Caution Crédit Logement ou hypothèque : le vrai coût à Paris

🏦 La garantie, cette ligne de l'offre de prêt que personne ne choisit

Un couple achète un deux-pièces dans le 11e arrondissement. Offre acceptée, prêt de 400 000 € sur 25 ans négocié, apport calé au centime sur les frais de notaire. L'offre de prêt arrive, et avec elle une ligne que personne n'avait vue venir : « garantie Crédit Logement, 4 640 € à la mise en place ». Leur conseiller répond que c'est la norme et qu'ils en récupéreront une partie à la fin. Combien, quand, à quelles conditions ? Silence. La question caution Crédit Logement ou hypothèque se pose à ce moment-là, trop tard pour la discuter, et presque toujours sans les chiffres.

La caution est devenue la règle. Sur la production de crédits à l'habitat de 2025, 72,4 % des prêts sont cautionnés, contre 69,7 % un an plus tôt, selon l'analyse de l'ACPR sur le financement de l'habitat publiée en juillet 2026. La part des hypothèques recule de 3 points, à 16 %. Sur l'encours total, 97,4 % des crédits sont couverts par une sûreté.

Ce guide fait ce que les pages de la première page de résultats ne font pas : chiffrer les trois garanties sur le même prêt parisien, avec les simulateurs officiels consultés le 18 octobre 2026, le droit relu sur Légifrance, et le scénario que vivent la plupart des acheteurs parisiens, la revente avant la fin du prêt. Il s'inscrit dans notre série sur le financement, après la capacité d'emprunt, le niveau des taux en 2026 et le taux d'endettement à 35 %.

⚖️ Pourquoi la banque exige une garantie, et pourquoi c'est elle qui la choisit

Un prêt immobilier s'étale sur 20 ou 25 ans. Sur cette durée, la banque veut une protection contre le défaut de paiement qui aille au-delà de l'assurance emprunteur, laquelle ne couvre que le décès, l'invalidité ou la perte d'emploi selon le contrat. La garantie, elle, couvre le simple fait de ne plus payer. Elle prend deux formes : une sûreté réelle sur le bien (l'hypothèque), ou une sûreté personnelle donnée par un tiers (la caution d'un organisme spécialisé).

Le choix ne vous appartient presque jamais. Comme le dit la fiche service-public.gouv.fr sur la caution bancaire, « la banque peut vous imposer d'avoir une caution ». En pratique, chaque groupe bancaire a son garant maison ou son partenaire privilégié : l'ACPR cite Crédit Logement (détenu par les grandes banques), la CAMCA pour le Crédit Agricole, la CEGC et Parnasse Garanties pour BPCE, CM-CIC Caution Habitat pour le Crédit Mutuel. La banque envoie votre dossier à son garant ; s'il l'accepte, l'offre de prêt mentionne la caution ; s'il le refuse, la banque se rabat sur l'hypothèque, ou refuse le prêt.

Ce refus existe. Crédit Logement l'écrit sur sa propre page de conseil : « un refus de la société de caution peut arriver si elle estime que le dossier de financement présente trop de risque ». Un apport faible, un revenu variable, un bien atypique, et la caution peut dire non là où la banque aurait dit oui. La caution est un second examen de votre dossier.

• →La garantie n'est pas l'assurance. L'assurance couvre des événements (décès, invalidité, chômage) ; la garantie couvre l'impayé, quelle qu'en soit la cause.
• →La banque propose, le garant dispose. Le dossier passe par l'organisme de caution, qui peut le refuser.
• →La garantie entre dans le TAEG. Son coût fait partie du taux annuel effectif global, et donc de la comparaison entre deux offres (on y revient plus bas).
• →Elle se paie au déblocage des fonds. Chez le notaire pour l'hypothèque, à la mise en place du prêt pour la caution : dans les deux cas, en plus de l'apport déjà mobilisé par les frais d'acquisition.

🧭 Trois garanties, trois mécaniques

Derrière la question « caution ou hypothèque », il y a en réalité trois garanties, et la deuxième est la moins connue alors qu'elle est la moins chère des deux hypothèques.

La caution. Un organisme (Crédit Logement est le plus répandu) se porte garant auprès de la banque. En échange, vous lui versez à la mise en place du prêt une commission, définitivement acquise, et une participation au fonds mutuel de garantie (FMG), qui peut vous être restituée en partie à la fin du prêt. C'est un acte sous seing privé : pas de passage chez le notaire pour la garantie, pas d'inscription au service de la publicité foncière. En cas d'impayés, les Notaires de France le résument : « au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur ». Puis elle se retourne contre vous, à l'amiable d'abord, et jusqu'à la saisie si aucun accord n'est trouvé.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, que tout le monde appelait « PPD » (privilège de prêteur de deniers) jusqu'au 31 décembre 2021. Depuis le 1er janvier 2022, elle est définie à l'article 2402 du Code civil : la créance de celui qui a fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble est garantie sur cet immeuble, à condition que l'acte d'emprunt constate que la somme était destinée à cet achat et que la quittance du vendeur confirme que le paiement a été fait avec ces fonds. Elle ne peut donc garantir que la part du prêt qui paie le prix d'un bien existant, pas les travaux, pas les frais. Elle passe chez le notaire et s'inscrit au service de la publicité foncière, mais elle échappe à la taxe de publicité foncière proportionnelle, et c'est là que se joue l'écart de prix.

L'hypothèque conventionnelle. C'est l'hypothèque « classique », consentie par acte notarié sur le bien, inscrite au service de la publicité foncière, et soumise à la taxe de publicité foncière de 0,70 %. La banque y recourt quand l'hypothèque légale ne peut pas tout couvrir : prêt travaux, bien en construction, garantie prise sur un autre bien que celui acheté.

📐 Le prêt type parisien : 400 000 € sur 25 ans

Pour comparer, il faut un seul prêt. Nous reprenons celui de toute notre série financement : 400 000 € sur 25 ans. À Paris, les appartements anciens se vendent 9 550 €/m² sur mai-juillet 2026 selon les Notaires du Grand Paris (source ADSN-BIEN - Notaires du Grand Paris). Avec un apport qui couvre les frais d'acquisition, 400 000 € empruntés financent donc un appartement d'une quarantaine de mètres carrés au prix moyen, davantage dans les arrondissements du nord-est, moins dans le centre et l'ouest.

Au taux de 3,45 % relevé sur 25 ans en septembre 2026, la mensualité ressort à 1 991,78 € hors assurance. Repère : avancer 4 640 € de caution, c'est avancer l'équivalent de 2,3 mensualités le jour où l'apport vient déjà d'absorber les frais de notaire. C'est précisément le poste que l'on oublie quand on calcule son apport : la garantie s'ajoute aux frais d'acquisition, elle n'en fait pas partie.

Le prêt moyen en France est bien plus petit : 193 948 € en 2025 selon l'ACPR, et la plupart des exemples en ligne sont calés sur 200 000 €. À Paris, le prêt double, et les frais de garantie ne suivent pas tous de la même façon : c'est l'objet du tableau par montant, plus bas.

💶 Caution Crédit Logement : 4 640 € avancés, 1 946 € de coût net

Le simulateur de frais de garantie de Crédit Logement, consulté le 18 octobre 2026 pour un prêt de 400 000 € en résidence principale dans l'ancien, formule Classic, donne trois montants :

• →Commission : 850 €. Définitivement acquise à Crédit Logement, quoi qu'il arrive.
• →Participation au fonds mutuel de garantie : 3 790 €. C'est la part mutualisée, celle qui peut revenir.
• →Total à la mise en place : 4 640 €, soit 1,16 % du prêt.
• →Restitution estimée en fin de prêt : 2 694 €, soit un coût net de 1 946 €, 0,49 % du prêt.

Deux mécanismes expliquent ces chiffres. La commission est plafonnée : 850 € dès 400 000 €, et c'est toujours 850 € à 600 000 ou 800 000 €. La participation au FMG est proportionnelle au prêt. Conséquence : plus le prêt est gros, plus la part restituable pèse dans le total, et plus le coût net en pourcentage baisse.

La restitution n'est pas un remboursement de la commission, seulement d'une partie du FMG. Crédit Logement publie sur sa page consacrée à la restitution le dernier taux appliqué : 71,07 % de la participation au fonds mutuel. Elle est versée « lorsque vous avez totalement remboursé votre prêt, même par anticipation », dans le mois qui suit la notification de la banque, sans aucune démarche de votre part. Les 2 694 € du simulateur, c'est 71,07 % de 3 790 €.

🏛️ Hypothèque chez le notaire : 5 333 € en conventionnelle, environ 2 473 € en hypothèque légale

L'outil de calcul « Coût d'une hypothèque » de l'ANIL, consulté le 18 octobre 2026 pour le même prêt de 400 000 €, détaille une hypothèque conventionnelle à 5 333,06 €, soit 1,33 % du prêt. Le poste principal n'est pas le notaire : c'est l'impôt.

• →Taxe de publicité foncière : 2 859,92 €, soit 0,715 % des 400 000 € garantis : la taxe de 0,70 %, plus les frais de perception.
• →Émoluments du notaire : 1 685,95 € HT, dont 1 196,76 € d'émolument proportionnel, 299,19 € de formalités et 190 € de mainlevée (150 € d'émolument fixe et 40 € de droits), que l'ANIL intègre d'office ; TVA de 337,19 € en plus.
• →Contribution de sécurité immobilière : 200 €, et 250 € de débours.
• →Total : 5 333,06 €, rien de restitué en fin de prêt.

Plus de la moitié de la facture, c'est la taxe de publicité foncière. Son texte est l'article 844 du Code général des impôts : une taxe proportionnelle de 0,70 % « applicable aux inscriptions d'hypothèques judiciaires ou conventionnelles », liquidée sur le capital, les intérêts et les accessoires garantis. Le même article ajoute que « les inscriptions qui échappent à la taxe proportionnelle sont soumises à une taxe fixe de 25 € ».

C'est ce qui fait tout l'intérêt de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : elle n'est ni judiciaire ni conventionnelle, l'article 844 ne la vise pas, elle n'acquitte que la taxe fixe. L'ANIL ne propose pas de case « hypothèque légale » dans son outil, mais permet de simuler un prêt exonéré de la taxe proportionnelle. Sur 400 000 €, le total tombe alors à 2 473,14 €, soit 0,62 % du prêt. Nous présentons ce montant pour ce qu'il est : une estimation à partir du simulateur ANIL, hors taxe de 0,70 %, dans laquelle la taxe fixe de 25 € n'est pas comptée, et qui intègre d'office une mainlevée de 190 €.

Ce que l'hypothèque légale ne couvre pas pèse autant que ce qu'elle coûte. Elle garantit la somme qui paie le prix d'un bien existant, et rien d'autre : selon les Notaires de France, elle ne s'applique « pas au financement des travaux non liés à l'acquisition ». Si votre prêt de 400 000 € inclut 60 000 € de travaux, la banque prendra une hypothèque légale sur 340 000 € et une conventionnelle sur 60 000 €, avec sa taxe de 0,70 %. Le coût réel se situe alors entre les deux chiffres ci-dessus, et seul votre notaire pourra le poser.

📊 Caution crédit logement ou hypothèque : le comparatif sur le même prêt

Les quatre options, sur le même prêt de 400 000 € sur 25 ans, simulateurs du 18 octobre 2026 :

La lecture tient en trois lignes. En coût net, la caution gagne, d'environ 530 € sur l'hypothèque légale et de plus de 3 300 € sur la conventionnelle. En trésorerie à avancer, l'ordre s'inverse : l'hypothèque légale demande 2 473 €, Initio 3 790 €, la caution Classic 4 640 €, la conventionnelle 5 333 €. Et la caution ne gagne qu'à la condition que la restitution soit versée au taux annoncé.

À Paris, le montant du prêt change aussi le résultat. Voici la caution Classic et l'hypothèque conventionnelle sur trois montants, simulateurs Crédit Logement et ANIL du 18 octobre 2026 :

Le simulateur Crédit Logement donne encore 3 650 € avancés et 1 589 € de coût net à 300 000 €, et 8 200 € avancés pour 2 976 € de coût net à 800 000 €. Le pourcentage descend à mesure que le prêt monte, parce que la commission est plafonnée. Côté hypothèque, la part baisse aussi, mais moins : les émoluments du notaire sont dégressifs, la taxe de 0,70 % ne l'est pas.

🔑 Revendre avant la fin du prêt : le cas parisien normal

Un prêt de 25 ans est rarement remboursé à son terme. À Paris, la durée de détention médiane des appartements vendus atteint 15,7 ans en 2024, en hausse de 38 % depuis 2005, selon le focus des Notaires du Grand Paris sur la durée de détention. La moitié des vendeurs ont donc gardé leur bien moins de seize ans. Sur notre prêt type, il reste à ce moment-là environ 190 000 € de capital à rembourser : la garantie est encore en vigueur, et sa sortie a un prix qui diffère selon ce que vous avez signé.

Avec une caution, rien à faire et rien à payer. Le remboursement anticipé déclenche la notification de la banque à Crédit Logement, qui restitue sa part du FMG dans le mois. La fiche service-public le dit en une phrase : « vous n'avez pas de frais de mainlevée à payer lorsque vous vendez votre bien immobilier en cours de prêt ». C'est l'avantage le plus solide de la caution pour un acheteur parisien, plus encore que son coût net.

Avec une hypothèque, légale ou conventionnelle, le notaire du vendeur doit obtenir la mainlevée : un acte qui radie l'inscription au service de la publicité foncière, sans quoi l'acheteur suivant ne peut pas acquérir un bien libre. Depuis le 1er janvier 2021, cet acte est tarifé à l'émolument fixe : la Chambre des notaires de Paris rappelle « un émolument fixe (et non plus proportionnel) de 78 euros HT pour les actes comportant un prix ou une évaluation inférieure à 77.090 euros et de 150 euros HT au-delà ». S'y ajoutent la TVA, la contribution de sécurité immobilière, les droits et les débours : comptez quelques centaines d'euros au total, le décompte exact dépend de l'étude. Mais pas des milliers.

Et si vous allez au bout des 25 ans ? Aucune mainlevée à payer. L'article 2429 du Code civil (l'ancien article 2434, renuméroté au 1er janvier 2022) fixe la date extrême d'effet de l'inscription « au plus, postérieure de un an » à la dernière échéance, sans pouvoir dépasser cinquante ans. Un an après la fin du prêt, l'inscription s'éteint d'elle-même, sans démarche ni frais, comme le confirment les Notaires de France.

🎯 Moins de 37 ans, bon DPE : les deux variantes qui changent la facture

Deux cas particuliers du barème Crédit Logement concernent beaucoup d'acheteurs parisiens.

La formule Initio, réservée aux emprunteurs de 18 à 36 ans. Crédit Logement l'explique sur la page de son simulateur : elle « permet de régler uniquement le versement au FMG à la mise en place du prêt ». Sur 400 000 €, vous avancez 3 790 € au lieu de 4 640 € ; la commission, portée à 1 020 €, est prélevée à la fin, sur la restitution (2 694 € moins 1 020 €, soit 1 674 € versés). Coût final : 2 116 €, soit 170 € de plus qu'en Classic, pour 850 € de trésorerie préservée le jour de l'achat. Pour un primo-accédant dont l'apport part dans les frais, c'est souvent le bon arbitrage ; ce que l'apport doit couvrir est détaillé dans notre guide sur l'apport pour un achat à Paris.

La bonification DPE. La même page indique qu'« une bonification tarifaire peut être appliquée en fonction de la note DPE du bien acquis », pour les biens classés A ou B, ou pour une rénovation énergétique d'un bien E, F ou G. Dans le simulateur, à 400 000 €, un bien classé A ramène la commission de 850 € à 765 €, soit un coût final de 1 861 € ; un bien classé D ne change rien. À Paris, où le parc est ancien, les A et B sont rares dans l'existant : c'est une ligne à connaître, pas un levier sur lequel bâtir un plan de financement. À l'inverse, un achat en investissement locatif est tarifé plus cher : commission de 1 020 € et coût final de 2 116 € sur le même prêt.

• →Vous avez moins de 37 ans et peu de trésorerie : demandez Initio, 850 € de moins à sortir le jour J.
• →Vous achetez un bien classé A ou B : vérifiez que la bonification DPE est appliquée, elle dépend de la souscription de l'offre par votre banque.
• →Vous achetez pour louer : la caution coûte davantage ; l'hypothèque légale redevient compétitive en coût net.
• →Vous financez un PTZ dans l'ancien : selon l'ANIL et les Notaires de France, les prêts aidés sont exonérés de la taxe de publicité foncière, ce qui rapproche l'hypothèque de la caution ; les conditions du PTZ 2026 dans l'ancien à Paris ont leur guide.

🤝 Négocier la garantie : ce que vous pouvez demander à la banque

On négocie rarement la garantie elle-même, mais on peut négocier autour. Le premier levier est le TAEG. La Banque de France le rappelle en publiant les taux d'usure du quatrième trimestre 2026 : les coûts d'assurance et de garanties obligatoires sont compris dans le taux annuel effectif global, dès lors qu'ils sont nécessaires pour obtenir le crédit (article R. 314-4 du Code de la consommation). Au 1er octobre 2026, l'usure est fixée à 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, pour un taux effectif moyen de 4,05 % au troisième trimestre. Deux conséquences : une garantie chère pèse sur le TAEG et peut, à la marge, faire buter un dossier sur l'usure ; et deux offres ne se comparent qu'au TAEG, garantie comprise, pas au taux nominal affiché. Les leviers sur le taux lui-même sont dans notre guide sur le taux de crédit immobilier en 2026.

Le deuxième levier, c'est la nature de l'hypothèque, vu plus haut : légale plutôt que conventionnelle sur la part du prix. Le troisième, c'est le garant : certaines mutuelles professionnelles proposent une caution à leurs adhérents, à des conditions que nous ne chiffrons pas faute de barème public. Le quatrième, c'est le calendrier : l'accord de principe obtenu avant la recherche ne dit pas encore quelle garantie sera retenue ; posez la question à ce stade, quand la banque veut encore vous convaincre.

• →Demander le TAEG de chaque offre, garantie incluse, et comparer sur cette seule ligne.
• →Demander laquelle des deux hypothèques est prévue, et sur quelle part du prêt.
• →Demander le barème du garant (commission, FMG, formule) et le dernier taux de restitution.
• →Faire figurer la garantie dans le plan de financement dès l'accord de principe, à côté des frais de notaire, pas en découverte à l'offre de prêt.
• →Prévoir le scénario de revente : à horizon dix ou quinze ans, la caution évite la mainlevée ; au-delà de la durée du prêt, l'hypothèque s'éteint seule.

Côté chasseur, la garantie n'est pas un sujet que nous négocions à votre place : c'est votre banque ou votre courtier qui tient l'offre. Mais elle fait partie du budget que nous validons avec vous avant la première visite, avec les frais de notaire, l'assurance et l'apport, parce que 4 640 € découverts à la lecture de l'offre de prêt peuvent faire tomber une offre d'achat acceptée. La façon dont nous cadrons ce budget est décrite dans notre méthode.

Reste la conclusion honnête. Sur un prêt parisien de 400 000 €, la caution est la moins chère en coût net et la plus simple à la revente ; l'hypothèque légale du prêteur de deniers est la moins chère à avancer et une bonne solution quand la caution refuse ou coûte trop cher (investissement locatif) ; l'hypothèque conventionnelle sur la totalité du prêt est la plus chère et se justifie surtout pour les travaux ou le neuf. Et dans la plupart des dossiers, le choix sera celui de la banque. Votre marge, c'est de le comprendre avant de signer, et de poser les questions pendant que la banque veut encore vous convaincre.