Décote DPE F/G à Paris : ce que disent 5 ans de ventes

Un appartement classé F ou G s'est vendu 4,1 % moins cher qu'un appartement classé D à Paris entre 2023 et 2025, à arrondissement, époque de construction, surface, étage et trimestre comparables. Ce chiffre ne vient pas d'une étude nationale ni d'un baromètre commercial : nous l'avons calculé nous-mêmes, en croisant 143 500 ventes d'appartements parisiens enregistrées par l'administration fiscale avec les 907 000 diagnostics de performance énergétique que l'ADEME publie pour Paris. Il est plus petit que tout ce que vous lirez ailleurs, et il grandit chaque année.

Nous chassons exclusivement pour des acheteurs, à Paris intra-muros, et la question revient à chaque visite d'un bien mal classé : « la décote est-elle déjà dans le prix, ou reste-t-elle à négocier ? ». Les réponses qui circulent sont nationales, régionales ou invérifiables. Ce guide vous donne notre mesure, la méthode exacte qui la produit, sa lecture année par année et par taille de logement, ses limites, et ce que nous en faisons au moment de l'offre.

📊 Le chiffre : −4,1 %, et ce qu'il veut dire exactement

Sur les ventes conclues entre janvier 2023 et décembre 2025, un appartement parisien portant une étiquette F ou G s'est vendu en moyenne 4,1 % moins cher au m² qu'un appartement classé D comparable. L'intervalle de confiance à 95 % va de −3,6 % à −4,6 % : le résultat repose sur 57 773 ventes appariées à leur diagnostic, dont 12 109 étiquetées F ou G. Pris séparément, le F ressort à −3,9 % et le G à −4,5 %.

« Comparable » a un sens précis. Le modèle que nous utilisons compare des ventes du même trimestre, dans le même arrondissement, pour une même période de construction, une même tranche de surface et un même étage. Il isole ainsi ce que l'étiquette pèse une fois retirés les effets de la localisation, de l'époque et de la taille. Sans ces contrôles, l'écart brut entre les prix médians est proche : −3,5 % pour le F et −4,7 % pour le G sur la même période. Les deux lectures racontent la même chose.

Un ordre de grandeur pour fixer les idées : sur un appartement de 45 m² à 10 000 €/m², soit 450 000 € en D, l'écart mesuré représente environ 18 000 € pour un F et 20 000 € pour un G. C'est réel, c'est négociable, et c'est très loin des 15 à 20 % que l'on entend en visite.

🧮 La méthode en cinq lignes

Un chiffre sans méthode ne vaut rien. Voici comment celui-ci est produit, dans l'ordre, avec les effectifs à chaque étape.

• →Les ventes : la base Demandes de valeurs foncières géolocalisées publiée par Etalab, département de Paris, millésimes 2021 à 2025. Nous gardons les ventes d'un seul appartement (cave ou parking tolérés), entre 9 et 300 m², à un prix au m² plausible. Il reste 143 500 ventes nettoyées.
• →Les diagnostics : la base DPE logements existants de l'ADEME, méthode en vigueur depuis juillet 2021, extraite pour Paris le 3 septembre 2026 : 907 057 diagnostics, dont 883 000 d'appartements.
• →L'appariement : chaque vente est rapprochée des diagnostics du même immeuble (même numéro, même voie), puis du diagnostic dont la surface est la plus proche, établi entre deux ans avant et six mois après la vente. Si deux diagnostics de même surface portent des étiquettes différentes, la vente est écartée. 81 640 ventes trouvent leur diagnostic, soit 56,9 % du total.
• →Le modèle : une régression du prix au m² sur l'étiquette, le trimestre de vente, l'arrondissement, la période de construction, la tranche de surface et l'étage. L'étiquette D sert de référence. C'est la méthode dite hédonique, celle des études de valeur verte des notaires.
• →Le biais : les ventes appariées et les autres se ressemblent (surface médiane de 43 m² contre 42 m², prix médian de 10 213 €/m² contre 10 527 €/m², répartition par arrondissement quasi identique). L'échantillon n'est pas déformé de façon visible, mais il n'est pas complet.

Le taux d'appariement monte de 15 % en 2021 à 73 % en 2024 et 2025. C'est mécanique : la base ADEME ne contient que les diagnostics postérieurs à juillet 2021, et une vente du premier semestre 2021 ne peut être rapprochée que d'un diagnostic établi après elle. Les résultats de 2021 sont donc fragiles, ceux de 2023 à 2025 sont solides. C'est pour cela que le chiffre de tête porte sur ces trois années.

📉 Ce que dit le national, et pourquoi Paris fait exception

La référence française est l'étude annuelle des Notaires de France sur la valeur verte des logements, dont la dernière édition porte sur les transactions de 2024. Elle établit que les logements performants se vendent plus cher et les logements très énergivores moins cher, et que la part des ventes de F et G dans l'ancien est passée de 11 % en 2021 à 17 % en 2023, avant de se stabiliser autour de 15 % début 2025. Pour les appartements, les relais notariaux de l'étude évoquent une décote de l'ordre de 12 % pour un G par rapport à un D, et jusqu'à 25 % pour une maison. Ces ordres de grandeur sont nationaux et arrondis : ils décrivent un pays, pas une ville.

À Paris, l'écart est trois fois plus petit. Trois raisons l'expliquent, et aucune n'est une surprise pour qui achète ici.

• →La pénurie. Quand l'offre est rare, l'acheteur accepte un mauvais diagnostic qu'il refuserait ailleurs. La localisation et la rareté priment sur l'étiquette, ce que nous expliquons dans notre guide sur l'achat d'une passoire thermique à Paris.
• →Le parc. 35 % des résidences principales parisiennes datent d'avant 1919 (Observatoire des territoires) et, selon l'Insee, 65 % de ce parc ancien est classé E, F ou G ; plus de la moitié du parc parisien (54 %) porte l'une de ces trois étiquettes. Un mauvais diagnostic n'est pas une anomalie à Paris, c'est la norme du bâti que les acheteurs recherchent.
• →Les usages. Une part importante des F et G parisiens sont de petites surfaces achetées pour y habiter, ou des pieds-à-terre peu chauffés. Pour ces acheteurs, la facture énergétique pèse peu dans la décision, et l'interdiction de louer ne les concerne pas.

Le tableau ci-dessous met en regard, pour chaque étiquette, l'écart brut des prix médians et l'écart mesuré par le modèle sur 2023-2025. Les étiquettes A et B sont regroupées : elles représentent 0,4 % des ventes appariées, un effectif trop faible pour une lecture fine.

Une lecture mérite d'être soulignée : l'échelle n'est pas linéaire. Le passage de D à E coûte 1 %, de E à F près de 3 points de plus, de F à G moins d'un point. La vraie frontière de prix à Paris n'est pas entre F et G, elle est entre E et F, c'est-à-dire à l'entrée dans la catégorie « passoire ». Un E se vend comme un D un peu fatigué ; un F se vend comme une passoire.

📈 Cinq ans de série : l'inflexion de 2023

Le chiffre de tête est une moyenne sur trois ans. Année par année, il raconte une histoire plus intéressante : celle d'une décote qui n'existait pas en 2021 et qui s'installe depuis. Le tableau suivant donne, pour chaque année de vente, l'écart mesuré entre un F ou G et un D, avec la part des passoires dans les ventes appariées.

En 2021, l'étiquette ne pesait rien : l'écart est statistiquement nul, sur un échantillon il est vrai réduit. En 2022, il apparaît. En 2023, il triple. En 2025, il atteint 5,4 %, et l'intervalle de confiance ne recouvre plus celui de 2023. Le mouvement est net, régulier, et il coïncide avec le calendrier de la loi Climat et Résilience : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location, les F suivront en 2028 et les E en 2034, comme le rappelle le ministère de la Transition écologique. Le marché a commencé à intégrer cette contrainte deux ans avant qu'elle ne s'applique.

La deuxième colonne de droite dit autre chose : la part des passoires dans les ventes parisiennes recule, de 29 % en 2021 à 20 % en 2025. Ce n'est pas que les F et G disparaissent du parc. C'est qu'ils changent de mains moins souvent, ou qu'une partie d'entre eux a été rénovée avant la vente et se présente désormais avec une meilleure étiquette. Dans les deux cas, le F ou G qui arrive sur le marché aujourd'hui est un bien dont le propriétaire n'a pas voulu, ou pas pu, faire les travaux. Ce n'est pas anodin pour l'acheteur qui le visite.

🔬 Petites et grandes surfaces : la décote ne dépend pas de la taille

Nous pensions trouver une décote plus forte sur les petites surfaces, où se concentrent les passoires : chambres de service sous les toits, studios en fond de cour, logements chauffés à l'électrique. C'est là que le F et le G sont le plus fréquents, comme le montre la dernière colonne du tableau. Mais la décote, elle, est remarquablement stable d'une tranche à l'autre.

Un studio de 22 m² classé G perd la même proportion de sa valeur qu'un trois-pièces de 70 m² classé G. Autrement dit, le marché parisien ne « pardonne » pas plus le mauvais diagnostic aux petites surfaces, contrairement à une idée répandue. Ce qui change, c'est la fréquence : un acheteur de moins de 30 m² a une chance sur trois de tomber sur une passoire, un acheteur de plus de 60 m² une chance sur neuf. Sur les grandes surfaces, l'intervalle s'élargit parce que les F et G y sont rares, pas parce que l'effet disparaît.

Pour l'acheteur d'un dernier étage, souvent le plus mal classé de l'immeuble à cause de la toiture, la conclusion est la même : la décote existe, elle est modeste, et elle ne compense pas à elle seule une isolation à refaire.

🤔 Décote DPE ou décote travaux ? Démêler les deux effets

C'est la limite la plus importante de ce calcul, et de tous les calculs de valeur verte. Un appartement classé G à Paris est très souvent un appartement qui n'a pas été touché depuis trente ans : simple vitrage, radiateurs d'origine, tableau électrique à refaire, cuisine et salle de bains d'époque. Quand il se vend moins cher qu'un D, une part de l'écart paie l'étiquette, une autre paie l'état général. Les données publiques ne permettent pas de séparer proprement les deux.

Trois indices suggèrent tout de même que l'étiquette pèse pour de bon, au-delà de l'état. D'abord, le modèle contrôle la période de construction : un G de 1900 est comparé à un D de 1900, pas à un D de 1990. Ensuite, l'écart grandit chaque année alors que l'état moyen des passoires vendues n'a aucune raison de se dégrader aussi vite : c'est le calendrier réglementaire qui bouge, pas les cuisines. Enfin, quand nous restreignons l'échantillon aux ventes dont le diagnostic a été établi dans les douze mois précédant la signature, celui que l'acheteur avait réellement sous les yeux, l'écart se creuse : −5,1 % sur 2023-2025 au lieu de −4,1 %. Un diagnostic récent, donc fiable, se paie plus cher qu'un diagnostic ancien ou postérieur à la vente.

La conséquence pratique est simple : à Paris, une passoire n'est presque jamais une bonne affaire par sa décote. Elle peut l'être par l'absence de concurrence, par le temps de négociation qu'elle offre, et par la différence entre le coût réel des travaux et ce que le vendeur imagine qu'ils coûtent. C'est le calcul que nous détaillons dans notre guide de l'achat d'un appartement à rénover.

🔍 La lecture du chasseur : comment on négocie un F ou un G aujourd'hui

Voici ce que ces chiffres changent concrètement dans une visite et dans une offre. C'est notre pratique, elle ne remplace pas une analyse bien par bien.

• →Lire le diagnostic avant le prix. Date d'établissement, méthode, numéro ADEME vérifiable, consommation en kWh/m²/an et non seulement la lettre. Un F à 331 kWh n'est pas un F à 419 kWh : le premier passe en E avec des menuiseries, le second demande une isolation. Notre guide du dossier de diagnostics détaille cette lecture.
• →Retrouver les ventes comparables. Le bon repère n'est pas le prix au m² de l'arrondissement mais les dernières ventes de l'immeuble et des immeubles voisins de même époque, avec leur étiquette. C'est exactement ce que fait notre modèle, à l'échelle d'un seul bien.
• →Chiffrer les travaux au devis, pas à la louche. Un artisan sur place avant l'offre, ou à défaut une grille de prix récente. Le devis est la pièce qui fait bouger un vendeur, la lettre du diagnostic ne l'impressionne plus.
• →Regarder la copropriété. Une part des travaux d'un F ou G sont des travaux collectifs : ravalement isolant, remplacement de chaudière, calorifugeage. Les procès-verbaux d'assemblée disent s'ils sont votés, chiffrés ou seulement évoqués, et nos explications sur les charges de copropriété disent qui les paie.
• →Poser l'offre sur le calcul, pas sur la lettre. « Votre bien vaut 4 % de moins qu'un D » ne convainc personne. « Le dernier D vendu dans l'immeuble est à 10 400 €/m², les travaux sont chiffrés à 38 000 €, voici notre prix » convainc. La négociation se gagne sur les pièces, pas sur les principes.

C'est le cœur de ce que fait un chasseur immobilier à Paris : transformer une lettre en euros, puis en offre. Le calcul présenté ici est le même que celui que nous refaisons, bien par bien, pour chaque mission.

⚠️ Ce que notre calcul ne dit pas

Un chiffre honnête vient avec ses limites. Voici celles que nous connaissons, sans complaisance.

• →Cinq ans, pas dix. Etalab ne publie que les cinq derniers millésimes de ventes, et la base ADEME actuelle commence en juillet 2021. La série ne remonte pas plus loin, et l'année 2021 y est fragile.
• →Un appariement partiel. 57 % des ventes trouvent leur diagnostic. Les autres sont des immeubles sans diagnostic récent géocodable, des surfaces qui ne concordent pas, ou des diagnostics hors fenêtre. Le profil des ventes appariées est proche de celui des autres, mais nous ne pouvons pas exclure un biais résiduel.
• →Pas d'étage dans les ventes. Les données fiscales n'indiquent pas l'étage. Deux logements de même surface dans le même immeuble ne sont pas toujours distinguables ; en cas de doute avec des étiquettes différentes, la vente est écartée (13 207 cas).
• →Un diagnostic déclaratif. L'ADEME publie les diagnostics tels que transmis. Les erreurs de surface, d'adresse ou de lettre existent, et nous n'avons retiré que les diagnostics officiellement remplacés.
• →Un tiers de la variance expliquée. Le modèle explique 32 % des écarts de prix entre ventes. Le reste tient à ce que les données publiques ne voient pas : la vue, l'état, le standing, la lumière. C'est beaucoup, et c'est précisément ce qui se juge en visite.

Nous mettrons ce calcul à jour chaque année, à la publication du nouveau millésime de ventes. La méthode et les résultats complets sont documentés et reproductibles ; si vous êtes journaliste, chercheur ou simplement curieux, écrivez-nous.

❓ Questions fréquentes sur la décote DPE à Paris