Honoraires d'agence en location à Paris : plafond 12,10 €/m²

Depuis le 1er janvier 2026, une agence ne peut pas vous facturer plus de 12,10 € TTC par m² de surface habitable pour la visite, votre dossier et la rédaction du bail, plus 3,03 € TTC par m² pour l'état des lieux d'entrée. Pour un 30 m², cela fait 453,90 € au maximum. Ce sont les honoraires d'agence en location à Paris, que tout le monde appelle « frais d'agence » : la loi les plafonne, la plupart des pages en ligne citent encore l'ancien chiffre de 12 €, et beaucoup de factures mélangent ce qui est permis et ce qui ne l'est pas.

Cet article donne la règle, le calcul pour 20, 30 et 50 m², la liste de ce qu'une agence n'a pas le droit de vous demander, et les recours si vous avez trop payé. Il dit aussi, en clair, comment nos propres honoraires de chasseur s'articulent avec ceux de l'agence du propriétaire : ce sont deux contrats, et deux factures.

🧾 12,10 €/m² : le chiffre à retenir en 2026

Le plafond des honoraires facturés au locataire n'avait pas bougé depuis 2014. Il était de 12 € par m² à Paris, et il l'est resté onze ans, faute d'arrêté de révision : service-public.gouv.fr le rappelle dans son actualité du 5 novembre 2025, et l'analyse juridique de l'ANIL cite la décision du Conseil d'État du 20 décembre 2024 (n° 492726) selon laquelle le décret n'imposait pas une révision annuelle automatique.

Le gel a pris fin avec l'arrêté du 17 juillet 2025 (NOR ATDL2515648A), qui pose le principe d'une révision suivant l'indice de référence des loyers (IRL) à compter du 1er janvier 2026, puis avec l'arrêté du 13 novembre 2025 (NOR VLOL2530987A, publié au Journal officiel du 20 novembre 2025), qui le modifie et fixe les montants en annexe : +0,87 %, soit la variation de l'IRL du troisième trimestre 2025 (145,77).

• →Zone très tendue (Paris) : 12,10 € TTC par m² pour la visite, le dossier et le bail, au lieu de 12 €.
• →État des lieux d'entrée : 3,03 € TTC par m², au lieu de 3 €, partout en France.
• →Baux concernés : ceux signés à partir du 1er janvier 2026. Un bail signé en décembre 2025 reste au plafond de 12 € et 3 €.
• →Prochaine révision possible : chaque 1er janvier, par arrêté, selon l'IRL. Relisez le chiffre avant de signer.

⚖️ Qui paie quoi : la règle de l'article 5

La règle vient de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989. La rémunération de l'agence mandatée pour mettre un logement en location est à la charge exclusive du bailleur. Quatre prestations font exception et se partagent entre le propriétaire et vous : la visite, la constitution de votre dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. Pour ces quatre prestations, le montant TTC qui vous est imputé ne peut pas dépasser celui imputé au propriétaire, ni un plafond par m² de surface habitable fixé par décret.

Tout le reste est payé par le propriétaire : la recherche du locataire, la rédaction et la diffusion de l'annonce, les photos, la gestion du bien ensuite. La fiche F375 de service-public.gouv.fr le dit sans détour : l'annonce et la gestion locative sont « à payer entièrement par le propriétaire ».

Deux limites se cumulent donc. La première est la règle de la moitié : si l'agence facture 500 € au propriétaire pour la visite, le dossier et le bail, elle ne peut pas vous en demander plus de 500 €, quelle que soit la surface. La seconde est le plafond par m². Le plafond est un maximum, pas un tarif : une agence qui pratique des honoraires bas côté propriétaire doit baisser d'autant votre part. Dernier point, souvent oublié : les trois premiers alinéas de l'article 5 et les plafonds en vigueur doivent être reproduits dans le bail, « à peine de nullité » de la clause, dès lors qu'un professionnel rémunéré est intervenu.

📐 Les plafonds à Paris en 2026 : 12,10 + 3,03 €/m²

Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 découpe la France en trois zones et fixe un plafond par m² de surface habitable pour chacune. Paris, comme toutes les communes classées en zone A bis, est en zone très tendue, celle du plafond le plus élevé. L'état des lieux a un plafond unique, identique partout.

Trois précisions changent le calcul. D'abord la surface : c'est la surface habitable au sens du code de la construction, pas la surface Carrez ni la surface « au sol » d'une annonce. Une mezzanine de moins de 1,80 m sous plafond, une cave ou un balcon n'en font pas partie. Ensuite les montants sont TTC : une agence ne peut pas afficher 12,10 € hors taxes. Enfin le moment du paiement : la loi prévoit que les honoraires de visite, de dossier et de bail sont dus à la signature du bail, et ceux de l'état des lieux à la réalisation de la prestation. Rien n'est dû avant.

• →Surface habitable : celle qui figure obligatoirement dans l'annonce et dans le bail. Si l'agence a calculé sur une surface plus grande, la facture est fausse.
• →Trois prestations, un seul plafond : 12,10 €/m² couvrent la visite, le dossier et le bail ensemble. On ne peut pas vous facturer 12,10 € pour la visite, puis encore des « frais de dossier ».
• →État des lieux à part : 3,03 €/m², seulement si l'agence le réalise. S'il est fait par le propriétaire lui-même, rien n'est dû à ce titre.
• →Date de signature : c'est elle qui fixe le plafond applicable, pas la date de la visite ni celle de l'annonce.

🧮 Combien pour un 20, 30 ou 50 m² à Paris

Le calcul tient en une ligne : surface habitable × 12,10 € pour la mise en location, surface habitable × 3,03 € pour l'état des lieux d'entrée, soit au total 15,13 € par m². À côté de chaque montant, nous avons posé le loyer médian parisien, 27,3 € par m² hors charges en 2025 selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (3 879 observations), pour situer la somme dans votre budget.

L'ANIL donne le même ordre de grandeur pour un 60 m² en zone très tendue : au plus 726 € pour la mise en location et 181,80 € pour l'état des lieux. Pour vérifier votre propre cas, le simulateur officiel de service-public.gouv.fr calcule la part du locataire à partir de la commune et de la surface.

🚫 Ce qu'une agence ne peut pas vous facturer

La liste des sommes permises à l'entrée dans les lieux est fermée. L'article 4 de la loi de 1989 répute « non écrite » toute clause qui impose au locataire, lors de l'entrée dans les lieux, des sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 (les honoraires plafonnés) et 22 (le dépôt de garantie). Une clause non écrite est une clause qui n'existe pas : vous n'êtes pas tenu de la respecter, même si vous avez signé.

• →Une somme pour « réserver » le logement ou bloquer la visite avant la signature. Aucune prestation de l'article 5 ne la prévoit ; une somme exigée à l'entrée hors articles 5 et 22 tombe sous l'article 4, o.
• →Des « frais de dossier » en plus du plafond. La constitution du dossier est une des quatre prestations partageables : elle est comprise dans les 12,10 €/m², pas en supplément. Une ligne « frais de dossier » séparée qui fait dépasser le plafond est illégale.
• →Des frais d'annonce, de diffusion ou de « mise en relation ». Ils rémunèrent la recherche du locataire, à la charge exclusive du propriétaire.
• →L'état des lieux de sortie amiable et contradictoire (article 4, k). Seule exception : s'il est établi par un commissaire de justice faute d'accord, le coût se partage selon l'article 3-2.
• →Les frais de relance ou d'envoi de la quittance (article 4, p). La quittance est gratuite.
• →Le prélèvement automatique imposé comme seul mode de paiement du loyer (article 4, c). Ce n'est pas un honoraire, mais la clause figure souvent dans les mêmes baux.

Ce que la liste ne contient pas, et qu'on nous demande souvent : des « frais de garantie ». Aucun alinéa de l'article 4 ne vise ce mot. Si une agence vous présente une ligne de ce nom à l'entrée, la question à poser est simple : à quelle prestation de l'article 5 correspond-elle ? Si la réponse est aucune, la somme n'est pas due. Côté pièces, le dossier obéit à une liste limitative, que nous détaillons dans notre guide du dossier de location à Paris : pièces et garant : une agence ne peut ni exiger un document hors liste, ni le faire payer.

🔎 Vérifier l'annonce, le bail et la facture

Le contrôle se fait à trois moments, avec trois documents. Le premier est l'annonce elle-même. Depuis l'arrêté du 10 janvier 2017 (article 4, version en vigueur depuis le 1er avril 2022), toute annonce de location publiée par un professionnel doit indiquer le loyer mensuel, les charges, le dépôt de garantie, le caractère meublé, la commune et l'arrondissement, la surface habitable, et le montant TTC des « honoraires charge locataire », état des lieux compris. Une annonce pour un 2 pièces dans le 11e qui n'affiche pas ces honoraires, ou les affiche « nous consulter », est déjà hors des clous.

• →Sur l'annonce : surface habitable × 12,10 € ≥ honoraires affichés (hors état des lieux) ; surface × 3,03 € ≥ honoraires d'état des lieux. Si l'annonce affiche plus, inutile d'aller plus loin.
• →En agence : le barème TTC de l'agence doit être affiché, avec pour chaque prestation qui la paie (fiche F375). Demandez ce que paie le propriétaire : votre part ne peut pas être supérieure.
• →Dans le bail : l'article 5 et les plafonds en vigueur doivent y être reproduits, avec la surface habitable. Un bail signé en 2026 qui mentionne « 12 € » et « 3 € » n'a pas été mis à jour.
• →Sur la facture : une ligne par prestation (visite, dossier, bail, état des lieux), des montants TTC, et aucune ligne qui ne corresponde pas à l'une des quatre. Conservez-la : c'est la pièce de tout recours.

↩️ Trop payé : les recours, dans l'ordre

Un dépassement se corrige le plus souvent sans juge, parce que l'agence sait ce qu'elle risque. L'ordre qui marche est toujours le même : le calcul, le courrier, le conseil gratuit, puis le signalement.

• 1Posez le calcul par écrit. Surface habitable du bail × 12,10 € et × 3,03 €, face aux montants facturés ligne par ligne. Ajoutez la règle de la moitié si vous connaissez la part du propriétaire. Le trop-perçu est la différence.
• 2Écrivez à l'agence, en recommandé avec accusé de réception, en citant l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, le décret n° 2014-890 et l'arrêté du 13 novembre 2025, et en demandant le remboursement sous un délai raisonnable. Service-public.gouv.fr propose un modèle de courrier depuis la fiche F375 pour refuser des frais indus.
• 3Prenez conseil à l'ADIL de Paris. Le conseil est gratuit, neutre et personnalisé, assuré par des juristes sur rendez-vous, par téléphone, en visio ou en permanence (46 bis boulevard Edgar Quinet, 14e). Ils relisent le bail et la facture, et confirment ou non le dépassement.
• 4Signalez sur SignalConso, rubrique immobilier. Le signalement est transmis à l'agence, qui est invitée à répondre, et enregistré dans la base de la DGCCRF, qui s'en sert pour cibler ses contrôles. Pour une agence, c'est souvent le moment où le remboursement arrive.
• 5En dernier recours, l'action en justice, pour laquelle l'ADIL vous orientera. Gardez toutes les pièces dès le départ : l'annonce (capture d'écran), le bail, la facture, les échanges écrits.

Un argument de poids pour le courrier : l'article 5 exige que ses trois premiers alinéas et les plafonds en vigueur soient reproduits dans le bail, « à peine de nullité ». Un bail qui ne les reproduit pas, ou qui reproduit des plafonds périmés, est un bail dont la clause d'honoraires est fragile. Faites-le relire par l'ADIL avant d'écrire, et citez-le.

🧳 Ce que coûte une entrée dans les lieux à Paris

Les honoraires d'agence ne sont qu'une partie de ce qu'il faut sortir le jour de la signature. S'y ajoutent le dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois en meublé (fiche F31269, article 22 de la loi de 1989), et le premier mois de loyer avec ses charges. Le choix entre vide et meublé pèse donc sur le ticket d'entrée : nous le détaillons dans location meublée ou vide à Paris, côté locataire.

Prenons un 50 m² loué vide au loyer médian, soit 1 365 € hors charges, dans le 15e par exemple. Le tableau donne le ticket d'entrée maximal, avec et sans chasseur. Il s'agit d'un calcul, pas d'une facture type : les charges varient, et l'agence peut facturer moins que le plafond.

Le dépôt de garantie n'est pas une dépense : il revient à la fin du bail, sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard (article 22). Les honoraires, eux, ne reviennent pas. D'où l'intérêt de savoir exactement ce que chacun rémunère.

🤝 Deux contrats, deux factures : l'agence du propriétaire et votre chasseur

Tout ce qui précède concerne l'agence mandatée par le propriétaire pour louer son bien. C'est elle que l'article 5 vise. Un chasseur d'appartement en location à Paris est autre chose : un professionnel mandaté par vous, pour chercher à votre place, visiter, monter le dossier et le défendre face à cette agence. Deux mandats, signés par deux personnes différentes, pour deux prestations différentes : deux contrats, et donc deux factures.

Chez Comète, le mandat est signé par le locataire seul. Nos honoraires sont un forfait de 2 000 € TTC, quel que soit le loyer et le nombre de visites, dus au succès, à la signature du bail, sans frais de dossier et sans rien à régler avant. Si aucun bail n'est signé, rien n'est dû. Nous ne sommes jamais payés par le propriétaire ni par son agence : aucune rétrocession, aucun partage d'honoraires sur le bail que vous signez. Et quand le bien que vous retenez passe par une agence, nous relisons sa facture avec vous, ligne par ligne, avant la signature : c'est une des raisons d'écrire cet article.

• →L'agence du propriétaire : mandatée par lui, payée par lui, et par vous dans la limite du plafond pour quatre prestations. Vous ne la choisissez pas, elle vient avec le logement.
• →Votre chasseur : mandaté par vous, payé par vous seul, pour la recherche, les visites et le dossier. Vous le choisissez, et vous pouvez vous en passer.
• →Ce qui ne doit jamais arriver : qu'un même professionnel soit payé des deux côtés sur le même bail sans vous le dire. Posez la question en clair, à l'un comme à l'autre.

Pour qui le forfait a-t-il du sens ? Pas pour tout le monde. Sur un studio de 20 m² à 546 € de loyer, 2 000 € d'honoraires sont hors de proportion, et nous le disons au premier appel : notre service s'adresse aux recherches à partir de 1 200 € charges comprises, dans Paris intra-muros. Il prend son sens quand le temps manque ou que la distance empêche de visiter : une mutation, une arrivée de l'étranger avec un dossier sans fiches de paie françaises, un dossier atypique sans garant. Le détail du métier, de ce qu'il peut et ne peut pas faire, est dans notre guide du métier de chasseur de location. Et si votre projet est un achat, les règles des honoraires sont tout autres : voyez frais d'agence immobilière à Paris côté acheteur.

❓ Questions fréquentes