PV d'AG de copropriété : les lire avant d'acheter à Paris

Le dossier de copropriété arrive avec la promesse. Trois procès-verbaux d'assemblée générale de trente pages, un règlement de copropriété des années soixante, une fiche synthétique, un carnet d'entretien parfois vide. L'acheteur les reçoit chez le notaire, ou par mail la veille, alors que le prix est accepté depuis dix jours. C'est exactement ce que prévoit la loi : les documents sont dus « au plus tard à la date de la signature de la promesse ». Au moment précis où ils ne servent plus à négocier.

Chez Comète, nous ne lisons pas la copropriété à la promesse. Nous demandons le dossier dès qu'une visite est retenue, nous le lisons en vingt minutes avec une grille fixe, nous traduisons chaque résolution en euros grâce aux tantièmes du lot, et ce que nous trouvons devient une décote, une clause de l'avant-contrat, ou un renoncement. Ce guide déroule cette méthode pour un achat en copropriété à Paris : ce que dit le droit, comment lire un PV d'assemblée générale, un carnet d'entretien et une fiche synthétique, quels signaux comptent dans un immeuble d'avant-guerre, et comment convertir la lecture en négociation.

⚖️ Ce que la loi vous doit, et quand

La liste est fixée par l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1er janvier 2024, que la fiche de service-public.fr sur l'achat en copropriété reprend. Deux exceptions : l'acquéreur déjà copropriétaire dans l'immeuble, et les lots annexes (cave, parking) vendus seuls.

La protection de l'acheteur tient dans l'article L721-3 : si les documents sur l'organisation de l'immeuble et les informations financières manquent à la promesse, le délai de rétractation de dix jours ne court qu'à compter du lendemain de leur communication. C'est une sécurité, pas une méthode : se rétracter après avoir découvert un ravalement voté, c'est perdre le bien et les semaines investies, quand le même document lu trois semaines plus tôt aurait réglé la question dans le prix.

⏱️ Pourquoi « à la promesse », c'est trop tard

La promesse fixe le prix. Tout ce qu'on apprend ensuite ne se traduit qu'en deux issues : signer quand même, ou se rétracter. Il n'existe pas de troisième voie « je maintiens mon offre moins 15 000 € pour la toiture », sauf bonne volonté du vendeur, qui n'en a aucune raison puisqu'à Paris un autre acheteur attend derrière. Notre méthode inverse l'ordre : le dossier se demande à la visite retenue.

• →À la visite : les trois derniers PV, le carnet d'entretien et la fiche synthétique. Tout copropriétaire les a ou les obtient en quelques jours ; c'est le tronc commun de notre check-list de visite.
• →Avant l'offre : les deux derniers exercices de charges, le règlement de copropriété et, s'ils existent, le PPT et le DTG. C'est avec ce dossier que l'offre s'écrit, comme nous le détaillons de l'offre d'achat à la signature.
• →Si le vendeur temporise : ce n'est pas une impasse, c'est une information. Un dossier qu'on ne veut pas montrer avant l'offre contient rarement de bonnes nouvelles.

📖 Les trois PV en vingt minutes : la grille de lecture

Un procès-verbal est rédigé pour la conformité juridique. Le chasseur le lit pour trois choses : ce qui va coûter, ce qui a été refusé, et comment l'immeuble se gouverne.

• →La feuille de présence et les tantièmes : qui vote, et qui pèse. Un immeuble où deux propriétaires détiennent la moitié des tantièmes se décide à deux.
• →Les résolutions de travaux, votées et rejetées, avec leur majorité : un ravalement rejeté à la majorité de l'article 25 reviendra, parce que la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote à la majorité simple s'il a recueilli au moins un tiers des voix. Ce qui est rejeté n'est pas enterré : c'est reporté.
• →L'approbation des comptes, avec ou sans réserves : des comptes approuvés « sous réserve » ou refusés deux années de suite signalent un conflit avec le syndic ou une comptabilité fragile.
• →Le rapport du conseil syndical : la partie la plus honnête du document. Il écrit ce que le syndic ne dit pas : fuites récurrentes, devis en attente, entreprise défaillante, relances d'impayés.
• →Le syndic et les contentieux : un changement de syndic est banal, deux en trois ans le sont moins. Toute action en justice passe par un vote : c'est ici que se lisent les honoraires d'avocat des prochains budgets.
• →Les questions diverses : deux lignes qui annoncent les résolutions de l'année suivante. Des infiltrations signalées en année N deviennent un devis en N+1 et un vote en N+2.

Trois PV, c'est trois exercices : le pas de temps d'un projet de travaux (signalement, devis, vote, appels de fonds). Qui ne lit que le dernier PV voit un vote ; qui lit les trois voit une trajectoire. La même lecture s'impose, plus attentive encore, pour un bien en succession, dont le lot a souvent été absent des assemblées pendant des années.

🧮 Traduire une résolution en euros : tantièmes, exigibilité, fonds de travaux

Une résolution ne dit jamais ce qu'elle coûte à l'appartement qu'on achète : elle vote un montant global. La conversion se fait avec les tantièmes du lot, rapportés au total de la clé de répartition concernée (l'ascenseur ne se répartit pas comme la toiture). C'est le calcul le plus rentable de tout le parcours d'achat, et il tient sur un coin de table. Reste la question que tous les acheteurs posent : qui paie. La réponse est dans l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, réécrit par le décret du 22 décembre 2025 et en vigueur depuis le 25 décembre 2025. Le principe n'a pas changé : pour les dépenses hors budget prévisionnel, c'est-à-dire les travaux votés, paie celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité de chaque appel de fonds. Pas celui qui était présent au vote. La fiche service-public sur les charges l'année de la vente le dit sans détour : l'acquéreur paie les appels de fonds émis après la vente, même si les travaux n'ont pas commencé. Un accord différent dans l'acte n'engage que le vendeur et l'acheteur.

Le fonds de travaux suit une autre logique, fixée par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 : les cotisations, au minimum 5 % du budget prévisionnel (ou 2,5 % des travaux du PPT adopté si c'est plus élevé), sont attachées au lot et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat, sans remboursement au vendeur. L'acheteur hérite de l'épargne ; un vendeur peut en demander le remboursement en sus du prix, et c'est un point de négociation, pas une obligation. Pour les postes, les appels de fonds et les montants dans un immeuble parisien, nous renvoyons à notre guide des charges de copropriété à Paris.

📒 Le carnet d'entretien : ce qu'il doit contenir, ce que son silence dit

Le carnet d'entretien est le document le moins lu du dossier, et l'un des plus parlants. Son contenu est fixé par le décret du 30 mai 2001, pris pour l'article 18 de la loi de 1965 : adresse, syndic, assurances, contrats d'entretien, et surtout l'année de réalisation des travaux importants avec le nom des entreprises (ravalement, toiture, ascenseur, chaudière, canalisations). Nous y cherchons quatre dates, celles des chantiers qui font les gros appels de fonds dans un immeuble parisien.

• →Le dernier ravalement : à Paris, l'article L126-2 du CCH impose que les façades soient tenues en bon état et que les travaux nécessaires soient faits au moins une fois tous les dix ans, sur injonction de la Ville. Un carnet sans ravalement depuis plus de dix ans annonce une injonction, donc un vote, donc un appel de fonds. Ce n'est pas une hypothèse, c'est un calendrier.
• →La toiture : le zinc parisien a une durée de vie finie, et sa réfection se voit dans les PV bien avant le vote, sous forme d'infiltrations signalées par les derniers étages. Nous l'avons détaillé côté acheteur d'un dernier étage à Paris : le carnet dit quand le toit a été refait, le PV dit s'il fuit.
• →L'ascenseur et la chaudière : leur vétusté se lit d'abord dans les pannes rapportées au conseil syndical, bien avant la résolution de remplacement.
• →Les colonnes et canalisations : dans un immeuble haussmannien, leur rénovation est un chantier lourd qui traverse les appartements ; un carnet muet sur un immeuble de 1880 dit surtout que personne ne sait dans quel état elles sont.

Un carnet vide signale un syndic qui ne le tient pas, et un immeuble dont l'historique technique n'existe que dans la mémoire des plus anciens copropriétaires. Ce n'est pas rédhibitoire ; c'est une raison d'interroger le conseil syndical avant l'offre, et de provisionner ce que le carnet aurait dû dire.

🗂️ Fiche synthétique, PPT, DTG : les documents que les petites copropriétés n'ont pas encore

Trois documents récents ont changé la lecture d'une copropriété, et beaucoup d'immeubles parisiens ne les ont pas. Leur absence se lit autant que leur contenu.

Le PPT est le seul document qui projette la facture de l'immeuble. L'article 14-2 de la loi de 1965 l'impose dans tout immeuble d'habitation de plus de quinze ans, par paliers selon le nombre de lots entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025 (calendrier fixé au VI de l'article 171 de la loi Climat et résilience : plus de 200 lots au 1er janvier 2023, 51 à 200 lots au 1er janvier 2024, 50 lots au plus au 1er janvier 2025) : depuis 2025, l'obligation vaut pour toutes les copropriétés, y compris l'immeuble de six lots de la rue derrière chez vous.

🚩 Impayés, procédures, syndic : ce que « aucune procédure en cours » ne dit pas

Depuis le 1er janvier 2022, l'article L721-1 du CCH impose aux annonces de mentionner le nombre de lots, la quote-part moyenne de charges du vendeur, et l'existence de procédures au titre des articles 29-1 A et 29-1 de la loi de 1965 ou de l'article L615-6 du CCH. « Aucune procédure en cours » ne couvre donc que trois situations : mandataire ad hoc, administrateur provisoire, état de carence. Rien d'autre.

Le seuil de la première est fixé par l'article 29-1 A : lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (15 % au-delà de deux cents lots), ou lorsque les comptes n'ont pas été votés depuis deux ans, le syndic doit saisir le juge pour la désignation d'un mandataire ad hoc. En dessous, une copropriété peut traîner 20 % d'impayés pendant des années sans qu'aucune annonce ne le signale.

• →Un taux d'impayés à deux chiffres, stable ou en hausse sur trois PV : le budget voté n'est pas le budget encaissé. L'impayé chronique d'un gros copropriétaire (bailleur institutionnel, commerce, indivision bloquée) pèse plus que dix petits retards.
• →Des autorisations répétées d'agir en justice : contre des débiteurs, c'est une gestion normale ; contre l'ancien syndic, une entreprise ou un copropriétaire, c'est un immeuble en conflit, et les conflits se paient en honoraires et en années.
• →Un syndic bénévole dans un immeuble de plus de dix lots : fréquent dans le petit parc parisien, souvent bien tenu. Mais fiche synthétique absente, PV manuscrits et comptes approximatifs vont ensemble.
• →Des résolutions d'entretien rejetées année après année : refuser trois fois le devis de la toiture n'économise rien, cela reporte. Le vote finira par passer, plus cher, souvent sous injonction.

🏛️ Le spécifique parisien : un parc d'avant 1946

Selon l'Insee, relayé par l'ADIL de Paris, 50,2 % des logements parisiens ont été construits avant 1946, et 96,9 % sont des appartements. La moitié du parc a plus de quatre-vingts ans, dans des immeubles conçus avant l'ascenseur, le chauffage central et les normes électriques. Ce que le PV échelonne, dans un tel immeuble, ce ne sont pas des travaux éventuels : ce sont des travaux certains, dont seule la date est ouverte.

L'Atelier parisien d'urbanisme donne l'échelle : plus de 49 000 immeubles d'habitat privé, dont le dispositif de prévention de la dégradation du bâti en a identifié 230 en 2024, « pour l'essentiel des immeubles anciens, en copropriété, localisés dans les arrondissements du Nord-Est parisien ». Moins d'un demi pour cent : pas un chiffre à agiter, mais un rappel que la dégradation d'un immeuble se voit dans ses comptes et ses PV des années avant de se voir en façade, et qu'un acheteur dans le 18e, le 19e ou le 20e lit ces documents avec un soin particulier.

Quatre sujets reviennent dans presque tous les PV d'immeubles anciens : le ravalement décennal ; le plomb des parties communes, absent du dossier de diagnostics de l'appartement mais présent dans les cages d'escalier d'avant 1949, comme nous l'expliquons dans notre guide du dossier de diagnostics ; la toiture en zinc ; les colonnes. Sur le coût courant, un repère : la FNAIM du Grand Paris mesurait pour 2023 des charges moyennes de 43,34 € par m² à Paris, en hausse de plus de 10 % sur un an ; le détail par poste est dans notre guide des charges.

🤝 Négocier ce qu'on a trouvé

La lecture ne vaut que par ce qu'on en fait. Chaque trouvaille appartient à l'une de quatre catégories, et chacune appelle une réponse différente dans l'offre. C'est là que la méthode rejoint notre approche de la négociation du prix d'un appartement à Paris : on ne négocie pas « parce que la copropriété est chère », on négocie sur des lignes chiffrées et datées.

• →Travaux votés, appels de fonds non émis : dépense certaine, chiffrable par les tantièmes. Deux voies : une décote équivalente sur le prix, ou une clause de l'avant-contrat par laquelle le vendeur conserve la charge de ces appels de fonds, réglée chez le notaire par retenue sur le prix.
• →Travaux probables, non encore votés : ravalement dû, PPT non financé, toiture signalée. Rien n'est opposable au vendeur, mais la dépense entre dans le prix que nous sommes prêts à payer, expliqué ligne par ligne dans l'offre.
• →Fonds de travaux : un actif que l'acheteur reçoit avec le lot. Si le vendeur en demande le remboursement en sus du prix, la réponse dépend du reste de la négociation. Ce n'est jamais un dû.
• →Quand renoncer : une copropriété au-dessus du seuil de l'article 29-1 A, un conflit ouvert avec le syndic depuis trois exercices, des comptes refusés deux années de suite. Aucune décote ne compense un immeuble qui ne se gouverne plus : le coût n'est pas dans les travaux, il est dans l'impossibilité de les voter.

L'acheteur qui rénove a une raison supplémentaire de lire les résolutions : le calendrier des chantiers de l'immeuble (colonnes, échafaudage en façade) conditionne celui de ses propres travaux, comme nous l'expliquons dans notre guide de l'appartement à rénover à Paris.

📍 Cas client : une résolution rejetée qui allait revenir

✅ La grille Comète en dix points

Voici, condensée, la grille que nous appliquons à chaque dossier de copropriété avant une offre : le pendant, pour les parties communes, de celle du dossier de diagnostics pour les parties privatives. Les deux se lisent ensemble, parce que c'est notre travail de chasseur immobilier à Paris : l'appartement s'achète avec l'immeuble.

• →1. Demander les trois PV, le carnet et la fiche synthétique à la visite, jamais à la promesse.
• →2. Relever les tantièmes du lot dans le règlement, pour chaque clé de répartition.
• →3. Lister les résolutions de travaux des trois PV, votées, rejetées et reportées, avec la majorité et le résultat.
• →4. Convertir chaque résolution votée en euros par les tantièmes : appels émis (vendeur), appels à venir (acheteur).
• →5. Lire le rapport du conseil syndical et les questions diverses : les travaux de l'année prochaine sont là.
• →6. Dater au carnet le dernier ravalement, la toiture, l'ascenseur, les colonnes ; plus de dix ans sans ravalement à Paris, c'est une injonction à venir.
• →7. Vérifier l'existence du PPT ou de son projet, et lire son échéancier ; son absence se provisionne.
• →8. Mesurer les impayés sur trois exercices et les rapporter au seuil de l'article 29-1 A.
• →9. Repérer les contentieux et les changements de syndic, avec leurs motifs.
• →10. Écrire dans l'offre ce qu'on a trouvé : décote chiffrée, clause de prise en charge, ou renoncement motivé.

Cette lecture fait partie de notre méthode, et nos honoraires au succès ne sont dus que si l'acquisition aboutit. La copropriété ne s'ajoute pas à l'appartement : elle s'achète avec.

❓ FAQ : lire les PV d'AG et les documents de copropriété avant d'acheter à Paris