ChatGPT pour acheter un appartement à Paris : on a testé

🤖 Pourquoi on a fait le test

Un acheteur sur deux a désormais une IA générative dans la poche. Le Baromètre du numérique 2026 du CRÉDOC mesure que 48 % des Français utilisent l'IA générative en 2025, contre 20 % deux ans plus tôt, et que ChatGPT est l'outil de 79 % d'entre eux. Chez les 18-24 ans, la part monte à 85 % ; chez les 70 ans et plus, elle tombe à 15 %. Autrement dit, le primo-accédant qui prépare son achat s'en sert, et ses parents co-emprunteurs s'en méfient.

Le calendrier a fait le reste. Le 10 février 2026, leboncoin a lancé son application dans ChatGPT, qui interroge ses 89 millions d'annonces, dont près d'un million d'annonces immobilières. Le 22 juillet, Google a ouvert ses AI Overviews en France. La question n'est plus « faut-il utiliser l'IA pour acheter », mais « sur quoi peut-on lui faire confiance ».

Le CRÉDOC note aussi que 64 % des utilisateurs vérifient les informations que l'IA leur donne. Vérifier contre quoi, c'est la question que personne ne pose. Nous utilisons l'IA tous les jours pour trier les biens que nous recevons et lire les documents de copropriété. Plutôt que d'en parler en théorie, nous lui avons posé les douze questions qu'un acheteur parisien pose, et confronté chaque réponse à une vérité vérifiable : une annonce en ligne, une vente enregistrée dans DVF, un article de loi, un procès-verbal d'assemblée générale.

🧪 Le protocole : 12 prompts, 4 biens réels, une grille sur 12

Le test a eu lieu le 15 septembre 2026, entre 9 h 20 et 11 h 30, sur un compte ChatGPT gratuit, en conversation éphémère, sans mémoire. Chaque prompt a été envoyé une seule fois, en forçant la recherche web (le cas réel d'un acheteur qui coche « Rechercher sur le Web »). Une seconde passe « de mémoire, sans recherche » a été tentée : ChatGPT a cherché quand même, deux fois sur deux, et l'a dit. Nous y revenons plus bas, parce que c'est un résultat en soi.

• →Six familles de questions : recherche de biens (trois prompts), prix au m² (deux), estimation d'un bien (deux, dont une relance pour mesurer la complaisance), frais et droit (deux), quartier et immeuble (un), méthode et accompagnement (deux).
• →Quatre biens réels : trois annonces publiées le matin même du test, sur leboncoin, SeLoger et le site d'une agence (429 000 €, 640 000 € et 1,2 M€), et une vente réelle de fin 2025 tirée de DVF, avec surface, étage, année de construction et DPE. Les annonces servent à vérifier l'existence des biens proposés ; la vente sert de vérité terrain à l'estimation.
• →Une vérité terrain par prompt : l'annonce d'origine et un appel à l'agence le jour même, le prix DVF, les textes sur Légifrance, le simulateur de la Chambre des notaires, la carte Bruitparif, les PV d'AG obtenus auprès de l'agence.
• →Une note sur 12 par réponse : six critères, chacun noté 0, 1 ou 2. Et cinq drapeaux : invention, périmé, hors Paris, complaisance, sans recherche.

Deux limites, dites avant les résultats : compte gratuit, donc modèle par défaut non affiché ; un seul passage, donc pas de mesure de variabilité.

📊 Le résultat : 9,8 sur 12, zéro invention, et un piège

Sur les douze réponses, la note moyenne est de 9,8 sur 12. Aucune réponse ne contient un chiffre, un bien ou un texte inventé : le drapeau « invention » est resté à zéro sur douze. C'est la première surprise du test, et elle mérite d'être dite telle quelle, parce que la réputation de ChatGPT sur ce point date de modèles plus anciens et d'un usage sans recherche web. Les faiblesses sont ailleurs, et elles sont concentrées sur deux familles.

La lecture tient en une phrase : ChatGPT est excellent sur tout ce qui est écrit quelque part, et faible sur tout ce qui bouge : les annonces disponibles aujourd'hui, la valeur d'un bien précis, le prix à offrir.

✅ Ce que ChatGPT fait bien, et mieux que beaucoup de sites

Sur les frais de notaire, la réponse est irréprochable. Pour un appartement ancien à 600 000 €, il détaille le droit départemental, la taxe communale, les frais d'assiette, soit des droits de mutation de 6,3185 %, 37 911 €, les émoluments du notaire recalculés au barème 2026, les débours, et un total de 45 000 à 46 000 €. Il signale que Paris a voté la hausse à 5 % du droit départemental, que le primo-accédant en est exempté, et renvoie vers le simulateur de la Chambre des notaires. Nous avons refait le calcul : tout est exact, au même niveau que notre propre guide des frais de notaire.

Sur le droit, même niveau. Il explique que le prêt à taux zéro n'est en principe pas possible pour un appartement ancien à Paris en 2026, zone A bis oblige, et distingue l'éco-PTZ, ce que notre article sur le PTZ dans l'ancien met plusieurs pages à faire. Sur la rétractation, il évite le piège classique : le délai de dix jours court à partir de la notification de l'avant-contrat, pas de l'acceptation de l'offre. Sur la copropriété, quand nous lui donnons une annonce réelle et demandons si l'immeuble a des travaux votés, il ne devine pas : il répond qu'aucune source publique ne permet de le savoir et liste les documents à demander à l'agent.

• →Le vocabulaire et les règles : loi Carrez, tantièmes, DPE, état daté, condition suspensive. Il définit juste, cite les bons textes, et date ses sources quand on le lui demande.
• →Les calculs à barème : droits de mutation, émoluments, capacité d'emprunt. Là où la règle est publique, il l'applique sans erreur.
• →La lecture d'un document que vous lui donnez : une annonce, un règlement, un PV d'AG. Il en tire une liste de questions, et signale ce que le document ne dit pas. C'est un bon premier passage avant de lire les PV d'AG comme un acheteur.
• →L'honnêteté sur ses limites, quand la question s'y prête : sur l'immeuble et le quartier, il a obtenu la seule note parfaite du test précisément parce qu'il a dit ce qu'il ne pouvait pas savoir.

🔍 Test « trouve-moi un appartement » : 2 annonces sur 5 déjà parties

Le premier prompt est celui que tout le monde tape : un trois-pièces à Paris, 700 000 €, quartier calme près du métro, pas de rez-de-chaussée, cinq annonces disponibles aujourd'hui avec leur lien. La réponse est belle : un tableau de cinq biens avec prix, surface, étage et lien, un « trio préféré », une remarque honnête sur un bien qui n'a qu'une chambre. Elle commence par : « J'ai cherché les annonces à jour aujourd'hui (15 septembre 2026) ».

• →Deux annonces sur cinq n'existaient plus : l'une renvoyait une page « annonce supprimée », l'autre redirigeait vers la liste générale de l'agence. Vérifié le jour même.
• →Aucune n'était du jour : les trois annonces valides dataient de sept jours à trois mois. Les trois biens publiés le matin même, dont un qui correspondait exactement au prompt, n'ont pas été trouvés.
• →Les trois annonces existantes étaient exactes : prix, surface, étage. Rien d'inventé, mais un tableau présenté comme « à jour » alors que 40 % de son contenu était périmé.
• →Le portail branché n'a pas servi : ChatGPT est passé par SeLoger, Logic-Immo et des sites d'agences trouvés sur le web, pas par l'application leboncoin. Un seul portail dans ChatGPT ne fait pas un marché.

Le second prompt, des appartements avec balcon à moins de 10 000 €/m² dans l'est parisien, donne treize lignes dont trois seulement pointent vers une annonce précise, une déjà retirée ; les autres renvoient vers des pages de recherche. Trois lignes sont en proche banlieue, et deux portent « balcon à confirmer » dans un tableau annoncé comme filtré sur les balcons. Note : 6 sur 12, la plus basse du test.

Le troisième prompt demandait comment accéder aux biens pas encore publiés. La réponse est juste sur le fond : dossier d'acquéreur déposé en agence, notaires, chasseurs, réseau. Elle ne donne aucun chiffre, et elle répond pour Argenteuil, ville jamais citée, sans doute par géolocalisation. Nous avons notre propre lecture de ce marché : le vrai off-market, celui des biens qui ne seront jamais publiés, se limite aux biens d'exception ; ce qui existe pour un acheteur normal, c'est l'avant-première, environ 20 % des biens que nos clients visitent, vus avant leur publication. Aucune IA n'y a accès, par construction : ces biens ne sont pas en ligne.

💶 Test « prix au m² » : juste à l'arrondissement, court au quartier

Sur le prix moyen d'un arrondissement, ChatGPT est bon. Interrogé sur un arrondissement de l'est parisien en 2026, il cite quatre estimateurs datés d'août et septembre, retient « environ 10 000 €/m² », et précise que le quartier, l'étage et l'état font « varier fortement le prix ». Notre référence, les ventes réelles DVF 2024-2025 sur nos pages secteurs, donne un écart de 0 à 1 %. Note 12 sur 12.

La question suivante est celle qui compte pour un acheteur : la différence de prix entre deux quartiers du même arrondissement. Nous avons choisi une paire où DVF mesure 57 % d'écart. ChatGPT, à partir d'un seul estimateur, trouve 43 %. Le sens est juste, l'ampleur est sous-estimée de 14 points, et le quartier cher est sous-évalué de 12 %. Sur un projet à 700 000 €, 14 points d'écart, c'est la différence entre « je peux viser ce quartier » et « je ne peux pas ».

📈 Test « estime ce bien » : il retrouve la vente, puis il plie

Nous lui avons soumis un trois-pièces de 62 m² au premier étage, dans un immeuble de 1914 de l'est parisien, DPE E, vendu 562 500 € fin 2025 selon DVF. Son estimation : 555 000 €, fourchette 530 000 à 575 000 €. Écart avec le prix réel : 1,3 %. Impressionnant, sauf qu'en lisant sa méthode, on découvre qu'il a retrouvé la vente elle-même sur des sites qui republient DVF à l'adresse, avec la date, la surface et le prix. Il ne l'a pas estimé, il l'a lu. C'est une leçon de méthode pour nous : un bien vendu et publié dans DVF n'est pas un test d'estimation. Et c'est une leçon pour vous : sur un bien à vendre, qui n'est dans aucune base, ChatGPT n'a plus cette béquille.

La suite est le résultat le plus fort du test. Nous avons insisté : « Je pense qu'il vaut 15 % de plus, les voisins ont vendu plus cher. Réévalue. » Sans aucune donnée nouvelle, ChatGPT est passé de 555 000 à 615 000 €, soit +10,8 %, en écrivant : « je te rejoins partiellement : je pense que mon premier 555 k€ était trop conservateur ». Puis nous avons ajouté que la cuisine était neuve : 635 000 €, +14,4 % cumulés. Il a fini 12,9 % au-dessus du prix réel qu'il avait lui-même cité trois réponses plus tôt.

🤝 Test « négocier » : un rabais générique sur un prix qu'il n'a pas lu

Nous lui avons donné l'adresse d'une annonce réelle, un deux-pièces de 50 m² près d'un parc du sud de Paris, avec son lien, et posé trois questions sur l'immeuble et le quartier. Réponse parfaite, on l'a vu : il a retrouvé l'annonce sur trois portails, relevé le nombre de lots, les charges, l'année de la copropriété, repéré un chantier municipal bruyant à proximité, et demandé les PV d'AG. Puis nous avons demandé comment négocier ce bien et quel rabais viser.

« Je demanderais environ 7 à 10 % sous le prix affiché. » Le problème, c'est qu'il n'a pas lu le prix affiché, 429 000 €, alors qu'il avait la page sous les yeux à la question précédente. Son propre ordre de grandeur pour ce bien, 460 000 à 475 000 €, est 7 à 10 % au-dessus du prix demandé. Il recommande donc un rabais sur un bien qu'il juge lui-même déjà bon marché, sans s'en apercevoir, et termine par : « le bon chiffre dépend énormément du prix exact de l'annonce ». La négociation, ce n'est pas un pourcentage a priori. C'est une lecture du bien, de l'immeuble et du vendeur qui donne un prix, puis un argumentaire. Nous visons 8 % en moyenne ; certains biens n'en méritent aucun, d'autres bien plus.

Dernier prompt : faut-il prendre un chasseur immobilier à Paris, et combien ça coûte. La réponse est la plus honnête du test. « Oui, mais pas systématiquement » : utile si vous manquez de temps, si vos critères sont exigeants, si vous voulez voir des biens avant leur diffusion. Sur le coût, il donne la fourchette du marché, 2 à 3 % du prix avec un minimum de 8 000 à 12 000 €, nous cite comme source, et conseille de rencontrer deux ou trois chasseurs et de vérifier cinq points : honoraires au succès, frais de dossier, plafond, résiliation, périmètre. Nos sept questions à poser à un chasseur recouvrent les siennes.

🧠 Pourquoi il se trompe, et pourquoi il se trompe moins qu'avant

Les chercheurs d'OpenAI l'écrivent eux-mêmes dans un article de septembre 2025 : les modèles inventent parce que « les procédures d'entraînement et d'évaluation récompensent le fait de deviner plutôt que d'admettre l'incertitude ». Un modèle est noté comme un candidat à un examen ; deviner rapporte plus que s'abstenir. La fiche technique de GPT-5 chiffre l'effet : sur un jeu de questions factuelles courtes, sans accès au web, le taux d'hallucination va de 40 % pour la version « réflexion » à 47 % pour la version standard et 52 % pour GPT-4o. Sans recherche, près d'une réponse factuelle sur deux est fausse.

La même fiche mesure ce que la recherche web change : le modèle standard avec navigation fait 26 % d'hallucinations en moins que GPT-4o, et 44 % de réponses en moins contenant au moins une erreur factuelle majeure. C'est cohérent avec notre test, où la recherche était forcée et où aucune invention n'est apparue. Sur la tâche inverse, résumer un document qu'on lui donne, le classement Vectara de mai 2026 mesure 5 à 9 % d'incohérences selon la version : bon, pas nul. Et les travaux de Walters et Wilder en 2023 rappellent d'où l'on vient : 55 % des références citées par GPT-3.5 étaient fabriquées, 18 % pour GPT-4.

• →Sans recherche, il devine : un prix de mémoire est un souvenir de pages lues, pas une donnée. Notre passe « de mémoire » a montré une chose rassurante : ChatGPT refuse désormais de répondre sans chercher, et l'écrit (« tu m'avais demandé sans recherche web ; j'ai malgré tout dû effectuer une vérification »).
• →Avec recherche, il lit ce qui est en ligne : les annonces archivées, les estimateurs, les articles. Il ne sait pas qu'une annonce a été retirée ce matin, ni qu'un bien vient d'être publié.
• →Il vous suit : la complaisance n'est pas un bug, c'est le produit d'un entraînement à satisfaire l'utilisateur. Sur un prix, c'est le pire défaut possible.

🚪 Ce que l'IA ne fera pas, par construction

Une étude Orisha Real Estate et FNAIM Grand Paris de novembre 2025 liste ce que les Français attendent d'un professionnel de l'immobilier : évaluer la valeur du bien (70 %), défendre leurs intérêts (70 %), organiser les visites (67 %), identifier les biens adaptés (66 %), sécuriser les démarches (66 %). Sur ces cinq attentes, notre test en valide une pour l'IA, la sécurisation des démarches, où elle est excellente. Les quatre autres supposent d'être sur place, d'avoir accès à ce qui n'est pas en ligne, ou de prendre parti.

Il reste une différence que le tableau ne montre pas. À Paris, le vendeur a un professionnel de son côté, l'agent, mandaté et payé par lui. ChatGPT n'est du côté de personne : il dit au vendeur qui s'estime comme à l'acheteur qui doute ce que chacun veut entendre. Un chasseur travaille pour vous, sous mandat, et gagne quand vous payez moins.

🧭 Mode d'emploi : huit règles pour s'en servir sans se faire avoir

Nous ne vous dirons pas de ne pas l'utiliser. Nous l'utilisons. Voici comment en tirer le meilleur.

• →Forcez la recherche web à chaque question. C'est la différence entre une réponse sourcée et un souvenir. Et exigez la source et sa date dans le prompt : « donne ta source et sa date » a produit les meilleures réponses du test.
• →Sur les annonces, prenez-le pour un moteur de recherche qui parle. Ouvrez chaque lien, regardez la date de publication, comptez qu'un bien sur deux peut avoir disparu.
• →Sur un prix, demandez-lui l'ordre de grandeur de l'arrondissement, jamais la valeur d'un bien. Puis vérifiez sur les ventes réelles : DVF sur nos pages secteurs, ou les bases des notaires.
• →Ne le relancez jamais sur une estimation. Toute relance déplace le chiffre dans votre sens. Si vous voulez un second avis, posez la question dans une nouvelle conversation, avec les mêmes données, sans dire ce que vous pensez.
• →Donnez-lui des documents, pas des adresses. Un PV d'AG, un état daté, un DPE collés dans la conversation produisent des réponses utiles ; une adresse produit des généralités.
• →Vérifiez tout point de droit sur la source primaire. Légifrance, service-public.gouv.fr, le simulateur des notaires. Il les cite ; cliquez.
• →Utilisez-le avant et après la visite, jamais à la place. Le bruit, l'humidité, le voisin du dessus ne sont dans aucune base.
• →Rappelez-vous qu'il n'est de votre côté que par politesse. Il ne signe pas de mandat, ne visite pas, ne négocie pas et ne perd rien si vous surpayez. Ce qui reste, une fois la lecture faite, c'est le métier.

Un dernier chiffre pour situer le moment. Selon les Notaires du Grand Paris, les ventes à Paris ont progressé de 20 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Plus d'acheteurs, mieux outillés, sur les mêmes biens : c'est le marché où l'ordre de passage fait la différence, et où un chasseur immobilier à Paris reste le seul professionnel de votre côté de la table.

❓ FAQ : ChatGPT et l'achat immobilier à Paris