

🛡️ Les assurances : habitation, propriétaire non occupant, et l'emprunteur à part

L'assurance est obligatoire pour tout copropriétaire, qu'il occupe ou non son lot : l'article 9-1 de la loi de 1965, issu de la loi ALUR, impose à chacun de s'assurer contre les risques de responsabilité civile « en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant ». En pratique, l'occupant souscrit une multirisque habitation, le bailleur une assurance propriétaire non occupant.

Côté prix, France Assureurs situe la prime moyenne 2025 de l'assurance habitation à 323 € hors taxes, en hausse de 7,8 % : 351 € pour les contrats occupants (+7,9 %), 191 € pour les contrats non occupants (+8,1 %). Ces moyennes sont nationales et incluent les maisons ; pour un appartement parisien, elles donnent l'ordre de grandeur, pas votre tarif. La tendance, elle, est nette : la prime monte plus vite que les prix, et les prévisions pour 2027 vont dans le même sens.

L'assurance emprunteur ne figure pas dans le budget de détention, parce qu'elle suit le crédit et non le bien. Elle pèse pourtant dans votre dossier, puisque la banque la compte dans le taux d'endettement, comme nous l'expliquons dans notre article sur le taux d'endettement de 35 % et l'assurance emprunteur. Si vous empruntez, ajoutez cette ligne à votre mensualité, pas à ce tableau.

Reste l'entretien privatif, que nous laissons hors total parce qu'aucune source primaire ne le chiffre : la chaudière individuelle, dont l'entretien annuel est obligatoire pour toute chaudière de 4 à 400 kW et revient à l'occupant ; l'énergie du logement ; les petites réparations. Comptez-les en plus, à votre mesure.

📊 Le budget annuel de quatre profils parisiens

Voici le calcul, pour quatre profils courants dans nos recherches et trois niveaux d'immeuble : sobre (sans ascenseur ni gardien, 30 € par m²), médian (45 €), équipé (gardien, ascenseur et chauffage collectif, 60 €). Les hypothèses sont celles de l'encadré du début ; chaque montant est arrondi à la dizaine d'euros. Le bailleur paie l'assurance non-occupant, les trois autres une multirisque habitation. Le pied-à-terre ajoute la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, expliquée dans la section suivante.

Le tableau se lit en colonnes autant qu'en lignes. D'une colonne à l'autre, à surface égale, le budget augmente de moitié : l'immeuble fait plus que la surface. Pour le studio loué, une partie du montant revient du locataire, la TEOM et la part récupérable des charges ; nous y venons dans la section bailleur. Pour le deux-pièces d'un premier achat, 190 à 295 € par mois est exactement la somme qui manque dans la plupart des simulations de financement, et celle qui explique les fins de mois serrées de la première année de propriété.

Prenons le trois-pièces du 11e de l'ouverture. Le couple hésitait entre deux immeubles au même prix : l'un sans ascenseur ni gardien, l'autre avec loge et chauffage collectif. Même mensualité, même surface, même quartier. L'écart de budget annuel, charges comprises, dépassait 2 000 €, soit plus de 20 000 € sur dix ans de détention. Ils ont d'abord demandé sur le second la décote que ses charges justifiaient, puis y ont renoncé et acheté le premier. Ce n'est pas un détail de confort, c'est un critère de prix.

🏖️ Le pied-à-terre : la taxe d'habitation qui change la facture

La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales, pas pour les résidences secondaires. À Paris, elle est due au taux communal de 20,32 %, voté en 2023 et inchangé depuis, et le Conseil de Paris applique sur les résidences secondaires une majoration de 60 % de la cotisation, le maximum autorisé, comme l'indique la page Taxes et impôts de la Ville de Paris. Le cadre est l'article 1407 ter du Code général des impôts, qui autorise une majoration de 5 à 60 % de la part communale dans les zones tendues, sur délibération.

Ce qui rend cette taxe lourde, c'est sa base. La taxe foncière est calculée sur la valeur locative cadastrale « sous déduction de 50 % de son montant » (article 1388 du CGI) ; la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est calculée « d'après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances », sans cette déduction (article 1409 du CGI). Même valeur locative, base deux fois plus large, puis une majoration de 60 % : pour un même lot, la taxe d'habitation d'un pied-à-terre parisien ressort à plus de deux fois sa taxe foncière, TEOM comprise.

Sur notre 50 m², en remontant la valeur locative depuis l'exemple de 75 m² reconstitué dans notre article sur la taxe foncière, le calcul Comète donne une taxe d'habitation de l'ordre de 1 970 € par an, à côté d'environ 830 € de taxe foncière et de TEOM. C'est un ordre de grandeur, hors taxes additionnelles et frais de gestion de l'avis ; seul l'avis du vendeur, s'il était lui-même en résidence secondaire, vous donnera le montant exact. C'est la ligne qui fait passer le budget du pied-à-terre de 0,6 à plus de 1 % du prix par an, et une surprise fréquente pour qui achète depuis la province ou l'étranger. Nous l'avons intégrée à notre guide pour acheter un pied-à-terre à Paris.

🔑 Propriétaire bailleur : ce que vous récupérez sur le locataire, ce qui vous reste

Un bailleur ne supporte pas tout le budget : une partie revient du locataire. Mais la frontière est fixée par la loi, pas par le bail. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dresse la liste limitative des charges récupérables, dans laquelle figure, à la rubrique « Impositions et redevances », la « taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ». Tout ce qui n'y figure pas reste au propriétaire.

Sur le studio de 25 m² du tableau, la TEOM et la part récupérable des charges, que le relevé du syndic ventile colonne par colonne, remontent au locataire via la provision mensuelle et la régularisation annuelle. Il reste au bailleur la taxe foncière, le fonds de travaux, les travaux, l'assurance non-occupant et la part non récupérable des charges. Ce reste est ce qui sépare le rendement brut affiché sur l'annonce du rendement net, un écart que nous avons mesuré quartier par quartier dans notre étude du rendement locatif à Paris par quartier.

• →Ce qui se refacture : la TEOM, et seulement les charges de la liste du décret, détaillées sur le relevé du syndic sous la colonne « récupérable ».
• →Ce qui ne se refacture jamais : la taxe foncière, le fonds de travaux, les travaux votés, les honoraires de syndic, l'assurance de l'immeuble et la vôtre.
• →Ce que l'annonce ne dit pas : dans un immeuble à gardien, une partie du salaire est récupérable, l'autre non ; le partage dépend des tâches, et le syndic le ventile.

📈 Ce qui fera bouger votre budget en 2027

Trois des cinq lignes bougent chaque année, et pas au même rythme. La base de la taxe foncière est revalorisée par la loi de finances sur l'inflation de novembre à novembre : pour 2026, le coefficient est de 1,008, soit +0,8 %, « compte tenu de la valeur de l'IPCH constatée en novembre 2025 ». Celui de 2027 dépendra de l'indice de novembre 2026, connu mi-décembre. Les taux parisiens, eux, n'ont pas bougé depuis 2023 ; une hausse relève d'une délibération du Conseil de Paris, qu'aucun calendrier ne permet d'anticiper. Les statistiques de la DGFiP donnent la mesure nationale : taxe foncière en hausse de 2,4 % en 2025, 1 117 € payés en moyenne par un particulier.

L'assurance est la ligne qui monte le plus vite. Deux cabinets d'études spécialisés dans l'assurance, cités par le comparateur JeChange attendent pour 2027 une hausse de 5 à 7 % de la multirisque habitation, soit une troisième année au-dessus de l'inflation. Les charges suivent l'énergie et les salaires d'immeuble : stables en 2025 après le choc de 2023, elles repartiront si le chauffage collectif repart. Enfin, les travaux ne suivent aucune courbe : ils suivent le calendrier de votre immeuble.

• →Taxe foncière : base +0,8 % en 2026, coefficient 2027 connu en décembre ; taux parisiens inchangés depuis 2023, sans engagement pour la suite.
• →Assurance : +7,8 % en 2025, +5 à 7 % attendus en 2027.
• →Charges : dépendent du contrat d'énergie de l'immeuble et de la convention des gardiens ; relisez les deux derniers exercices.
• →Travaux : lisez le plan pluriannuel et la date du dernier ravalement, le cycle décennal fait le reste.

🔍 Avant l'offre : les quatre documents qui donnent le vrai chiffre

Tout ce qui précède est un ordre de grandeur. Le chiffre exact existe, et il est entre les mains du vendeur. Quatre documents suffisent à reconstituer le budget annuel réel du lot que vous visitez, avant de formuler une offre, et nous les demandons systématiquement.

• →Le dernier avis de taxe foncière : le total, TEOM comprise, majoré du coefficient de l'année en cours.
• →Les relevés de charges des deux derniers exercices : le montant annuel, sa tendance, et la part récupérable si vous louez.
• →Les trois derniers PV d'AG et le plan pluriannuel : les travaux votés non encore appelés, ceux en discussion, la date du dernier ravalement.
• →Les appels du fonds de travaux : le solde que vous reprenez, et le rythme de cotisation voté.

Ce budget de détention complète deux calculs que vous avez sans doute déjà faits. Les frais d'acquisition se paient une fois, à l'entrée, et nous les détaillons dans notre guide des frais de notaire à Paris ; le budget annuel, lui, revient chaque année tant que vous détenez le bien. Quant au coût de l'accompagnement d'un chasseur, il se lit en clair sur notre page des honoraires au succès, et il se paie, comme les frais de notaire, une seule fois.

❓ Questions fréquentes sur le coût annuel d'un appartement à Paris