Acheter un appartement occupé à Paris : décote, bail, congé

« Vendu loué », « vendu occupé », « idéal investisseur » : la mention revient dans les annonces parisiennes bien plus souvent qu'ailleurs, et la raison est simple. Le parc locatif privé représente 44 % des résidences principales de Paris (31 % louées vides, 13 % meublées), selon l'Insee. Quand un bailleur vend, le logement part souvent avec son locataire.

Acheter un appartement occupé à Paris, c'est acheter deux choses : des murs, et un bail que vous n'avez pas signé. La décote paie le temps pendant lequel vous ne disposerez pas du logement. Or ni cette décote ni ce délai ne figurent dans l'annonce, et la première page de Google les raconte de travers : des remises de 5 à 40 % sans source, et un « droit de priorité du locataire » qui n'existe pas quand le bien est vendu occupé. Voici le droit exact, lu sur Légifrance, et la façon dont nous lisons un bail avant de laisser un client faire une offre.

🧾 Ce que vous achetez vraiment : un appartement et un bail

La règle tient en une phrase de l'article 1743 du Code civil : « Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le locataire » dont le bail a date certaine. Pour un logement loué au titre de la loi du 6 juillet 1989, le bail continue tel quel : même loyer, même échéance, mêmes clauses, même dépôt de garantie. Le jour de l'acte authentique, vous devenez bailleur, avec les droits et les obligations qui vont avec.

Concrètement, vous reprenez :

• →Le loyer : il vous revient à compter de la date de l'acte, au prorata du mois en cours ; le notaire fait le compte entre vendeur et acheteur.
• →Le contrat : sa date de prise d'effet, sa durée, sa clause de révision, ses éventuels avenants. Vous ne pouvez rien y changer sans l'accord du locataire.
• →Les obligations du bailleur : logement décent, réparations autres que locatives. Un chauffe-eau qui lâche le mois suivant l'acte est pour vous.
• →Le dépôt de garantie : le point que les acheteurs oublient le plus souvent, tranché par la loi (voir ci-dessous).
• →Les loyers échus avant la vente : ils restent au vendeur, sauf clause contraire. Demandez le décompte des impayés.

📉 Quelle décote pour un appartement occupé à Paris ?

Commençons par ce qui n'existe pas : aucune statistique publique ne mesure la décote d'un appartement vendu loué à Paris. La base DVF, qui recense les ventes, n'indique pas si le logement était libre ou occupé ; les Notaires du Grand Paris ne publient pas cette ventilation. Les fourchettes qui circulent sur les sites d'agences, de portails et de courtiers vont de 5 à 30 % selon la durée restante du bail, sans méthode publiée : ce sont des usages de négociation, pas des mesures.

La seule référence chiffrée qui ait une source primaire vient du droit fiscal. Dans un arrêt du 18 avril 2000, la Cour de cassation (chambre commerciale, pourvoi n° 97-18.042) a validé l'évaluation d'un appartement parisien pour l'impôt sur la fortune « après abattement de 20 % pour tenir compte de l'état d'occupation du bien ». C'est une référence d'évaluation, pas un prix de marché, mais elle dit quelque chose : l'administration elle-même admet qu'un bien occupé vaut moins. Le BOFiP le confirme, « il est tenu compte des conditions de location » pour évaluer un immeuble, tout en réservant l'abattement de 30 % à la seule résidence principale du propriétaire. Une synthèse de la jurisprudence publiée par Fiscalonline en 2022 complète la grille : environ 10 % pour un meublé (position de l'administration, confirmée en appel à Toulouse en 2020) et 40 % pour un bail soumis à la loi de 1948, cas devenu résiduel à Paris.

En pratique, la décote que vous pouvez négocier dépend moins d'un barème que de quatre ou cinq éléments lisibles dans le bail. Les voici, et le sens dans lequel chacun joue.

Pour fixer les idées, prenez un deux-pièces de 40 m² au prix moyen parisien des appartements anciens, 9 590 €/m² à fin août 2026 selon les Notaires du Grand Paris : environ 384 000 € libre. Une décote de 10 % représente 38 000 € ; de 20 %, près de 77 000 €. C'est l'écart entre un bon achat et un achat au prix du libre avec les contraintes de l'occupé. Il se négocie sur pièces, comme toute négociation à Paris : la date d'échéance du bail, le loyer, l'âge du locataire et le DPE sont vos arguments.

🔑 Vide ou meublé : deux calendriers de libération très différents

Avant de parler décote, lisez la première page du bail : vide ou meublé. Les deux régimes relèvent de la même loi de 1989, mais pas des mêmes articles, et l'écart est considérable pour l'acquéreur. Nous avons détaillé la différence côté locataire ; voici ce qu'elle change pour vous.

La conclusion s'impose : un meublé occupé se libère en un an au plus, à l'échéance annuelle, avec trois mois de préavis et un motif réel (reprise, vente, motif légitime et sérieux). Sa décote est donc faible ; un vendeur qui en accorde une forte a une autre raison, à chercher dans le DPE ou la copropriété. Un bail vide engage pour trois ans renouvelables, et la loi ajoute pour l'acquéreur des délais qui peuvent porter l'attente à cinq ans. C'est là que la décote se justifie et se négocie.

📅 Le calendrier exact si vous voulez récupérer le logement

C'est le cœur du sujet pour qui achète occupé en espérant habiter ou revendre libre. L'article 15 I de la loi de 1989 distingue deux congés, et impose à l'acheteur d'un logement occupé deux délais que le vendeur ne lui rappellera pas.

Le congé pour vendre. Si l'échéance du bail en cours tombe plus de trois ans après la date d'acquisition, vous pouvez donner congé pour cette échéance. Si elle tombe moins de trois ans après, le congé pour vendre n'est possible qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite, c'est-à-dire trois ans plus tard. L'exemple officiel de service-public.fr le dit sans détour : achat le 1er mars 2025, échéance du bail le 31 mai 2027, soit moins de trois ans après l'achat ; le congé pour vendre ne peut viser que l'échéance suivante, le 31 mai 2030, plus de cinq ans après la signature.

Le congé pour reprise (habiter le logement vous-même ou y loger un proche). Si l'échéance du bail tombe moins de deux ans après l'acquisition, le congé ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'achat. Dans tous les cas, le congé doit être reçu par le locataire six mois avant la date visée, indiquer le motif à peine de nullité, et être accompagné de la notice d'information prévue par la loi. Un congé pour vente ou pour reprise dont le motif se révèle faux expose à une amende pouvant atteindre 6 000 € pour un particulier.

🛡️ Le locataire protégé : la question à poser avant l'offre

Il existe une situation où aucun des délais ci-dessus ne s'applique, parce que le congé lui-même devient impossible. L'article 15 III protège le locataire âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail, dont les ressources sont inférieures à un plafond, ainsi que le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans. Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement qu'en lui proposant un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité. La règle vaut aussi en meublé (article 25-8 II).

Le plafond est celui des logements sociaux, apprécié sur les douze mois qui précèdent la notification du congé. Pour « Paris ou ville limitrophe de Paris », la fiche officielle affiche, en novembre 2026, 26 920 € pour une personne seule et 40 233 € pour deux personnes. Un retraité seul qui vit avec moins de 2 250 € par mois (26 920 € / 12, notre calcul) dans l'appartement que vous visez ne pourra pas recevoir de congé, quel que soit le temps que vous attendez. La protection tombe seulement si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont sous le plafond.

Vous ne pouvez pas exiger les revenus du locataire. Mais le vendeur connaît souvent son âge et sa date d'entrée, et le bail porte sa date de naissance quand il a été rédigé par un professionnel. Ce que nous demandons systématiquement :

• →L'âge du locataire, ou au moins la tranche : au-dessus de 60 ans, le risque de protection à la prochaine échéance est réel.
• →La date d'entrée dans les lieux : un locataire présent depuis quinze ans avec un loyer jamais réévalué est un profil stable, mais aussi un départ improbable.
• →La composition du foyer : le plafond change avec le nombre de personnes, et la protection joue aussi pour une personne à charge de plus de 65 ans.

Si vous achetez pour habiter, un locataire protégé est un motif d'abandon, pas de négociation. Si vous achetez pour louer, c'est au contraire un bail potentiellement très long, à loyer figé : la décote doit en tenir compte, et nettement.

⚖️ Le locataire peut-il vous passer devant ?

C'est la crainte la plus fréquente des acheteurs, et la première page des résultats de recherche l'entretient : « le locataire est prioritaire », « il peut acheter avant vous ». En règle générale, non. Le droit de préemption du locataire, prévu par l'article 15 II de la loi de 1989, naît d'un congé pour vente : quand le propriétaire veut vendre le logement libre, son congé vaut offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis ; le locataire qui accepte dispose de deux mois pour signer, quatre s'il recourt à un prêt ; et si le bien est finalement vendu à un tiers à des conditions plus avantageuses, le notaire doit le notifier au locataire, à peine de nullité de la vente.

Quand l'appartement est vendu occupé, il n'y a pas de congé, donc pas d'offre, donc pas de priorité. C'est l'intérêt du vendeur : vendre sans attendre l'échéance ni purger de préemption. Et c'est pour cela que l'acheteur obtient une décote.

💶 Le loyer que vous rachetez : encadrement, révision, DPE

Deuxième illusion fréquente : « j'achète, je remets le loyer au prix du marché ». Non. Vous achetez un loyer figé, et trois mécanismes limitent ce que vous pourrez en faire.

La révision annuelle. Elle n'existe que si le bail la prévoit, et elle suit l'indice de référence des loyers. Les années où elle n'a pas été appliquée ne se rattrapent pas.

La réévaluation au renouvellement. L'article 17-2 ne l'autorise que si le loyer est « manifestement sous-évalué ». Il faut la proposer au moins six mois avant le terme, s'appuyer sur six loyers de référence du voisinage dans une agglomération comme Paris, et la hausse s'étale par tiers ou par sixièmes selon la durée du bail. Le bailleur qui engage cette procédure ne peut pas donner congé pour la même échéance. Et pour un logement classé F ou G, aucune réévaluation n'est possible.

L'encadrement des loyers. À Paris, l'article 140 de la loi ELAN plafonne le loyer au loyer de référence majoré (la médiane observée, plus 20 %) ; le complément de loyer est interdit en F et G ; le bailleur en infraction risque une amende de 5 000 € (15 000 € pour une société). Le dispositif est une expérimentation de huit ans, en vigueur jusqu'au 24 novembre 2026 ; sa prolongation de deux ans a été votée par le Sénat le 21 octobre et sera examinée à l'Assemblée nationale le 18 novembre. Pour l'acheteur, le point à vérifier est inverse de celui qu'on imagine : un loyer en place au-dessus du plafond majoré n'est pas une bonne affaire, c'est un loyer que le locataire peut faire baisser. Le rendement affiché par le vendeur repose alors sur un chiffre fragile.

Le DPE, enfin, commande la suite du bail. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement ; les F suivront en 2028 et les E en 2034, rappelle service-public.fr. Un bail en cours sur un G continue jusqu'à son échéance, puis le logement ne pourra pas être reloué en l'état : les travaux seront pour vous. Nous avons mesuré ce que cette classe coûte déjà à l'achat ; sur un bien occupé, elle coûte deux fois.

• →Comparer le loyer au loyer de référence majoré du quartier (le bail parisien doit le mentionner) : au-dessus, provisionnez une baisse ; nettement en dessous, ne comptez pas sur une hausse rapide.
• →Vérifier la clause de révision et la date de la dernière révision appliquée.
• →Lire la classe du DPE et sa date : un G ou un F change le calendrier de travaux, pas seulement le prix.
• →Calculer le rendement sur le loyer légal, pas sur le loyer affiché, si les deux diffèrent.

🧮 Investir ou habiter : pour qui l'achat occupé est une bonne affaire

Tout ce qui précède mène à une conclusion simple : un appartement vendu loué est d'abord un produit d'investisseur. Il est acheté au-dessous du prix du libre, il produit un loyer dès le jour de l'acte, et il dispense de chercher un locataire. La question est de savoir ce que la décote fait au rendement.

Notre calcul de référence, publié dans notre étude du rendement locatif réel à Paris, croise les ventes DVF et les loyers de référence de l'encadrement : sur 2023-2025, le rendement brut médian au loyer de référence non meublé est de 3,08 % (79 405 ventes). Une décote sur le prix d'achat remonte mécaniquement ce rendement, puisque le loyer, lui, ne bouge pas.

Pour un acheteur qui veut habiter, l'arithmétique est rarement favorable. La décote s'achète avec du temps : deux ans au minimum pour une reprise, jusqu'à cinq pour un congé pour vendre, pendant lesquels vous payez un loyer ailleurs en plus de votre crédit. Multipliez votre loyer actuel par le nombre de mois d'attente lu dans le bail : si le résultat approche la décote obtenue, l'opération ne vous fait rien gagner. Qui a du sens, et qui n'en a pas :

• →L'investisseur qui garde le locataire : le profil naturel. Il achète un flux de loyer sécurisé et une décote, et n'a aucun calendrier à tenir.
• →L'acheteur patient d'une résidence future : déjà logé, sans urgence, qui vise un meublé ou un bail vide à échéance lointaine et accepte l'aléa du locataire protégé.
• →Le primo-accédant qui cherche son logement : non, sauf meublé qui se libère dans l'année avec un départ déjà écrit. Le reste est une attente payée au prix fort.
• →L'acheteur attiré par la seule décote : prudence. Une décote de 25 ou 30 % sur un bail vide cache souvent un locataire protégé, un loyer de 1948 ou un G : ce n'est pas une remise, c'est le prix d'une contrainte.

Le viager occupé applique lui aussi une décote d'occupation, mais sur une durée inconnue et sans loyer en contrepartie : les deux logiques n'ont en commun que le mot.

📋 Les pièces à réclamer avant de signer

Sur un bien occupé, la visite complète est rarement possible et l'annonce ne dit presque rien du bail. Les documents remplacent la visite. Voici ce que nous demandons avant toute offre :

• →Le bail et tous ses avenants : date de prise d'effet, durée, loyer, clause de révision, mention du loyer de référence, dépôt de garantie. C'est le document qui fixe votre calendrier.
• →L'état des lieux d'entrée : sans lui, rien ne pourra être retenu sur le dépôt au départ du locataire.
• →Les quittances récentes et le décompte des impayés : un locataire à jour depuis des années vaut mieux qu'un loyer élevé payé en retard.
• →Le montant du dépôt de garantie et la façon dont il vous sera transféré, à écrire dans l'acte.
• →L'attestation d'assurance habitation du locataire, obligatoire, et la dernière révision de loyer notifiée.
• →Le DPE et sa date : un G change le calendrier de travaux et interdit toute hausse de loyer.
• →L'âge et la date d'entrée du locataire, quand le vendeur peut les communiquer : c'est la question du locataire protégé.
• →Les documents de la copropriété comme pour tout achat : règlement, procès-verbaux d'assemblée, travaux votés, procédures en cours. Le locataire ne paie pas le ravalement, vous si.

Ces pièces se demandent avant l'offre ; ce qui manque devient une condition de la promesse. De l'offre à la signature, le calendrier laisse le temps de les lire, pas celui de les découvrir après.

🧭 Ce que nous faisons sur un achat occupé

Un appartement vendu loué est le bien où l'annonce dit le moins et où le bail dit tout. Notre travail : lire ce bail avant que vous ne vous engagiez, et en faire des arguments de prix.

• →La lecture du bail avant l'offre : vide ou meublé, échéance en cours, clause de révision, loyer comparé au loyer de référence majoré, dépôt, avenants.
• →Le calendrier de libération écrit noir sur blanc : la date la plus proche à laquelle un congé pour vendre et un congé pour reprise peuvent prendre effet, calculée à partir de votre date d'acte prévisible.
• →La question du locataire protégé posée au vendeur, et la réponse consignée : si elle est floue, nous le disons, même quand cela vous fait renoncer.
• →La négociation de la décote sur pièces : échéance, loyer, DPE, état du logement, ventes libres comparables dans le quartier. Pas une remise d'usage, une décote justifiée ligne à ligne.
• →L'audit habituel de la copropriété et le suivi jusqu'à l'acte, dépôt de garantie et prorata de loyer compris.

Nos honoraires sont de 2,5 % TTC du prix d'acquisition, avec un minimum de 10 000 €, dus au succès chez le notaire : rien n'est dû si vous n'achetez pas. Sur un bien occupé, c'est souvent la décote obtenue sur pièces qui les couvre.

❓ FAQ : acheter un appartement occupé à Paris